政府吃了一颗定心丸

米宅

如今楼市最重要的两大任务：

1、楼市已正式回归高库存时代。

2、去库存也成为当前楼市一大重要任务。

1

讲一个很有趣的事情。

一个县城，一个县委书记，一个金句。

很多朋友肯定也知道这件事，就是湖南常德石门县的县委书记，冒着40度的高温，说了一句金句：

我希望在今天的会议上，我们各位同志们，各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套！

很多朋友当做笑谈，不知道大家想过没有，有一个悖论：

买四套，会被纪委约茶；

不买四套，会被书记约茶。

你说买还是不买？

以他们的工资，正常情况下肯定买不起，但是非正常情况下买得起肯定也是个问题，买或者不买都是问题。

这就是我们常说的踩钢丝。

一不留神，就容易掉下去。

2

再谈一个有趣的事情。

无锡土拍，最好的地块，提前公示了地块划片的学校。

这件事本身非常不正常。

我们都知道，正常情况下，期房是不允许承诺划片的学校。这是规定；如果必须承诺学校，一定是开发商与学校签约了。但是，政府不会参与。

因此，全国提前公示学校的楼盘极少。

无锡不仅拿出了最优质的的地块，还提前公示了学校，官方直接明确“对口学区为为侨谊幼儿园分园、无锡连元街小学和无锡市侨谊实验中学”，直接给开发商、购房者吃了定心丸。

无锡为什么这么做？

为了土拍，为了挣钱，为了稳定市场。

5月，无锡首场土拍，8幅地块全部成交，1.5万/㎡+地块增至54幅。

7月，12幅万元地诞生，无锡1.5万+地块已经增加到57幅！尤其是夹城里地块，经过约1个半小时的竞价触顶最高限价28.45亿，楼面价21000，溢价率10.52%。

该地块也是无锡首宗成交楼面价突破 20000的宅地。

3

很多事情也在好转。

坏消息是，全国还有大量的城市库存量很高，卖不动，在降价，甚至降价也卖不动。

好消息是，全国很多城市下跌的势头减弱了，库存量高的城市减少了。

先说坏消息。

我着实没有想到，青岛竟然是库存最高的城市。

青岛：2441万方。

武汉：2125万方。

沈阳：2117万方。

惠州、成都、太原、天津、临沂也都在1500万方左右。

排名意义不大，谁是第一，谁是第十意义不大，最关键的是库存总量，依旧比较大，仅仅这一点，事情就不会太乐观。

青岛，竟然连续11个月位居全国第一位，

江苏泰州库存涨幅143%，

福建三明库存涨幅100%，

江苏扬州库存涨幅62%，

江苏盐城库存涨幅46%，

要知道，环都市圈弱三线城市库存压力开始显现。

类似这种市场，哪怕守着最好的大都市圈市场，依靠着主城拆迁城改+周边县市的置换改善，但是这类客户早都被吃完了，不可能再有。

4

除了数量比较大之外，最关键的是卖的好不好。

这一点，也很重要。

因为我们都知道，库存量大不是问题，最关键的问题在于卖得好不好，2015年咱们也是天量库存，但是经过一两年的库存就立马偃旗息鼓，库存量直接降到了最低点，当时的房价也是一路水涨船高。

所以，库存量大没有问题。

最大的问题在于，能不能卖得好。

那么，现在市场卖得怎么样？

不好。

青岛，上半年去化644万方。同比跌2成。

武汉，上半年去化627万方。同比跌5成。

沈阳，上半年去化284万方。同比跌4成。

上半年卖得越来越好，但是相比去年还是弱鸡。

5

我想起一个词：

一揽子计划。

之前我看新闻联播的时候，我相信很多人根本不理解这句话的意思。

但是我相信，在经历了上半年从楼市到经济的救市之后，我相信大家对这句话的理解已经相当透彻了。

全方位。

彻底性。

持久战。

默念三遍。

请大家一定要深度理解这句话。

必须坚决、彻底、干净、全部地消灭一切库存。

今年确实出台了很多政策：

1、房贷利率最低4.1，今年能不能破4？跌破历史最低。

2、全国209个省市出台385次房地产放松政策。全国频次最高。

3、放松“四限”、税费减免、购房补贴，全面推翻过去。

4、最关键的是，放松依旧在继续。

5、鼓励买房的手段不断突破底线。干部买房，农民买房，粮食，买房。

这还不是底线。

政策底线就是用来不断打破的。

6

有效果吗？

有。

2022年7月，狭义库存延续小幅回落态势。所谓狭义库存，即已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

据CRIC监测数据，2022年7月百城商品住宅库存量达到了59782万平方米，环比下降1%，同比增长3%。

4月24.78个月。

6月20.91个月。

7月19.01个月。

这是一个积极的信号。

也是自今年2月以来首度降至20个月以下。

7月70城新房数据出炉：

同比下跌48个，不增不减。

环比下跌40个，增加2个。

7月二手房市场，有两个数据：

同比下跌61个，增加4个；

环比下跌51个，增加3个。

总之，下跌的势头在减缓。

7月，全国房价有几个数据：

2021年9月开始，新房价格环比上涨城市数量一直低于30个以下，至6月新房环比上涨城市数量达到了31个，环比下跌的城市也减少至38个，市场逐渐修复。

7

1、全国最缺两个信心，一个是涨价信心，一个是库存信心。

2、楼市依旧不乐观，但数据在转好。只不过，太小太微妙。

3、如今政策正在走钢丝，既要防涨，更要防跌。

4、国家救市汹涌而至，几乎所有突破底线的政策全都用上。

5、如果政策有用，经济还能续命；如果政策无用，那就艰难了。

6、难，会是所有人的通病。请各位务必记住这句话。

7、节衣缩食，省钱省钱再省钱，不必要的消费不要做，不必要的投资不要做。

8、从上到下，从下到上，从内到外，从外到内，皆是如此。