东莞，凉透了！

米宅

自3月18日以来，东莞开始发布多条公告。南城、莞城、樟木头、石碣、大朗等地，可按政策组织有序复工。

在此之前的三周时间里，东莞被按下暂停键，东莞楼市也是如此。

刚一复工，置业顾问就迫不及待的邀请客户看房。

很多媒体也发文称，东莞楼市升温势不可挡？！真的如此吗？我看，未必！因为东莞楼市的凉，和疫情无关！

这是大白在东莞调研的第一篇。东莞房地产市场，凉透了！

主要表现在以下几点：

1、销售中心几乎没人。

即使是特意选择周末去看盘，也没啥客户。

就这么说吧，想拍个销售中心很冷清照片的机会都没有，一群置业顾问都盯着你一个人，就问你怕不怕？

2、几乎所有尾货清盘的老盘都有清退出来的一两套超低特价房源。

别问究竟有几套？问就是还有一套！

3、几乎所有在售楼盘，都比去年同期价格下调了，有1000元/㎡、2000元/㎡，甚至还有3000元/㎡。

4、所有即将新开的项目，释放价格都不高，都给客户释放了低于备案价开盘的预期。

不过有个有意思的现象是：尽管市场都透心凉了，可是开发商们还在硬抗。因为，大批量降价、促销，没有。所以表面上东莞市场还维持的不错的体面。

置业顾问还可以给客户释放排号的人太多了，这样明显不科学的言论。

房企们究竟有什么底牌呢？

三点：

1、供应量实在是太少了。

以2022年东莞首批集中供地为例，仅仅出让8宗地块， 这些地块分布在道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥等6个镇街，主城一块也没有。

我们在东莞主城四区调研，可看的项目不超过十五个，其中尾盘在售的就是10个，还有卖商业、卖写字楼的。

是的，偌大的主城四区，600万人口，就这是十几个盘吗？当然，并不是说东莞就没盘了，东莞还有大量旧改项目。

根据东莞市农村（社区）集体资产管理网官方信息，2021年东莞总共公告了68宗旧改项目，合计面积超过1451万平方米。

但旧改一般推进的很慢，特别是去年，三道红线压力下，像奥园、佳兆业等在东莞都有大量的旧改储存项目，所以这一部分供应肯定延迟了

而公开拍卖的，数量也很少，整个主城过去五年只拍了10块地。

所以哪怕这些开发商们真的感受到了市场的凉意，但奈何他们太稀缺，所以不存在大幅度的降价。

有个置业顾问倒是说的很实在，着急回款了，就拿出一两套，便宜几个点，很快就能卖掉了。因为客户可选的太限了。

比如3月整个东莞只有8个项目865套房源拿到备案价。

2、货币化旧改量太大了。

以东莞外围镇区为例，每个镇都有大量的旧改，而旧改货币安置体量太大了。

3、限价导致的一二手倒挂。

怎么说呢？楼市里有三台永动机，供应少、货币补偿和倒挂。

西安占两条，连续上涨了60个月。哪怕是到了2022年3月，西安新房还是全国涨幅第一。

合肥占两条，上轮涨幅最大、抢房最厉害的城市之一，就是合肥。

而东莞占三条，这就是东莞房地产市场的底气，哪怕市场再凉，房价就是不回调。

这也是东莞的本轮涨幅超过深圳，涨幅超过50%，成为全国第一的原因。

很多人都以为东莞是在深圳涨过之后跟涨的，其实在2019年深圳刚刚启动的时候，东莞就已经开始涨了。2020年又涨了一年。如果不是调控政策接二连三，再加上被住建部两度约谈压力之下，东莞这一轮还不知道要涨成什么样子！

过去两年东莞具体调控政策如下：

 

