非常特别的信号，北京限购、限贷放松了！

米宅

1

8月4日，北京限购、限贷放松了。

上一次北京限购、限贷的放松是在2014年的9月30日。当时的政策是贷款结清算首套。

此次限购、限贷放松的力度，显然和2014年是没办法比的。

不过却呼应了年中政治局会议对楼市提出的要求，要“因城施策用足用好政策工具箱”。

也就是说接下来各地政策仍然有放松空间。

就在北京限购放松的当天，天津发政策表示要降低首付比例。

这对楼市来说是积极的信号，预示着新一轮的救市政策开始了。

而这一轮领头的是北京，主要发力方向是首付比例。

除此之外，楼市另一个积极信号是，“保交楼”三个字写进了年中政治局会议里。 

这是明确的把保交楼定性为政治任务。

接下来就看各地方政府为保交楼八仙过海各显神通了。

2

目前在保交楼方面走在最前面的城市是依然是郑州。

早于年中政治局会议召开之前，郑州市府就召集八家在郑的头部房企举行在郑项目情况汇报会。

并提出由河南资管公司联合郑州地产集团设立地产纾困基金，同步出台了四种纾困方式：

 

方案是好方案，但从8家房企给官方呈报的停工项目说明情况看，在保交楼这件事上，政府和房企想的完全是两回事。

政府是要项目复工，但并不想兜底，依然想尽量避免直接接手，主要还是想以协调的身份介入。

所以主观上，并不想要房企退出。

但房企只想要钱，满篇文字都在陈述一大堆资金需求。 

他们希望政府兜底，把他们之前投进去的钱退回来就行。哪怕赔点也行。

比如融创，在郑的7个项目全部申请退出，其中6个选择棚改统贷统还模式、1个选择项目并购模式。

融创此举大概要赔20亿左右， 但融创也同时甩掉了100多亿保交付任务。

这同时也意味着这100亿的保交付重担落到了郑州市府的肩上。

因此，相对于房企迫不及待的退出，政府其实是想要挽留。

3

说到底还是钱谁出？怎么出的问题？

有传闻央行将设立房地产基金，筹集2000-3000亿纾困资金用于收购烂尾楼，协助开发商解决债务问题。

事是好事，只是对于目前的停工体量来说，2000-3000亿是远远不够保交楼。

截至到7月底，42个主要城市的停工面积是5200万方，40-50万套房子。

其中二线城市停工问题最严重。比如重庆、西安、武汉、郑州、昆明、长沙的停工面积可以达到去年销售的60%-80%。

更严峻的问题是，几乎所有民企的房子都没人买了。

同等地段两个项目开盘，去年去化率是持平的，今年国央企成交量占90%。

这是很可怕的。一些本不该爆雷的企业，也被拖着要暴雷了。

而另一个悬而未决的问题是，自去年恒大暴雷开始，一年就要过去，关于这些房企的处置一直没明确的结果。

从普通老百姓的角度看，此次针对房地产行业，如此大张旗鼓的展开去杠杆整顿，初衷是伟光正的，但却没有太多令人振奋人心的消息出来。

到目前为止没有一家头部房企破产，更没有处置一两个罪魁祸首（房企）祭天。

反而是一拖再拖。

这也导致出险房企目前主要自救方式就是躺平，几乎没有几个愿意积极主动地给社会一个交代的。

除了建业引入铁投，蓝光贱卖资产，融创卖项目，其余的大部分都捆着购房者在等。

这也激化了社会矛盾。

针对这一点，政策端到目前为止依然是摇摆不定的。

从最开始的救行业不救房企，到后来的既要救行业，也要救企业，直到现在的救房企，保交楼。

可救房企的窟窿太大了。

仅目前公开暴雷的46家房企的总负责就是10.5万亿。实际债务更大，拿什么填？

     

所以，保交楼，很难。

接下来各地将疲于奔命的保交付，会取得一些成果，但总体会不尽如人意。

保交楼的口号意义大于实际结果。

4

从7月全国主要城市的成交数据看，相比6月的由负转正，止跌回暖。

7月明显后劲不足。成交量、成交价继续低迷。

并没有企稳，更没有回暖。

9、10月份新一轮偿债高峰期下，更多的房企暴雷还在继续。

之前爆的还没解决，甚至滑入更深的深渊，而新的已经开始噼里啪啦。

这预示着会有更多的项目会停工或者表演式复工。

现在究竟是不是楼市黎明前的最后黑暗，大概是。

也可能不是。

这个时候北京的限购放松，但尺度又远不及过往救市尺度，这就是一个特别的信号了。

 一鼓作气，再而衰，三而竭。 救市也已经到三了。

接下来会有2个趋势，值得你注意 ：

第一、地方财政继续吃紧，各地方继续勒紧腰带过日子。

第二、保交楼的资金缺口来源主要两个方向：

一个是压实企业、股东等相关各方责任，尽量企业内解决。

这话说的已经很明白了。就项目停工会对企业、股东等相关利益方追责的。

另一个就是金融机构主动参与资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放。说到底不是包装成理财或基金卖，就是发债。

最终这场五万亿方的保交楼战斗，十数万亿元的资金缺口，我们每一个人都将是参与者，谁也躲不掉。