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[楼市] 太刺激了,全国新房均价跌破一万了,跌了11%,基本上回到了2019年

发表于 2022-4-23 17:18:23 | 查看: 36684| 回复: 0| 来自浙江



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一季度房地产相关数据,大家都看了吗?可以说非常差,也非常惨。


先看一组数据——



1、全国新房均价已经跌破万元,对比去年最高点1.2万元,房价跌了11%,基本上回到了2019年


2、百城房价排行中,有47个城市房价回到2021年,有28个城市房价回到2019年


3、单3月,商品房销售面积同比下降13.8%;销售额同比下降22.7% ,创下新低。


4、一季度,房地产投资增速同比降低24.9%,创下新低。


5、一季度国房景气指数下跌4个点,创下新低。


6、一季度,百强房企销售额累计下跌47.1%,销售面积累计下跌49.1%,几乎腰斩。


7、单3月,百强房企销售额同比下跌52.6%,销售面积同比下跌57.2%,已经腰斩。


再上几张图表,你会更直观地感受到什么是泥沙俱下的震撼。 

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不知道大家看到些数据是不是很高兴,我反正是高兴不起来。


在全国已有一百多个城市自主下调了房贷利率之后,在全国有近70城放松调控,甚至一线都放松限购之后,在从中央到地方,自上而下一致达成救市共识之后,还出现了这样的数据,估计后面救市就更着急了。


恐怕会下大猛药了。


而就在本周一,一季度经济数据也公布了,三个数字也是不容乐观。


1、GDP增速4.8%,不及预期!


2、3月份社会消费品零售总额同比下降3.5%,是2020年7月以来的首次下跌。


3、而失业率在3月份攀升到5.5%,创下了2020年5月以来的新高


尽管官方表态说,开局平稳。


但你要知道今年的经济目标是5.5%,一季度没有达成目标,4月已经这样了,二季度难道不要了吗?


显然是,不能的。


所以,不要看官方说什么,要看做什么! 


就在数据公布的当天,央行和外汇局就联合出台了23条金融举措。


主要针对三个方面——


一是受困企业,二是经济内循环。第三,就是专门针对房地产行业的金融支持政策。


具体到房地产是怎么支持呢?也是三个方面:



 针对房企,要求金融机构扩大贷款投放,不能随意抽贷。


 针对个人,对于受疫情影响收入的个人,可以灵活申请延后还款、延长贷款期限;


 尤为重要的,是针对地方政府的提出各地可以根据自身情况合理确定辖区内最低首付比例,最低贷款要求,最低贷款利率等。


所以接下来,首付20%,新增按揭房贷基准利率打折将会越来越普遍。

总而言之,房地产这个夜壶在3月份已经拿出来了。


理解也好,不理解也罢。形势所迫,短时间也拿不回去了。


既然拿不回去,那么房地产终究是要发挥支柱作用,拉动经济,为保5.5做贡献的。


所以,接下来会有一轮金融端的政策刺激,相比3月份各地的调控放松,这一轮是直接拿钱出来说话的。


好消息是,房企们的融资渠道会打开,会拿到钱,现在停工摆烂的项目有望复工,买房的老百姓大概率可以松口气了。


坏消息,这一轮刺激,下药力度会不会太大?现在老百姓没钱也没信心买房,药劲下小了也没用。

所以去年锤的有多狠,接下来药劲儿就有多大,不然救不起来。




3




可以预判的是:


1、会有新的一轮全国范围内的房贷利率下降。


大家知道,三月份已经全面降过一轮了,目前各地首套基本在4.9-5.4之间。


接下来还有一轮,基准或者基准打折应该是会普遍的。但是具体到各个城市会有不同。


也许有朋友会说,刚刚公布的4月LPR没降,所以房贷利率会下调吗?


3月的LPR也没有下调,房贷利率还不是来了一波大跳水,所以LPR降不降不影响房贷利率下调。


2、对房地产行业的金融政策会进一步宽松,三月份已经宽松了,四月份是进一步宽松。


尤其是对房企的融资会进一步放宽,房企的融资渠道会打开。


其实3月16号的时候,央行、外汇局、证监会,银保监会都已经纷纷表态了。那么4、5月份,就是政策落地,要出效果的时候了。


最直接的结果是,房企会拿到钱。


房企拿到钱,开工、复工自然是首要的。


除此之外,他们还会拿地。


4月,因为疫情以及许多房企都还没缓过劲,所以4月土拍不是延迟,就是拍地不成样子。


5月,一二线土拍市场,会因为越来越多房企参与而回暖。


有人说,房企们是不是傻?刚刚被修理了一顿,还敢拿地?


“如果是我,我肯定不拿。”


但房企们不仅会拿,还会跑步去拿。因为房企们很清楚,5月份就是拿地的窗口期。


原因有三:


1、目前地方政府为表诚意,拿出来的都是好地。因为赖地也拍不出去,流拍了还被被群嘲。


2、为了吸引更多开发商拍地,目前地方政府拿出来的不仅是好地,而且条件还非常好。


过去好地都是各种配建、限价、招商引资、自持等等。现在是能省则省,没那么多要求,甚至地款还能分期。


3、不仅地好,条件好,更关键的是,竞争还小,地价便宜。


之前大家一窝蜂的去抢拍,现在没几个参与的,就算是参与了,也拍的谨慎,差不多都是底价成交。


所以,如果你是房企,5月份拿到钱,你拍不拍呢?


更何况就算上头有政策,拿钱也是讲究顺序的。


现在就是看谁根正苗红背后有资源,谁先拿到钱。


谁先拿到钱,谁就可以去拍地。谁就可以拿到好地。


保利4月18日发布的2021年年度报告中明确提到——



“2021年在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时,保利获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。”


那么,在此背景下,已多年不再重提“重返前三”的保利发展,在2022年度工作会议上提出“进三争一”的目标。


保利其实就是房企的典型缩影。


一旦房企融资渠道打开,开发商有钱之后,一二线城市的土拍就会复苏。


那么大家可以想象一下,楼市会怎样?


有人会是说,大家都没钱,拿什么买房子?!


本周央行开始发力,23条金融举措,针对个人的信贷大放水已经开始了。


宽松货币政策之下,释放更多的流动性。钱放出来之后,那就是各显神通,看谁先拿到钱。


你没有钱,会有人有钱的。


不出意外的话,一季度下跌的数据,到第二季度都会是上涨的。


明眼人应该已经看到,救市三板斧,目前到了关键的第三斧了。


第一斧,先喊话,再调控放松;

第二斧,央行出场,金融政策刺激;

第三斧,降首付降利率,刺激购房者进场。


接下来就看各地地方政府的表现了,反正央行已经把权力下放到地方了。


如果5月恢复不及预期,央行大概率就会出类似2015年那种全国性购房信贷政策出台,比如首套认定、首付比例、利率定向优惠等等。


会不会走到这一步呢?边走边看吧。


目前能给大家的建议不多,但可以重点关注已经开始放松调控,且房价已经调整2、3年城市,比如苏州、南京、郑州、武汉、福州等,珍惜这些城市目前的价格体系,今年大概率都会成为过去式。

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