李宇嘉：公摊不可避免，取消公摊对房价无任何影响

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言及“取消公摊”是情绪之举。标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上，要规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊。

  

来源丨李宇嘉地产笔记

作者丨李宇嘉  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米，公摊占比高达46%？公摊这笔“糊涂账”再次牵动购房者神经。摊成本、不摊收益，开发商虚增公摊……公摊背后的种种猫腻也让购房者权益受损。

实际上，取消公摊以套内实际面积定价销售的呼声持续多时。公摊大小直接影响到住房的公共服务和购房者的居住体验，但是公摊不透明直接拉底了购房者的获得感，两者如何权衡？公摊难题如何破解？

腾讯财经十问公摊疑云，邀请广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读：

1. 加上公摊面积以建筑面积销售，这种销售模式是如何提出来的？

李宇嘉：这个模式是学习的香港。有人以为是李嘉诚创造的，实际上早在1954年霍英东就创造了这个模式。当年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。

因为将整栋楼拆分成单套卖后，就涉及到公用部分面积的分摊问题。在内地，过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），虽然公摊高，但有高速电梯、物业管理、采光通风好等，居住体验是提升的。买房无法撇开公摊面积，这个模式本身没有太大问题。

2、住房公摊面积是如何计算的？

李宇嘉：2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房，都应载明这两个面积。套内面积是业主实际使用面积，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

3、公摊面积在我国大陆是从什么时候开始实行的，在政策层面、或者在房地产市场层面经历过哪些变化？

李宇嘉：我国住房市场化、货币化改革以后，全国主要城市大规模建设商品住房的小区后就开始借鉴香港的公摊面积的做法。1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，从政策层面将这种销售模式确定了下来，到目前，计算的规则没有变化。变化可能出现在住房规划方面，比如高楼层住房增多，小区设计更重视消防安全、环境美化和公共服务等因素，导致住房公摊比例上升。

4、 为什么不同的住房公摊的比例差距很大？有的公摊不到20%，但有的高达40%？

李宇嘉：现行规定对于公摊面积大小没有比例限制。公摊的大小主要是根据项目的定位和公共设施规划、配套设施需要。比如是住宅项目还是商业项目、低密度还是高密度项目，改善项目还是刚需项目。如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，导致公摊面积也会增加。再比如，低密度住宅（如别墅）的利润高，开发商有内在激励将公摊更多挪到高层或洋房部分。

5、近日有购房者称其公摊比例达到46%，是否符合常理？

李宇嘉：46%的公摊确实太高，很少见。而且远超开发商承诺的31%的公摊率，这其中应该存在不合理的地方。根据报道，这套房增加的公摊主要体现在墙体的厚度上，外墙一半厚度计入套内建筑面积。近一米的外墙是否过大，要看这部分面积是否为业主居住所必须的。我认为，若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异，就可以通过仲裁等司法途径解决。

尽管1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条中，对公摊面积具体测量的标准也很清楚。但对广大业主来说，测量太专业、人为操作空间太大，所以既需要实施细则，也需要落地监管。

不过，公摊较小也并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊、套内面积增加了，但舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。

6、开发商做大公摊的动机是什么？公摊面积中可能隐藏哪些“猫腻”可能损害到购房者利益？

李宇嘉：做大公摊面积会让整体建筑面积虚增，公摊部分的建筑成本也比套内建筑成本低，对开发商的盈利是有帮助的，这也是开发商的动机所在。因为产权不清晰，边界模糊，损害购房者权益的地方主要有三个方面：

一是，作为共有部分的公摊，专业性很强、内容因楼盘而异，哪些纳入、哪些不纳入，边界不明，而“老生常谈”的监管又太弱，就给侵犯业主权益创造了空间；

二是，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业管理费，一边将广告收入据为已有；再比如游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业，这与“一房二卖”类同；

第三，公摊部分的建造成本也不清晰。比如，电梯和楼道的装修、取暖的标准和成本价格却和套内价一致，这实际上也在损害购房者的权益。

7、实际上，香港已经取消公摊，要求地产商用套内面积标价。目前对取消公摊的呼声也很高。您是否支持取消公摊，如果取消对房价会有影响吗？

李宇嘉：言及“取消公摊”是情绪之举。从定价来说，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。不管是以前的房产证，还是现在的不动产证，都要求标明套内面积和建筑面积。按哪个面积定价，实际上没有区别，只是折算的单价不同而已。公摊对房价无任何影响。

最重要的是，标准和明细一定要“晒在太阳下”，监管还要跟上，要规范开发商的经营行为。毕竟，业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但开发商支出的成本是不一样的，要警惕有意做大公摊，降低开发成本的行为。

8、让公摊清晰透明，您觉得还有哪些改进方案？

李宇嘉：我觉得可以先做到公摊面积和套内面积差异定价。把公摊的成本和住房套内建造成本分开计算、分开定价。套内和公摊的建造、装修成本本来不一样，差异定价也是合理的。如果这样做，在购房者买房的时候也能明确知道公摊的范围，对公摊的成本也更清晰透明，也有利于监管。

从行业背景来说，以前楼市是卖方市场，开发商处于优势、强势地位。但是现在楼市逐渐进入买方市场，开发商不应该强硬的在公摊上做文章，而是应该顺应购房者对于信息透明的要求，把公摊真正用在业主身上，提高他们在社区居住体验，也有助于房屋未来的增值。

9、国外购房存在公摊面积吗？和国内有什么异同？

李宇嘉：国外并没有“公摊面积”的概念。以欧美为例，楼市销售是按套来计算的，不是按平米，也有国家按照实际使用面积计算，买卖双方先确定建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台等都清楚地标出位置和面积，建筑商必须按图施工，如使用面积有出入会受到监管部门严惩。欧美国家是土地私有制，连同土地和房屋一起销售，以独栋别墅为主，就不存在公摊这种说法。

10、如果购房者在收房时，发现公摊面积不合理，能有哪些维权的方式？能否获得赔偿？

李宇嘉：维权的方式，我觉得可以参照这个项目规划报批的时候确定的公摊面积，交付之后再实测面积来算公摊面积。其实现在房屋买卖合同都有关于实际面积出现差异后的解决条款，在一定比例内的差异，购房者可以要求按比例赔偿，也可以选择不收房终止合同，具体看购房合同是如何安排的。

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