​懵，二手房成交量开始蹭蹭上涨了？

米宅

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反转来得太快就像龙卷风。

这段时间，多城二手房复苏势头不减，杀出一条跟新房完全不同的路！

比如说最近的成都。

6月，成都二手房成交接近1.7万套，创下近10年以来的单月最高记录。

什么概念？

上海同期二手房成交1.5万套，北京二手房成交1.1万套。

这可是两大以二手房为主的老牌一线城市，就这么被成都超越了。

二线城市能有这样的数据，可以说非常惊人了。

下面这张图片，就是成都近10年的月度最高成交数据。

同样的，今年上半年，成都整个二手房成交量超过7万套，创下历史新高。

要知道，2020、2021这两年，成都二手房全年成交量也就5万套左右。

而今年上半年的成交量已经超过全年。

更大的问题在于，二手房成交量已经超越了新房！

这是近一年成都新房和二手房的成交情况。

我们发现，今年3月是个很关键的节点：

一是二手房成交量突破万元大关。

二是二手房成交量直接反超新房。

这，还是前两年新房销量远超二手房的成都吗？

天津的二手房市场也同样如此。

6月，天津二手房成交接近1.2万套。

特别是受升学潮因素影响带动的学区房成交。

正常来说，每年3、4月是成交小高峰，6月会顺势回落。

但今年很特殊，不降反涨。

除了成都、天津，还有大连和杭州。

二手房成交量在上涨，新房成交量在下降。

7月初，大连二手房成交占到了总成交量的61%，远远超过了新房。

而杭州二手房占比也上涨了13%，达到41%，越来越接近新房成交。

从最新数据来看，青岛二手房成交量也在上涨。

当然，类似的案例还有很多。

这样看来，不少城市二手房先于新房转暖了？！

2

再给大家看一些数据。

这是今年全国重点城市新房、二手房成交面积同比增速。

很明显，最近这段时间，新房和二手房走出了不一样的步伐。

新房成交同比由正转负，且跌幅迅速扩大到40%以上。

二手房成交不仅没有进入负增长，反而还在逐周回升。

重点城市二手房恢复速度在加快，成交比重也正在提升！

来看具体城市。

这是最近二手房成交面积变化大于新房成交面积的部分重点城市。

数据来源：克而瑞

相比5月，青岛6月二手房成交面积上涨149%，杭州上涨112%，苏州、大连和成都的涨幅也都在20%以上。

杭州二手房成交面积直接高出新房87%，青岛高出60%，大连高出52%。

更有意思的是，大连和青岛的新房成交面积相比5月在下降，上涨的只有二手房。

也许接下来，这些城市的二手房会进一步去抢占新房的蛋糕。

为什么二手房成交波动这么大?

最直接的影响因素肯定是政策。

看，这是部分城市最近几个月出台的针对二手房的调控新政。

成都二手房增值税由满5年免征调整为满2年免征；

大连在限制区域买二手房，不再受已有住房总套数限制；

苏州将二手房限制转让年限先由5年改3年，再调整为不再限制转让年限；

青岛先放松二手房公积金贷款，后又将二手房由满5年变为满2年即可上市交易；

东莞的增值税免征年限由5年调整为2年；

……

二手房政策放松和减税降费，释放了一部分买房和换房需求。

再加上买房门槛的各种松动，这样一来，更多人就拥有了买房资格。

3

事实上，还有更重要的一点，就是“二手房指导价”正在逐步解禁。

7月以来，西安明确表示暂停发布二手房指导价。

不止西安，还有成都、宁波等多个城市。

上海二手房评估价也在慢慢上调。

去年出台指导价的城市有：

深圳、无锡、深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、金华、东莞、合肥、衢州、温州等十多个。

主要瞄准房价涨幅较大的热点区域及小区。

政策出台后，大批二手房随即遇冷，成交锐减。

试想，一套500万的房子，原来买房只需要150万首付，指导价出台后，首付几乎要翻番。

杠杆大大降低，劝退了很多人。

而现在，以上不少城市的银行放款不再严格遵照“指导价”了，一些高于“指导价”的房源重新出现。

即便有些城市“指导价”还在，实际交易和银行放款也已经不受影响了。

其实，“指导价”的放松意义不仅限于松绑的那几个城市本身，更是一种激活全国二手房流动性的信号！

4

甚至，最近新房的一些负面消息，也在挤压着很多人去买二手房。

在建新房到底能不能按时交付？

会不会停工？会不会延期？

交付质量到底能不能保证？

……

这些都是现在新房的痛点。

从去年下半年开始，越来越多房企问题不断，导致全国范围内新房出现延期甚至停工烂尾的现象。

即便有些新房过了交付这一关，还有房屋质量的各种问题。

而现房最大的优势就是所见即所得，买房者不必过多担心自己要承担的风险。

更重要的是，款清即可入住，不用像期房那样还要等待两三年甚至更长时间。

可以现房，何必期房。

特别是次新二手房，在全国范围内越来越抢手。

今年上半年，2010年后建成的次新二手房成交量比去年同比增长超过10%。

典型如杭州。

上半年，杭州二手房成交金额TOP10小区中，半数以上都是2010年以后建成的次新二手房。

不会停工烂尾，配套成熟完善，品质也能保证……

未来一段时间，次新二手房仍将保持比较强劲的复苏势头。

5

如今的形势下，如果新房的问题无法彻底解决，会有更多人继续转向二手房。

怎么办？

新房急需全力解救！

就在最近，有消息称，国家计划建立3000亿的房地产基金计划，用于支持包括恒大在内的多家出险房企和部分地方政府新选定的其他房企，来推动解决问题项目。

该基金首期将从中国建设银行获得500亿资金和中国人民银行300亿的再贷款额度。

具体的方案细节大概率近期就会出台。

一句话概括就是，全力保交楼，国家真的出手了！

这几天，河南国资委旗下河南资产与郑州国资委旗下郑州地产集团共同成立了地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

还有最近的四川遂宁房管局也明确，全市共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。每个项目均由一名县级领导进行“一对一”挂联，化解房企发展难题。

目前，全国不少问题项目已经相继复工。

在今年这种形势下，化解地产风险，其实就是化解金融风险！