这次，国家决心很大！

子木聊房

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」

正文2789字，预计阅读时间：可能11.9分钟

文/子木

这段时间，房地产、教育、互联网、金融，这些曾经年轻人挤破头都想进去的高光行业，在政策的轰炸下，一个比一个艰难。

明面上，是在推倒一切不利于生娃的大山，其实背后，是一次经济路数的巨变：

从“服务业”为主的美国模式，转变为“工业”为主的德国模式。

这股浪潮，势不可挡，具有历史性意义。

与此同时，房地产资本也在出逃。

数据宝统计显示，截至7月26日，多家港股上市地产企业，年内累计跌幅超过20%。

A股市场也是如此，地产龙头年内跌幅超20%，就在昨天，14只地产股创六年来新低，整个房地产板块市净率再创历史新低。

一个行内朋友对我讲，“教育是直接完事儿，而房地产是今天扎一刀，明天剐一刀，漫漫长夜，大家都看不到头。”

这不，近几天，绍兴、无锡又出台了二手房指导价，房地产商被“限购”，一系列政策都在路上了。最近有些想法，想跟大家聊聊。

1

参与者

刚刚，无锡公布了100个小区的二手房指导价格。这是继深圳、宁波、成都、西安、绍兴以外，第6个被冻结的城市。

出台的原因很简单，“基础限法”管不住房价。

无锡地处长三角核心地带，经济活跃，这几年又把握住了物联网产业机遇，诞生了一大批城市新贵。

长三角自古“藏富于民”，无锡尤为突出，2020年人均GDP水平超越北京，达到全国第一。

一连串的经济推动，积聚了庞大的购买力与投资需求。

投资客混杂着刚需，冲进售楼处，数据显示，6月份，无锡新房销售同比涨幅高达27%，位列全国第一。

购买力充分，但限制端，表面上很严，其实存在BUG。

外地人2年社保限购1套，但本地人可以买2套新房。

从外地人变成本地人，只需要一纸落户，而且落户门槛非常低。当地中介跟我说，中专以上都可以，只需要一个月时间，全部办妥。

可以说，人才引进成了无锡限购的突破口，门槛几乎为0。

很多小老板，为了抢到“倒挂新房”，炒房赚差价，开始想方设法用年轻人资格“代持”，造成一波接一波的房价主升浪。

这跟前几年的深圳，简直“照猫画虎”。

同样，前几天长三角绍兴因楼市太过火热，也出台了指导价政策。按照6月的数据，新房销售同比去年涨了24%，属于全国第二热门城市。

被限，也在情理之中。

2

规律

通过6大城，我们大体能揣摩出“二手房指导”的规律。

首先，政策普及面很广，从一线深圳，到二线宁波、无锡，再到三线绍兴。只要楼市过热，均会出台，不分城市能级。

其次，比较灵活，深圳是全面指导，而无锡则是对100个小区进行指导，指导价格可以定期更新，也可以增减范围。

我看了一眼，定点打击的，主要还是围绕着学区高价房，以及豪华地段的稀缺房源。

我之前说过，“二手房指导价”是中央直接管制的，地方说了都不算，相当于股市中的熔断机制，楼市“大杀器”。

现在来看，深圳、宁波、成都、西安，这几个城市成交量均大幅滑坡，房价横盘或者下跌。

这些出台过的二手房指导价的，要采取观望态度别上车，千万不要撞枪口！

未来二手房指导价还会在哪些城市出台？

还要看楼市热度。

根据58安居客房产研究院发布的《2021年6月全国新房市场报告》来看，除了无锡和绍兴在涨幅在20%以上，第3名的沈阳为13%，然后是徐州13%、温州11%，厦门10%。

