本轮房地产大救市最终结果的推演

米宅

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这是一个大家都比较关心的话题。

——这一轮房地产大救市最终的结果是什么？

想知道这个问题的答案，我们不妨从中国已经进行的多次楼市救市中寻找规律。

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如果不算海南楼市热，中国全国性的房地产业的起点就是1998年，在那一年国家开始逐步废除原来的公房分配制度，鼓励大家开始用商品房手段解决住房问题。

之后，中国的房地产开始了10年黄金发展期。

突然08年危机爆发，然后就是08到09年的救市。

这是第一次中国楼市救市。

第二次救市，不能算明显。

2011年底到2012年，受美债和欧债危机拖累，国家经济速度下滑，经济压力增大，一年中国家3次降准，2次降息。

虽然对于首套房表示支持，但是部分地方触及限购等核心调控措施的政策被国家叫停。

第三次救市，史无前例

2014年到15年，是中国迄今为止最大规模的全国性救市，也是我们熟知的“去库存”行情

第四次救市，因城施策

经过2016年下半年，2017年全年的严格调控，2018年底中国部分城市开始“因城施策”的救市。不过相对于上一次的救市副作用，这次明显收敛了许多，没有出台全国性刺激政策。

除了全国经济领先的几个城市，上海、成都、深圳、苏州等若干城市之外，对其他城市作用不大。

第五次救市，就是这一次，2022年疫情救市（我们暂且给他这样命名）。

从力度来看，应该排名第三，在次贷危机救市和去库存救市之后。

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如果，我们用股市中“牛熊”概念来概括这几次救市的效果，你会发现有这么几种类型。

第一次，08年次贷危机救市——快熊快牛

危机来的很快，国家出台措施很快，市场回升很快，呈现一个典型的“V”字形的反弹趋势。

第二次，2011年救市——慢熊慢牛

危机来的速度不快，国家出台措施也算克制，市场回升速度一般。

第三次，2015年救市——慢熊快牛

危机整体速度来的不快，国家出台促使集中，而且下药猛，市场回升速度非常惊人，几乎达到了失控的局面，从某种意义来说，其负面作用至今未能完全消散。

第四次，2018年因城施策——快熊慢牛

从市场疯狂到市场冷却，速度很快，然而忌惮上一次救市的大行情，政府这次用药谨慎。

当然，这是中国楼市历史上的几次救市。

虽然救市效果有快有慢，但是总是能够救回来，能够“熊转牛”。

然而纵观历史，真的每次能救回来了吗？

这也未必，比如日本房地产，从90年代政府主动刺破楼市泡沫，到开始救市，实际上就开启了一个我们从未见过的行情——快熊慢熊。虽然政府一再刺激，但是房地产就是无法振作，只不过从原来的断崖式下跌变成了长期缓坡式下跌。

那么问题来了，如果我们站在未来三年以后来判断。

正式开始于2022年的这场全国范围的房地产大救市应该算是什么行情呢？

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首先，前期快熊的形势应该很少有人反对。

2021年的下半年，还要用三道红线和集中土拍压制楼市的热度，到了年底就需要正式开始因城施策，到了2022年中就需要公开喊话——地方要足用好调控施策。

这头熊速度的迅猛，恐怕别说我们一般人，估计就是各个地方政府，估计就是住建部也没有想到。

快熊已经来了，未来的一年到两年，中国楼市无非有三种可能。

第一种，快熊快牛，如同2008年的过山车行情。

第二种，快熊慢牛，楼市在2022年下半年年底回稳，明后年缓步上行。

第三种，快熊慢熊，从上半年的急跌变成下半年的缓跌，日本30年行情浓缩成中国市场的三年行情。

首先，第一种“快熊快牛”可能性不大。

很多人说，2022年很可能将重复2008年的V字形反弹，然而，这种可能很小。

首先，2008年虽然受到外部冲击，但是实际上我国内部经济还是很不错的，最大的冲击应该是外贸。

实际算下来，我们不管是就业还是GDP增长都相当的不错。

 

然而，今年呢？

实际上可能比2008年更难。

刚刚召开的二季度经济工作会议来看，全年完成5.5%GDP的增长目标几无可能，只能说“争取最好的结果”，失业率也达到了这十年来的较高水平。

最最关键的是，这一次，外部还好，外贸也行，主要是内部出现了问题，疫情形成的悲观预期让全国的老百姓对于未来就业和收入产生了很大的怀疑，这或许就是2022年上半年不管楼市成交面积和成交金额统统减半的主要原因。

一句话形容，看似都是危机，08年是外因，22年是内因，内因比外因需要更长的时间愈合。

而房地产说白了就是整个经济的温度计，经济不好，房地产很难一枝独秀。

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第二种可能性——快熊慢牛，我倒觉得可能性比较大。

虽然，现在房地产情况很不好，但是你仍能看出来国家这次救市还是比较克制的。

第一、至今不改土拍规则，坚持20%以下的土地溢价率，不用地王刺激，不用面粉贵过面包的方法来拉动市场，拉动房价。

第二、坚持对于一线城市，尤其是对上一次行情的策源地，深圳房价严防死守。至今现在深圳整个市场还是比较平静，未对全国楼市产生较大刺激。

必须承认，这一次国家的救市是有“定力”的。

那么，会不会出现另一个问题的反面——快熊慢熊，就像日本30年的楼市一样。

一句话解答这个问题。

2021年，它能够出台“三道红线”+“二手房指导价” +“土地集中拍卖”+“住建部约谈”等非市场经济手段，用半年把全国楼市从一片欣欣向荣变成凄凄惨惨。

难道，它就不能用更为出人意料手段，再把一片“凄凄惨惨”再变回“欣欣向荣”。

我国不是一个纯粹市场经济的国家，这里面既有市场看不见得手和调控看的见的手。

而对于有中国特色的房地产市场。

政府掌控一切重要资源和规则制定权，限购、限价、限贷、限售、土地供应量调节、二手房定价权、任何一个房企的生死决定权，等等一切市场和非市场要素。

所以，它的力量、手段和决心，不能类比于世界上任何一个房地产市场的管理者。

（如果对于这个观点有异议，建议可以读读上面这本书观点和了解一下作者）

对于这个市场，它只有“想不想”的问题，至今还没有“能不能”的问题，这是理解中国这个世界上最大房地产市场最根本的思维原则。

真的好无语

房地产还能起来吗