1 这是一篇直播转写文章,当时的直播效果不错,应一些观众的要求,把它转写出来。 第一、可以让更多的读者看见,毕竟直播的阅读量是不如公众号的。 第二、自己可以通过转写有个反思,因为直播有一些说的不到位的地方。 好,说正文,那天直播,突然脑子里蹦出了一个“有意思的比喻” 如果,把中国楼市现在正在经历的这场风暴,比作口罩事件,实际上中国所有一二线和省会城市,都可以分成四类。 第一类:危机的无症状感染者 第二类:危机的轻症患者 第三类:危机的重症患者 第四类:危机重症+基础病,ICU患者 2 先说第一类:无症状感染城市 这些城市包括:北京+上海+成都+西安+苏州+杭州 就像奥密克戎,有些身体素质比较好的人,虽然也感染了病毒,然而身体没有发现高热,也最多是感冒症状,更不要说病毒侵入了脏器。(这个无症状定义不准确,理解意思就行) 虽然当下,全国性楼市风暴来临,然而在中国,一些城市人口流入较大,产业动力较足,财富积累较多,所以对于这场楼市危机感知不大。 当然,涨价不可能,但是主城新房基本上没有跌价。 二手房少许跌价,但是相对于周期顶部的涨幅,这些跌价不大,整个市场相对乐观。 当然,这里面杭州可能局部跌的比较厉害一些,比如未来科技城板块,但是全市来看,大致属于“楼市无症状感染城市”。 第二类:病毒感染轻症城市 包括:广州+珠海+东莞+佛山+宁波+无锡+厦门+大连+福州+合肥+南京+长沙 这些城市新房开始下跌,二手房下跌更厉害一些,但是相对全国绝大部分城市,情况还算好。 可能情绪面影响更多一些,更是因为城市基本面不错,经济和人口都是不错的。 毕竟,短期城市房价和金融,政策影响强相关,但是中长期,主要的还是依靠城市的基本面变化。 一旦楼市情况发生转折,第一类、第二类城市将很容易走出困境。 3 第三类:病毒感染重症城市 深圳 武汉+青岛 郑州+沈阳+昆明+济南+重庆+南昌 此类城市可以分为了三类。 重症城市,新房已经开始了实质性,全城性、暴力性调整,出现肉眼可见的下跌,二手房下跌可能更改为明显,有20%以上跌幅的板块已经比比皆是。 不过,都是楼市市场出现了问题。 但是城市基本面还好,虽然不及前两类城市,但不是致命性问题。一旦全国楼市发生转折,它们也会相应回暖,只不过要花更长的时间罢了。 不过,楼市出现的问题各有不同。 第一特殊情况:深圳。 深圳为什么放在这一组,因为它的下跌幅度确实不小,尤其在一线,非常罕见。 新房还好,但是由于是打新,依靠新房和二手的倒挂卖房,所以不是真实市场数据。 根据深圳中介协会提供的数据,这一轮深圳二手房跌幅从2021年2月份的高点,平均已经下调了22%,属于肉眼可见的下跌,也是深圳楼市从2000年之后最大幅度的调整。 两个原因,第一深圳前期浪的太狠,泡沫太多。 第二、政策太严,一个二手房指导价全面压制。 不过,深圳的城市经济基本面应该还是很好地,产业众多,人口流入大,都是年轻人。 一旦楼市回暖,深圳速度应该能达到第二组水平,甚至第一组。 第二特殊情况:武汉和青岛 这两个城市我都去过多次,也有不少朋友,按照他们的说法,城市的基本面不差,人口也在净流入,然而最大的问题就是原来的供应量实在是太大了。 即使是全国楼市整体回暖,还是这些城市还是要把整个库存去一去才能迎来自己的春天。 第四类、楼市危机重症+基础病患者 包括:天津+哈尔滨+长春+西部内陆省会 此类城市,现在楼市很难,然而经济和城市基本面更难。这些城市面对最大困难,现在不是楼市好不好,而是如何让城市的基本面不要下滑的太快。
在这个名单中,估计把东北城市和西部城市列进去意见不大,然而很多人会奇怪为什么把天津也列进去。 不管怎么说,天津也是直辖市,也是北方GDP第二强,也是高考热点移民城市,也是房价达到2万多的城市。 然而,关键的是天津产业现在已经明显的落后了,四大直辖市一比较就可以看出来。 即使是天津自己和自己比,其发展降速也是明显的。
其中的原因不多说,但是不可否认的就是这种长时间,连续的增长降速,一定不是某个偶然因素,而是基于城市基本面,经济面,产业面出现了难以扭转的问题。 而扭转这种问题,也一定要经过漫长的周期。 这就好像,现在口罩问题放松时刻,我们并不担心体质较好的年轻人,病毒的入侵最多引发几天高烧,难受一会儿,但是过了这个感染期,其他问题都不大。 我们最担心就是这种“老年”城市,产业出了问题,城市基本面出了问题,长期患有基础病,身体是亚健康状态,经不得一点风雨。 从这几年看是楼市问题,是偶然诱发因素问题。 从根子上看则是产业问题,是基础病问题,楼市的,财政的,安全事故,总之,任何外部不利因素都会引发这个系统的问题,从而让局面不可收拾。 对于这些城市,即使全国楼市发生转折,其产业和城市基本面也不会短期有大的好转。 这就决定了这些城市,未来楼市长期会住在“ICU”,长期在低位徘徊。 对于这些城市,房价最好平稳。 如果像2016年一样,趁着大势,再来一波大涨,说不定敢把本地经济,本地产业,从ICU 一下干到火葬场。 因为,没有产业的支撑,所有的楼市涨幅都是“泡沫”。 全文完。 |