废除预售制度，还要等30年吗？

米宅

思考：

1、福建永泰县为什么出台现房制度？

2、海南省为什么敢在2020年取消预售制度？

3、取消预售制度到底有多难？

4、取消预售制度会不会搞死开发商？

土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。如今，这三大发明却正在蚕食着房地产市场的根基。

风险越来越大，弊端越来越大。

改革，势在必行。

1

预售的背后，是土地，是资本。

《人民的名义》里面，最大的导火索是什么？

是大风厂的拆迁。大风厂的核心是什么？

土地。

祁同伟、高小琴发家以及出事的山水庄园，赵立春家搞的污染环境的饭庄，根本问题都是两个字“拿地”。

拿地是第一步，借钱是第二步。

1、这几年，鬼城越来越多，失败的新区越来越多，为什么？这些意味着预售制度已经完成了历史任务——加速城市化。

2、为什么2015年去库存？救你？虽然你成长得丑，但你想得美呀！“去库存”增加开发商的还款能力，“去杠杆”降低经济体系的负债增速，都与你无关。

3、取消预售、清理地方债、收紧土地供应、推行房地产税，是一套组合拳，可以视作一个政策包。前三个是降低杠杆，清理风险，后一个是弱化对地方财政收入的影响。

4、今年又穷又难，没钱没底气，请问哪个省的财政健康且有钱？上海杭州都不敢这么说，更不要说更穷的省份了，这几年提都不敢提。开发商倒闭，拖垮银行体系，购房者闹情绪，一堆烂摊子，谁敢承担？

2

全国第一个出台现房制度的县城。

福州永泰县一涉宅地块要求现房销售，最高限价4800万。

记住，这只是一个县城。

有几个信息非常值得关注：

1、现房销售。

2、土地位于农村。

3、“限地价、摇号”方式出让，按照溢价率20%设置最高限制价格。

4、限售5年。

最让我感觉意外的是，其他的门槛：

宗地竞得人应在交地后4个月内动工，动工之日起20个月内竣工；竞得人违反开竣工时间约定的，每日按出让成交价款万分之三比例缴纳违约金；竞得人必须在竞得土地成交后30日内在永泰县境内注册成立房地产开发建设企业，等等。

很难想象，这竟然只是一个县城的土拍，地块还位于农村，但是在各项政策上，却非常详细，甚至比很多二线、准一线城市的土拍政策都要详细。

3

福建永泰之前，海南才是第一个出台现房销售的省份。

为什么是2020年？

为什么敢出台现房销售？

2年了，执行得怎么样？

2020年3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

这个政策出台的大背景就是：

海南自贸港。

海南要逐渐摆脱房地产。

海南过去的30年，一直依靠着两条腿走路，一个是旅游，一个是房地产，而房地产更加暴力，直接将海南的房价拉升至全国头部水平。

要知道，海南只有1000万人口。

最关键的是，虽然依靠旅游+地产将海南彻底拉动起来，但是中间存在着巨大的风险，地产和旅游风险太大了，尤其是依靠地产这一条大粗腿，一旦出事，整个海南省承担的风险太大了。

毕竟，海南房价崩盘过至少2次。

每一次，都是海南经济受到重创，那现在房价这么高、楼市占比这么高，收益越高，风险越大，于是为了平摊风险、更加健康的发展，中央提出了自贸港的计划。

2018年，全岛限购。

2019年，首次提出自贸港。

2020年，限售升级。

2020年，现房销售。

2021年，首次提出自贸岛计划。

……

4

预售制存废之争。

先讨论一个问题，取消预售到底有多难？

1、2016年第一次提出房产税，6年了，搁置。

2、2005年第一次提出改革预售制制度，17年了。

3、2006年农业税取消，提了多少年？至少20年。

4、2018年9月，广东下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，广东省住建厅已拟订  关于商品房预售许可事项调整  的有关材料，并将上报住建部。但，没有声音了。

5、苏州、南京、杭州等城市曾在部分地块出让时探索过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

树大根深，盘根错节。

1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，自此商品房预售制正式登上历史舞台。商品房预售制度在国内已经实施28年。

2005年，商品房现房销售占比43%。

2021年，商品房现房销售占比13%。

杭州5年卖地1.3万亿。政府不同意。

房贷作为最稳定、最赚钱的贷款。银行不同意。

开发商目前最缺钱。房企不同意。

还有更多的利益方。都会反对。

肯定不会明面反对，他们只会拖。

好消息是，有几个城市在推进：

西安于 7 月 14 日发文明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管；

河北沧州于 7 月 15 日发布预售资金监管意见稿，意见稿提及，如购房款不进入监管账号，购房合同无效。

坏消息是，时间不确定。

5

有些人想趁机搅混水。

这三种观点必须反对：

1、没有预售制度就没办法盖房子。

2、没有预售制度就不赚钱。

3、没有预售制度房价涨。

期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。

这是一个开发商风险为0，银行、施工方、民间借贷、融资机构风险为0，购房人却承担100%风险的制度。这么极端的制度只此一家别无分店。

卖地、预售、期房、公摊，几乎把香港楼市的模式超了一个遍，但是唯独两件事没有学过来，那就是资金监管和预防烂尾。

前者，开发商、银行、地方政府全都受益。

后者，却只有购房者受益。

而一旦情况不妙，他们会立刻甩下购房者，坐上呼啸而去的马车，留下一脸懵逼的购房者，呆在原地。

预售制的最大优点就是快，政府拿到了钱，银行拿到了钱，开发商拿到了钱，唯独一点，购房者失去了安全，甚至还会每月按时催你还贷，甚至烂尾了也是理所应当。

到了要承担烂尾的代价时，只把那些业主们推到前面了？

最后，你觉得废除预售制度需要多少年？

10年？30年？50年？