碧某园，风险是否可控？

米宅

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碧桂园，会暴雷吗？

此时，此刻，估计想问这个问题的人很多，买碧桂园房子的人，买碧桂园股票的人，碧桂园上下游的供应商和甲方，甚至全国一半以上地方政府住建局保交楼人员。

因为，这太重要了。

如果，这家公司再出问题，那将成为恒大暴雷之后，中国楼市又一个超级原子弹。

把中国客户对于民营房企为数不多的市场信任炸个粉碎。

估计，这个问题问的太多了。

8月18日，碧桂园总裁莫斌专门召开了一次投资者沟通会。

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在会上，莫总说了几个问题。

既然是投资者说明会，那么首先就是利润。

今年上半年，碧桂园公司核心净利润在45亿元至50亿元之间，去年同期为152亿元；股东应占净利润在2亿元至10亿元之间，去年同期为150亿元。

所以不管是核心净利润还是股东利润，去年和今年相比，已经不能腰斩这个词了，简直就是膝盖斩，脚脖子斩。

至于原因，碧桂园公告中总结了四点：

一是市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业确认的收入减少；

二是期内部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；

三是出于审慎原则对物业项目计提的减值增加；

四是外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

是不是看不懂，我来稍微解释一下。

第一点、很多因素导致碧桂园卖出去的房源下降，当然收入变少了。比如工程受到疫情的影响，当然最重要还是市场整体不好，大多数的房企销售量都下降20%到50%，用莫总自己的原话叫“难以独善其身”。（画外音：大家莫怪，这是市场和疫情的锅）

第二点、我觉得很可能预示着碧桂园准备开始卖资产，尤其是卖三四五线的大量未开发，开发到一半的资产。

因为，莫总对此有专门有话

——对于部分市场缺乏审慎原则，市场下行和预期形成反差，造成决策失误，授权下放造成区域为抢占市场造成投资质量不高的情况需要改善。

原来碧桂园集中下沉三四五线城市的企业战略是有问题的，那种授权区域公司积极抢地，造成了抢了一堆地但是卖不出去的问题。

咋办？

2018到2019，买买买。

2022到2023，卖卖卖。

——为保障现金流安全对尾盘资产和即将放弃的区域做量价平衡安排。退出部分区域之后，公司将主要向五大都市圈集中，公司经营区域已经由105个缩减至63个。

碧桂园要开始大撤退。

甚至连有一些二线市场都不想呆了，直接退到京津+长三角+珠三角+成渝+长江中下游都市圈。所以可以判断，在很多城市拍地中，你不会发现碧桂园的身影。

作为中国最最典型的三四线房地产天王的碧桂园，就此落幕。

至于作为最后两条的“出于审慎原则对物业项目计提的减值增加和外汇波动造成预期净汇兑损失所致”。

更多的是碧桂园防御政策，用他自己的话说叫做——要留足安全气垫应对不确定性。

3

虽然，这次说明会坏消息不少，但是也是有好的。

比如，在融资方面。

第一、公司是政府监管支持的示范性房企。

第二、在现在这种不好的大环境下，公司依然可以去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。

以上，都是莫总的原话，巴拉巴拉一堆，合成一句就是

——市场和政府都很信任我们，我们还能借到钱。

不过，莫总说这句也是有底气的，因为2022年下半年，碧桂园公司在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。

说实话，整个发布会这句话最值钱。

因为，国内银行债不是债，因为可以协调，可以捂着。

境外债，美元债，才是债，因为刚性兑付，因为到了时间必须给钱。

所以说，“下半年没有到期的直接融资”，意味着至少下半年到明年上半年，碧桂园是很安全的。

4

有人问，至于未来的市场情况，莫总的同事，常务副总程光煜打了个太极拳。

——下半年市场还是在筑底的过程，基本认为不会比上半年的情况更差了，但也不会有很大的反转，是一个在底部盘整，城市有分化的过程。

我们再把它翻译成人话：

已经很烂了，可能不会更烂了。

别急，我只是说了可能，城市分化下，你的城市不排除呀。

所以，碧桂园未来的策略是八个字——“以销定产”+“精准供货”，卖多少，建多少，绝不占压库存，绝不占多压现金，因为这个时代，库存不是银行存款，而是暴雷源头

未来2年，碧桂园会不会把自己活成小米公司和苹果公司呢？

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写了半天说明会，那么咱们回到那个更关键的问题上来

——碧桂园会不会暴雷，碧桂园房子会不会烂尾？

对于这个问题，我的答案是：将会慢，不会烂。

所谓暴雷，实际是就是一个导火线，该还的钱还不上了，尤其是美元债。2022年，几乎所有的暴雷公司，都是还外债这个问题上，捂不住了，还不上美元债，导致上下游的挤兑，其他债主挤兑现金，客户挤兑交房，企业内人心惶惶。

比如融创、世贸，龙光，都是这个路径。

现在碧桂园下半年已经还完了所有的外债，实际上已经拆除了最危险的那根导火线，“雷”肯定还是有的，但是爆可能性就不大了。

还有最重要的一个原因，不知道大家发现没有？

所有，可能暴雷的公司在暴雷前对于信息都是千方百计的捂着，藏着，瞒着，最典型的就是恒大，全面暴雷之前甚至搞了一个百家投资商增资发布会。

商场如战场，讲究的就是虚虚实实，真真假假。

万科开发布会，强调自己为“活下去”而努力，而改革，因为他真的能活下去，他有信心活下去。

恒大没有说“活下去”，因为自己真的可能活不下去了，他开保交楼仪式，可能真的没有能力自己保交楼。

兵法说：实则虚之，虚则实之。

这个节骨眼，碧桂园能开个说明会，亮出自己的问题，亮出自己的改进。

从一个侧面也体现，他也是能活下去的。