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[楼市] 有钱人在天堂:2098人,抢341套房,最高2000万,中签率16%!

发表于 2022-4-11 14:09:41 | 查看: 24176| 回复: 0| 来自浙江

  你好,这里是苏州。


你好,这里是有钱人的天堂。

请你记住,这是这一篇文章的核心。

都说上有天堂,下有苏杭。

但是这只是苏州的一方面:苏州的富人打新非常激烈,苏州的热门土拍竞争非常激烈,苏州的改善甚至豪宅非常激烈,门槛、升值、居住、价值都是最好的。

但是苏州的另一面则是,大量的板块还在降价,外围的板块都在打价格战,甚至在苏州很容易找到200万以下的刚需房子,但因为还在降价,刚需也不敢轻易买。

这就是苏州市场的两面性。

狰狞又分裂。

这一篇用三条线,串起苏州市场的上层:

富人打新。

土拍很热。

豪宅稳涨。


1


苏州分化的第一条线:

富人打新。

苏州楼市的高端购买力,从未让人失望。

苏州,园区,奥体,万科颐和玲珑花园首批房源摇号结果出炉:


1402人参与认筹开盘。

有2人放弃参与开盘。

领证房源232套,其中2套样板房,参与选房房源230套。

中签率16%。

按照首套房最低认筹300万计算,光认筹金就收了至少42亿。

242/256m²7栋大平层,备案价41927,总价910-1122万。

后期再开125/143m²小高层,总价500w+。



为什么这么热?

万科颐和玲珑花园备案价4万2。

周边二手房价格至少5万-6万+。

赤裸裸的倒挂,你要不要?你眼红吗?

这还不是最重要的,最关键的是万科的骚操作:

万科深夜发布公告认筹,上午11点截止认筹,要知道,当天25号苏州要求全员核酸,600万现金和证明材料缺一不可,也就是说,留给购房者的时间只有短短几个小时。

一大早,这些苏州的千万富豪冒着大雨排队,并被拒之门外,最后不得已,在各路买房人的共同努力下,下午14点44,园区规建委发布延期报名,线上改为线上,重新给购房者一次机会。

你看看,买方市场新时代的舔狗。

奥体如此,狮山的情况也不乐观。


狮子山澜庭,2098名业主摇号346套(5套样板间),总价720万到2000万,尤其是456平的底层复式2000多万一套,中签率只有16%。



还有一些热门楼盘值得关注:

1、上华琚不对外出售大平层,全部内定;

2、奥体的中海、旭辉皆是如此,抢都抢不到;

3、建屋天著181套联排别墅,上次开盘是2020年6月,2103人抢108套非人才房,5%的中签率。


2


苏州分化的第二条线:

土拍收缩。

其实2022年苏州土拍不会很乐观,但是我觉得完全可以探讨一下。

一方面是苏州市场的萎缩。

一共6大板块15宗地,起拍价227亿元。

一个非常明显的细节是,苏州市场信心明显不足,土拍保证金下降了,从30%下降到20%,甚至对土地出让金付款周期都进行延期适当放松。

是不是感觉苏州市场不行了啊?

完全不是。

另一方面却是苏州市场的火热。

这一次苏州的王炸地块非常多:


1、狮山永和村

2、园区上华居西

3、园区娄葑地块

4、园区车坊地块

5、平江新城。




园区上华琚西地块,起拍价27000,预计最小户型160平,装修标准至少3000+,最高售价将破2000万;


园区娄葑地块,起拍价20500,有面积限制,没有悬念;


园区车坊地块,起拍价21000,大改善为主,未来总价不低;


平江新城,产品定死,价格定死,品质决定胜负;


狮山永和地块,只有220户,140平企,太少完全不够抢。



都是最核心的位置,都是过去最保值的位置,都是未来最好的地块。

你说万科拿园区的地块挣钱吗?

不挣钱啊,又是限价,茶水费风险又大,敢做吗?不敢做,但是更多是一种战略布局。

再比如平江新城的地块,产品定死,价格定死,小房企敢做吗?只有大房企敢拿敢做。

你看,又是富人的游戏。


3


苏州分化的第三条线:

豪宅改善稳涨。

豪宅涨价不奇怪,奇怪的是一直稳涨,从来不会大涨,每年就是100万的上涨,非常稳定。

可以看几个数据:


1、2021年苏州豪宅成交700多套,创纪录;


2、玲珑湾、中茵皇冠国际、世茂铜雀台、仁恒公园世纪、和风雅致等知名豪宅盘接连成交,单价都在上涨。


3、中茵为例,2019年最高成交单价为62451,2020年最高成交单价为64383,2021年最高成交单价为80027。


4、最快的成交周期,甚至只用了1天,和风雅致、春晓别墅、唐宁府等。


5、甚至连吴中区的中还孤独墅岛、保利独墅西岸、建业独墅湾,成交价格都能创新高。


6、狮山豪宅狮山御园,姑苏区的北园别墅、晋府水巷等等。都在上涨。



我举一个适中的案例:

苏州,园区,万科中粮逸墅。


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咱就看贝壳的数据,在过去6年的时间,几乎每一年价格上都会有变动,每一年都会上涨1万。

还有一个案例,也是争议性非常大的一个小区:

苏州唐宁府。

这个小区的价格涨幅在园区,或者说在苏州的涨幅中是非常典型的。

从最开始的2019年5万左右,到2022年的7万5-8万,平均每一年的涨幅都是在1万,非常均衡,要知道,这个小区基本上都是大户型,都在143平到165平之间,总价还是比较大的。


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4


苏州非省会,非一线,实力却非常强。


看两个数据。

1、苏州总GDP。


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2、金融机构存款。



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对于苏州市场,要认知几点:

1、都知道苏州市场非常好,虽然不是一线,不是省会,但是所有选择这个城市的都不care,环境、产业、CBD、价值都是非常不错。

2、苏州也有残酷的一面,我举一个例子,你可以挑选一个时间,沿着金鸡湖、独墅湖转一圈,豪车非常多,你会见到大量的跑车。这是繁华的苏州,这是与普通人无关的苏州。

3、苏州市场,已经完全豪宅化。能涨的,涨幅最快的,淡季能保值的,都是苏州市场最好的板块,园区及其周边,狮山及其周边。

4、最核心当然不是所有人都能买,核心外围价值也比较大,青剑湖高铁新城新区太湖新城,至少还不错,都是各个方向各个板块中非常不错的。

5、远郊板块一定要放弃,黄埭木渎太湖度假区金阊运东等等这些板块,界面价值产业人口都是非常一般,一定要放弃。


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