沈阳因为库存太大，而且房价相对其他省会较低，基本不会出现“二手房指导价”。

但位于长三角的徐州和温州，风险很大，尤其徐州，明显超过了房价上涨警戒线。

厦门楼市也很危险，但这段时间在加速整治，从房企到中介机构，层层治理。

其实，在这节骨眼上，所有城市负责人都不想被点名。尤其出台二手房指导价，对楼市的副作用极大。

至于二手房市场，上半年火热的主流一二线城市，进入6月后，基本都开始降温，比如北京、上海、广州、佛山、重庆、合肥……

而且房价上涨的领头羊“学区房”，上半年被接连打击。

媒体一发酵，对全国家长的预期都在产生剧烈影响，比如北京学区房，有房源一夜下调近百万，上海的学区房，20万定金宁可不要都不愿意再买。

房价逻辑被政策强行扭转，短期内房价上涨就无从谈起。

当然还是那句话，优质的城市，需求还会复燃反弹，现在是中央在帮购房者争取时间和空间，有购房打算的，不要放松警惕，保持敏锐。

对于“二手房指导价”，我个人非常支持。

因为楼市跟人一样，成长的前提是安全和健康，即使城市再牛，房价也需要居民购买力做支撑。

不然瞎胡乱一通涨，政策一刀切后直接硬着陆，整个系统就崩溃了。

雪崩时，没有一片雪花是无辜的，大家要明白这个道理。

3

房企限购

接下来我聊聊房企限购这件事。

昨天，有关部门下发文件，要求：

房企买地不得超过年销售额40%。

房企限购这事，我是头一次听说，但也在情理之中，打击开发商，是今年的主唱调，也是造成这几天地产股票跌到历史最低的一大原因。

背后目的，主要还是为了防范金融风险。

今年暴雷或者在暴雷路上的开发商不少，都是前几年高杠杆高负债，疯狂拿地，四处造楼的结果。

尤其是大量在三四线城市“铺摊子”的房企，这两年欠银行的数字巨大，属于重点整治对象，至于名字，大家想必都知道。

这个政策，很多人可能还无法理解。

举个通俗的例子，老王开了一家面包店，去批发市场进货，之前只要有钱随便面粉，但现在，批发市场必须调查老王去年总共卖了多少钱的面包，如果卖了100万，就只能进40万的面粉。

对于老王来说，太痛苦了。大家竞争这么激烈，去年研究的款式大家不爱吃，那意味着第二年，连创造新款式的机会都没有了。

这种犯错成本，一般房企都无法承受。

但这会造成，优质土地，被大开发商哄抢，劣质土地，无人问津。

最惨的是中小房企，不拿地，没有销售额，意味着第二年连拿地的资格都没了，拿了差的地，就被套死了，估计未来几年只能卖那么几个项目。

我之前写过一篇文章叫做《开发商的寒冬》，现在看来这个寒冬还要“雪上加霜”。

“小鱼不用大鱼吃”，直接被冻死了。

不过，这也可能造成开发商销售额数据造假更加泛滥，但到时候一定会有监管出台，不然这条政策将会失效。

4

出路

昨天一个做英语教育的朋友对我说：

公司做了8年发展成100人的规模，这几天含泪砍了60多个人，感觉一生的心血的都没了，每天晚上，一个人呆在楼下的车里发呆。

最痛苦的是，这60个人中还有很多35多岁以上的，不知道他们还能找到什么工作，家庭怎么办。

随后我送上一句鸡汤，

时代的变革，无法阻挡，永远会建立在“一部分人失去”的基础上。有伤心的时间，还不如研究还能做些什么买卖，把这些人留住。

接下来，金融、房地产、医疗、教育这些行业都是如此，尤其之前无比吸金的房地产行业，会走下神坛，利润大幅降低，不断缩小跟制造业的差距。

这不是行业之变，而是产业之变，也是大国转型最重要的一环。

总之，国家的战略已经很清晰了，破除资本壁垒，让利于大众，踏平阶级鸿沟，带动后富者。

新华时评，讲到一句话很实在，“合理房价是一个城市的竞争力所在。”

合理并不是让房价涨，也不是让房价降，而是与居民的钱包、幸福指数相匹配，让大多数人买得起房，才是宗旨，也是楼市发展之道。