那些捂地的开发商，都靠什么赚钱的

真叫卢俊

我们经常能听到开发商说还没取证

其实这里面除了真的无法取证的情形之外，还有一种情况是，开发商不愿意取证，近期和记黄埔成都分公司的事，就属于这种

2004年，和记黄埔拍下两块地，共计21.35亿，楼面价1030元/㎡

这个项目卖了16年，还剩6000多套，上一次开盘还是2016年9月，目前项目仍在建设中

而这里的均价，也从上一次开盘的1.2w+，涨到了2.3w+，粗算一下，和记黄埔赚了大概38亿

这还不算“额外收入”，因为当时这块地被拿下后，又被和记黄埔抵押给银行，因此，和记黄埔从银行获得26.21亿的抵押贷款，继续滚动开发...

上海这些地方竟然都被捂过

2005年，HJHP、XHJ、TG（缩写）等几家大鳄级地产开发商，围着上海市中心的一块地公开竞标

这不是一块普通的地，是后来上海市中心唯一4条线交汇的换乘大站，世纪大道站的上盖项目

最终，这块地被HJHP以45.6亿的价格拿下，楼面价1.2w

从此，这块地上的项目跟它的名字“世*汇”（缩写）一样，进入了跟世纪一样漫长的开发周期，被捂了6年后，2011年才开始正式开发

建设了整整5年多，谁能想到，距离拿地已经过去了10年，这个繁忙上海市中心地铁换乘大站上，还是一片工地

到2016年，世*汇广场才算完全竣工，随即以200亿元的价格被卖给了人寿保险

11年，一个写字楼纯赚154亿

类似成都、世*汇这样的例子还有很多

比如上海的“御*豪庭”（缩写），2001年，项目开发商从古北集团手中用3.9亿的价格收获了今天御*豪庭所在的上海古北新区1区14号地块

按项目整体约18万㎡的建筑面积计算，楼板价仅有2167元/㎡，在开发商2001年的年报里显示2004年完工，而之后竣工时间也是一拖再拖

2005年，项目第一期，已经达到新房预售标准，但是开发商没推

还把古北路沿街商场、店铺全部散卖，原本成规模的规划，成了后来的小型超市、烟酒小店和各类批发市场

2年后，御*豪庭才首次开盘，均价3.6w/㎡，又过了2年，御*翠豪庭最后一次开盘的时候，均价7w/㎡，是当时楼面价的32倍多

还有普陀真如板块的“高*领域”，这个项目所在的块地，是开发商在2006年以22亿元的底价拿下的真如“A3-A6地块”

7年后，直到2013年，项目才姗姗入市

2020年，高*领域在建的配套商业写字楼

“高*领域”（缩写）首次推出700套房源，于当年6月下旬售罄，收益26亿元，但是很快，开发商就以“周边配套没有完善”为由，又延期开发6年

直到去年6月才又续推400套房源，很快售罄，之后加推160套，14年过去了，现在这个项目的均价相较于3027元/㎡的拿地价格增长了近28倍

粗略估计了一下，开发商在“高*领域”这个项目，回笼了130多亿资金

跑赢了通胀，也跑赢了大部分实体经济

他们是怎么做到的？

其实这种情况并不少见，尤其是对于港资开发商来说

有的港资房企，它在内地的项目，平均开发周期都在10年左右，最长的要属一个北京的叫“誉天下”的项目，开发了25年

总结一下，他们囤地的套路一般是这样

早早的进入区域开发，然后拖住不开，或者慢慢开盘，等到周边地价涨起来之后，周边配套也慢慢成熟，它再开始行动

学会了跟时间做朋友

但是相关法律规定，“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”

