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[楼市] 全国限购最严的城市,你只需关注7个板块!

发表于 2022-8-31 09:35:58 | 查看: 44938| 回复: 0| 来自浙江

1


全国限购最严的城市,毫无疑问是深圳。


来看数据有多惨。


2022上半年,整个深圳二手房只成交了9000多套。


一个人口接近2000万的一线大城市,二手房占比又极大,上半年却只成交9000多套房!


平均到每个月还不到2000套!


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公开数据:


同为一线城市的上海7月二手房成交近2万套,北京成交超1万套,就连广州也成交近7000套。


二线城市武汉7月二手房成交8000多套南京成交8000多套苏州成交6000多套杭州成交5000多套郑州也成交5000多套


成都直接成交1.7万套,堪比深圳全年了。



所以这个数据,创下了深圳楼市近15年以来的新低。


而在过去15年,最差的2008上半年也要成交2万套,最差的2012上半年也要成交2万套。


深圳市场到底怎么了?真的被冻住了吗?


在如此差的数据面前,深圳到底会不会放松?


现在是不是适合买房?该怎么买?要注意什么?


对此,我们做了一个决定:


放弃做一个口嗨者,直接飞到深圳,人肉调研深圳市场。


去看看深圳最真实的情况。

2


2020年,深圳在疯狂抢房,房价一路赶超北上。


全国人民惊呼深圳要上天。


2021年依旧热情不改。


但,很快在史上最严限购和二手房指导价的威力下,偃旗息鼓。


再加上全国大环境,现在的深圳房价几乎重新跌回到了2019年。


众神归位,市场筑底,精挑细选变得前所未有的重要。


那深圳现在到底应该怎么买?


毫无疑问,深圳当下价值最大的依然是核心中的核心。


第一梯队选择:深圳湾、香蜜湖、安托山,当然总价也最高,2000万以上。


接下来是第二梯队:前海、宝安中心、福田中心、南山科技园,总价1000万以上。


具体分布看下图。


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这些基本都是深圳当下价值最大的板块,价格自然也都不低。


比如正在发展中的前海,新盘很稀缺,有倒挂的新房是首选,限价10万左右。


有些优质新房还需要摇号去抢,有些已经不需要了,能买到,有购房资格的可以重点关注。


再比如宝安中心,也是很稀缺的填海用地,目前没有在售新房,不过接下来会有新项目入市。


宝中还不错的二手房价格都在10万以上了,现在最大的机会就是限价新房。


今年前两轮土拍,宝中几个新地块限价都是8万多。


一二手房价倒挂明显啊。


新房供应在跟上,又有限价红利,必须值得关注!


宝中再往北的碧海板块城市界面不如宝中,房子普遍比较老,也没有好学校,价值稍弱,属于第三梯队选择。


碧海二手房均价8万左右,今年也有新地块出来,限价7万多。


同为第三梯队的还有龙华中心的红山板块,房价也是7-8万。


至此,深圳价值最大的板块也就以上这些了,整体新房均价都在7万以上。

3


到底是什么力量,在支撑着深圳房价?


第一无疑是产业,高端产业。


深圳最拿的出手的就是产业,特别是高端产业。


高端计算产业和金融业,还有高科技的制造业和研发。


华为、平安、招商、腾讯等世界五百强企业总部都在深圳。


可以这么说,深圳每个区的产业单拎出来都是秒杀大部分二线城市的存在。


根据最新数据,2021年深圳金融业实现税收1662亿,占全市税收的24%。


金融业增加值4739亿,占GDP15.4%,两年平均增速达8.3%,位列一线城市首位。


这让深圳GDP顺利突破3万亿大关!


有了高端产业,才有高收入人群,才有高房价。


深圳目前房价最高的两个区域:


福田靠的是金融业鼎盛;


南山靠的是高科技和互联网大爆发。


没错,即便是一线,即便是深圳,也得拼产业。


下面就是聚集在南山和福田的5大产业集群。


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注意,这些都是确定性的高端产业。


至于还在预期中的沙井和光明,太遥远,我们现在只看确定性!


第二就是深圳的住宅供应其实是跟不上的。


别看全深圳有接近2000平方公里,可实际上,一大半都是山。


一线城市里面积最小,只有北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4。


万科王石2018年就提到:


深圳剩余开发的土地面积已不足20平方公里,每年新增用地面积不足2平方公里,土地资源非常紧缺!


怎么办?


填海!


深圳招商蛇口、后海深圳湾、前海居住区、宝中、碧海等等都是填海而来。


土地产权政府持有,没有历史遗留问题和乱七八糟的厂房、民房拆迁,所以产业和配套都规划的很不错。


在全国主要城市里,深圳的人均二手房挂牌量是最少的,也说明住宅是多么稀缺!


第三,住宅供应少但需求强势,从不缺购买力。


2021年末,深圳总人口已经达到1700多万人。


七普数据显示,过去10年,深圳常住人口增加了714万人,占广东省同期增量的三分之一。


也就是说,每流入广东3个人,就有1个是去深圳,人口增量全国最高!


虽然现在深圳大部分需求被抑制,但基本盘依然供不应求。


深圳新房去化周期已经缩短至不到6个月,再创新低!


人口多,面积小,供不应求一直都是深圳的市场基本面。

4


不过,从整体来看,深圳这一轮的房价还是跌了。


特别是光明和沙井两个区域。


房价曾一度破7奔8甚至冲10。


如今都回落到了5万多的正常价格。


光明标杆盘龙光玖龙台当时7万被很多人抢,现在降价也不好卖。


还有一些偏离光明中部核心位置的楼盘,精装售价还不到5万。


再看光明后续充足的新盘供应,限价挺狠,基本维持在4.5-5万之间。

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注:图片来源于网络

让你们瞎炒作,直接上杀手锏!


远离就业中心,高端产业没有落地,购买力偏刚需,也无学区优势的区域,当初怎么涨上去,现在只能怎么跌回来。


当然,更偏更远的外围板块就更不用说了,你现在看觉得真便宜,可能十年八年以后还是这个价格。


深圳的区域分化正在加剧。


所以,即便是一线,即便是深圳,也不是都能买!


目前深圳可关注的房子总价至少500万起步,根据价值与价格,可以参考以下梯队建议:


第一梯队:深圳湾、香蜜湖、安托山,总价2000万以上。


第二梯队:前海、宝安中心、福田中心、南山科技园,总价1000万以上。


第三梯队:宝安碧海和龙华红山,总价700万以上。


第四梯队:光明中心、沙井、龙岗坂田、龙岗大运中心,总价500万以上。


现在深圳的高门槛二手房指导价未放松,落户3年+社保3年的超严限购未放松。


不过最近,长三角和珠三角政策都在继续放松。


到底什么时候轮到深圳?


当下这样一个时间节点,送给大家几条比较有用的建议:


1、现在是深圳最严政策,未来不会更严,市场不会更差,想入手的话果断提前布局,一旦有政策放松就不必再等。


2、能买新房尽量买新房,关注限价,关注倒挂,能上就上。


3、二手房还要等行情,不用太过着急。


4、别碰之前大炒特炒的高溢价学区房。


5、首选靠谱的国企央开发商,别碰有负面的开发商,即便承诺保交楼和资金安全!

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