在这九条的作用下，东莞二手房几乎并冰冻了。而新房市场直接没有热盘。随之土拍市场也迎来流拍。

是的，在调控的强压之下，东莞楼市凉了。

但，东莞楼市本质没有改变，依然供应量太小，依然有大量的货币化旧改，依然存在一二手倒挂。

这也就是这个市场哪怕已经凉了，却依然不见大面积降价促销的原因。

尽管东莞楼市有以上三点强撑，但他也有他的弱点！

首先，东莞典型的多中心地缘市场，且镇域经济强。

东莞市辖：莞城、东城、南城、万江4个区以及28个镇。看似管理的市域面积很大。

但下面28个镇，是28个独立的市场，厚街的人不会去大朗买房、麻涌的不会去石碣买房。同样的这28个镇的人大概率也不会去主城四区买房。

这种情况下，东莞市场想从凉转热，是需要外地人来炒的。

这是需要东莞进一步的放松限购、限贷，降低外地人的买入门槛儿。

近一两个月东莞的有些政策确实在慢慢放松：

主要有以下几点：

1、限价在悄悄放松。

2、有些镇街社保松了。东莞临深片区部分新盘能接受社保延期了。但官方还没有文件。

3、限贷在悄悄放松了。传二套还清贷款首付能做到3成。

4、首付审批上也有所放松。

5、房贷利率下调了。目前整体5.4%-5.7%。

6、土拍向开发商释放鼓励信号。

以上政策，确实能在一定程度的上刺激市场回暖，但对外地人的吸引力一般。

比如被各大媒体大肆渲染的“土拍重磅”消息，也仅仅刺激开发商拍地，确保土地不流拍而已。

这对当下还深陷流动性危机的众多房企来说，只能是尽力参与，想要拍出新高的价格，恐怕还是有心无力。

所以接下来东莞市场回暖是大概率的，但今年想要有行情，还不行。

其次，东莞旧改体量逐年减少，特别是货币化补偿占比减少了三分之二。

这也意味作为东莞楼市很重要的旧改动力在减弱。

第三，东莞的产业园太多了。

对房地产开发的带动价值被摊薄了。这些产业园外规划的住宅区的房价溢价太高了。

那么具体到东莞如何买呢？

1、整个东莞主要分为主城四区、松山湖以及松山湖外溢（寮步、大朗、大岭山）、滨海片区的虎门长安、塘厦凤岗黄江的临深以及其他外围的镇街。

2、主城四区中，莞城城区老旧，公立教育资源最好。南城有CBD、有产业、有国贸和市府是房价天花板。东城紧随南城，私立教育最好，城市界面新。万江城市界面差，旧改体量大，最大的问题是产业低端，没拿得出手的商圈和产业。

因为限价的存在，主城四区的项目，只要不是万江太靠北、太偏远的，地缘自住客户都可以买，稀缺、项目太少、供应太少，有需求、有购买力，有价值支撑，价值排序是南城>东城>万江。

特别注意一点，小开发商项目多，需谨慎。

如果投资，还是要对比区位、学校、地铁以及价格，整体来说，只要低于去年4月份之前的价格，大概率是能买的。

因为太少了。

3、东莞最值得买的首选松山湖板块，但整个松山湖板块内项目不多，在售只有一个，很难买到。

松山湖外溢三镇中，各有各的购买逻辑。大朗紧邻松山湖有先天优势。寮步有万象汇、新商圈、省级产业规划等。大岭山大区位处在主城、松山湖、滨海新区三点的中心，旧改力度大等。从价值看，大朗>寮步、大岭山。

4、其它外围的镇，以地缘客户为主。投资不建议。尤其是被民房包围的区域CEO盘。

5、塘厦凤岗黄江临深价值不大。主要问题就是涨的时候涨幅不行，回调的时候幅度最大。

凤岗距离深圳最近，但价格没有优势。

塘厦在售项目最多，也是临深房价回调幅度最大临深片区。

黄江连接深圳6号线（已在建），有地铁优势，但存在断裂带，项目太少，只有一个在售项目，价值一般，不心动。

6、滨海湾新区概念很大，核心起步区有价值，但没项目，其它区域价值不大。

其中长安产业强于虎门，未来长安的价格也是滨海新区的天花板。

来源：米宅