那他们是怎么做到“和时间做朋友”的呢？其实方法很多

比如，两年内我挖个坑，打完地基后就停工，这样，项目就算是“建设中”了，不能算囤地

2014年，北京崇文门地王拿地三年仍在挖坑

还有的开发商会在开工日期前，改规划，这招的背景是，得先跟大家说下，规划部门的工作流程

一般开发商提出修改意见申请之后，必须经过最少30天公示，向社会征求意见

所以这时候提出一个看似合理，实则存在很大通过风险的选项，都会成为开发商延期的理由

还有种捂盘的节奏，是化有形于无形，比如开发商拍下一块地之后，原本分2-3期就能开发完成的地块，会被分成若干期多批次开发

然后随着周边房价起来，越往后的开发批次，价格自然水涨船高

更骚的操作还有，为了延期开工的开发商会鼓动拆迁户闹事，或者鼓励钉子户别搬走，不能完成拆迁，这块地就只能待着

有点像开发商们的奥斯卡

更恐怖的是

更恐怖的是，捂地之后交付的项目

因为拍地的时候，关于项目的设计和规划都已经确定了，捂上个十几年甚至几十年之后，这房子的设计一言难尽

还以“高*领域”为例，户型设计很磨人

高*领域约104㎡产品户型

这样的户型并不是项目的极端个例，整个项目的户型都比较“磨人“

这样的户型设计，有一个根本原因，在于项目楼栋本身是塔楼设计

要知道塔楼是20年前流行的设计，但是因为户型朝向，以及高密度、公摊面积大等因素逐渐被市场淘汰

但“高*领域”不能淘汰它，因为开发商拿地的时候，申报的就是这种设计

也就是说，捂地模式很难交付给用户好的产品，而且捂地模式对局部城市更新发展，也是阻碍

开发商承诺的住宅、商业、写字楼等配套没有如期开发建设，这肯定会影响到原本的区域板块规划，回看真如板块

曾经四个城市副中心之一的真如，现在成了最鸡肋的一个板块

换句话说，这种模式只有开发商得利，但对于一个板块来说，可能意味着永远的错过黄金发展期

从哪开始改变？

虽然囤地的借口很多，但是也有被处罚的

比如一个项目的一期业主需要跟二期一起交房，但是二期迟迟不能出来之后，开发商就会面临一期业主交房时间的整体违约

但这跟土地增值的利润相比，不值一提

再比如2006年，香港某地产的全资子公司用5.1亿拿下北京工体北路4号地块

虽然按照出让合同规定，这个地块上盖项目的开竣工日期是：2006.9.20-2008.3.31

但是直到2009年项目一直没有竣工，之后直接以9.2亿的价格卖给了另一家港资开发商，前者净赚4.1亿

这样的情况并不仅仅是港商或者某一家房企

2018年，国土资源部公布了一个数据，全国111个城市、50000多宗住宅用地中

自从2013年1月1日以来出让的住宅用地52285宗、面积170404.7公顷，合同正常履约比例为81.8%

也就是说，违约率达到近20%

前面说过，如果一个开发商拿地两年内未动工的，国家就有权收回使用权，那为什么这条治不了囤地呢？

因为开发商“一直在开发”，只是开发的比较慢，少则7、8年，多则十几二十年

也就是说，一直在建设，但一直未完工，像那个开发了25年的誉天下别墅项目

很多当年想买这个项目的人，从进入工作、结婚、生子，再到孩子的孩子出生，才看见这个项目出世，很有点现代“愚公”的味道

这说明很多土地出让合同，是有漏洞的，细看一下

一块地，只要2年内有动土开工，就不算违法，那我只要2年内动工，就不能算囤地啊

而且，一般土地出让合同只规定了开工和竣工日期，但这段时间内是如何进展的，没有法律条文可以规定

即便被判违约，这赔付的违约金，可能也抵不过地价上涨的利润

最后

谁来买单？

低买高卖，符合资本原始属性

但这对于一个城市，或者板块发展来说，几乎是致命的

就算后期重新开发建设，这时候的地价带来高企不下的开发成本，让开发企业很难再有什么大胆的创新开发举动

大概率而言开发商拿地之后，稳妥起见，都会将地分割成小面积一点点开发，很难有成规模的整体规划

而开发商捂地带来的收益，也变成了房价的一部分，影响着社会关系的方方面面，包括无数人每个月辛辛苦苦的还贷

所以囤地问题亟需得到解决，而比较彻底的办法是，制定相关的法律条文，把法网织密编牢，做到有法可依

让他们更加关注项目运营本身，这样才是真的“和时间做朋友”