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[房产楼市] 是谁撑起了三四线城市的房价上涨?

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发表于 2018-2-22 00:28:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
这几天,笔者看到好几篇稿子,都在分析三四线城市的房地产市场,聚集点就是很多三四线城市的人口处于净流出,但是楼市依然火热,而且房价持续上涨。国统局发布的70个大中城市的房价数据,只包含了部分三四线城市,更多的则没有统计。
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按照影响房价的因素,短期看金融,中期看土地,长期看人口,既然有的三四线城市人口仍然还在净流出,那么房价上涨肯定就跟金融和土地有关。

先说土地,三四线城市是不缺地的。由于三四线城市的城市化进度明显落后于一二线城市,所以可用的建设用地面积较多,而且三四线城市的拆迁成本低,通过拆迁也获取大量的土地。既然土地不缺,就意味着房子不缺,房价还在上涨,那么最根本的原因就是金融问题了。

有业内人士给出了答案:通货膨胀、货币超发!超发的货币就是通过棚改流到了人们手中。笔者对此深为赞同。
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以笔者的老家胶州为例,跟大家说说三四线城市房价的变化情况。和其他的三四线城市一样,近几年来胶州的发展也进入了快车道,新城区的建设,老城区的改造,城市面貌焕然一新,与之的对应的房价也是水涨船高。2017年2月,胶州的房价也就六千出头,但是现在已经将近一万,一年的时间上涨超过60%。

一万一平的房子,对于县城里的工薪家庭来说,肯定不算低了,甚至可以说,已经超出了很多人的承受范围,但即使这么高的房价,房子却不愁卖,到底是谁撑起了胶州的楼市?
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2015年,胶东国际机场开始建设,在此之前,陆续完成了40多个村的拆迁工作,差不多每户都可以分到1-2套房子,同时还有百万的现金补贴。由于拆迁时异地安置,安置房还没有建好,所有这些拆迁的村民会选择到胶州市城区买房,一下子多了这么多的购房需求,房价想不涨都难。

胶东国际机场建设只是拆迁的一部分,老城改造,都是成片成片的拆迁,而且很多都是由平房建高层,拆迁补偿款非常可观。这些拆迁补偿款,很多流入了房地产市场。

由此可见,虽然三四线城市人们的工资收入可能不高,但是架不住有其他的渠道获得大量的资金,再加上一些炒房者、投资客的推波助澜,房价想不涨都难。在房地产市场,大家都有买涨不买跌的心理,尤其是在房价不断上涨的时候,而且很多购房者就会有恐慌的心理,特别容易从众,看到别人买房,他也会买,仿佛不买就是赔了,这又进一步催涨了房价。
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因此,通过棚改拆迁而支撑起来的房地产市场,必定存在风险,一旦过高的房价导致无人接盘,那么必将迎来房价的快速下跌。

就在不久前,山东省就出了新规,在拆迁过程中,鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置奖励。也就是说,以后棚改、拆迁,只能分到房子,而不会有现金补贴了。这一措施,将从源头上切断部分购房者的资金来源,势必也会对不断上涨的房价产生影响。

国家要想防控房地产市场的风险,棚改、拆迁去货币化将是一个趋势。在不久的将来,三四线城市的房价终会回归理性。



本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。

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