完全不推荐（1）：厦门宁波青岛天津，不欢迎炒房客

米宅

这一篇文章，我想打破大家的刻板印象，看似是：

你很好，很适合。

放弃垃圾城市，完全不心疼。

但是有这么一批城市，注意，不是一两个，而是一批城市，他们其实非常优质，城市不错，环境宜居，也有产业，人口很多，房价也比较坚挺，这些城市要不要放弃？

厦门。

宁波。

大连。

青岛。

天津。

等等一批城市。

我的建议是：

你很好，但我们不适合。

1

非自住，请站在投资角度看。

非自住，请站在投资角度看。

非自住，请站在投资角度看。

这三句话，请默念三遍。

很多粉丝都在问：

XX城市，为什么不能买？

在直播中，我看到这些问题也会一愣神，因为这些城市不是垃圾城市，甚至在我们的眼中，这些城市还不错，但是为什么我还要建议大家放弃？

厦门，IP强，购买力强，产业强，房价高。

宁波，有产业，有港口，环境宜居，甚至还有打新。

青岛，有IP，有产业，有环境，有豪宅。

天津，直辖市，高考优势，北方第二城。

所有闪光点的背后，是楼市最稀缺的几点：

1、有产业。

2、有购买力。

3、有人。

4、有购买的IP。

2

厦门。

我相信，在谈论厦门的时候，无一例外印象都是非常好的，厦门大学不错啊，鼓浪屿不错啊，特步总部，安踏总部，神州总部，安踏总部，化工产业非常不错，厦门人的收入也是非常高的，人均GDP很强，全国的IP也非常强。

那，为什么放弃？

厦门最大的问题有2点：

1、房价太贵。

2、预期太低。

目前价格太贵，未来涨幅受限，厦门房价能比肩北上深杭吗？

未来预期太低，能涨多少？会不会跌？接盘侠会不会减少？

厦门市场大致分两环：

一环是岛内，价格最贵，价值最大。

二环是岛外，价格很低，供应量最大。

也就是说，对于厦门而言，有两个投资逻辑：

想要价格低，那就岛外。

想要价值坚挺，那就岛内。

能买吗？都非常贵。

先看岛外：

海沧、集美价格贵点，3-4万5；同安、翔安价格低点，2万5-3万。

但是岛外存在几点非常大的问题：

1、供应量很大，会冲击新房价格。

2、横盘多年，过去4年没怎么涨。

3、放眼全国，3万有很多备选板块。

再看岛内：

岛内要买，两个标的物非常典型，一个是学区房，一个是豪宅。

学区房不用说了，全国都在炒，这个可以。

但是对于豪宅而言，成本太高太高了，五缘湾附近的豪宅，首先是单价贵、户型偏大，想要打新的话成本太高了。

因此对于普通人能买的也就学区房还不错。

但是学区房也存在一个问题：贵。

我举一个例子，厦门实验小学附近的学区房，这应该是厦门的顶级学区房，附近有玉滨城这样一个小区，单价13-20万+，小户型20万上下，大户型13万左右。

1、太贵了，厦门有几个人买得起？

2、单价都10-20万，我为什么不选北上深？

因此不管是学区房还是豪宅，都太贵了，对于全国的客户而言，挑选的标的物太过于狭窄，一定要选择全国的接盘侠。

3

宁波。

宁波非常非常不错，我个人非常喜欢，但也仅仅是喜欢，真让我去投资，我不会。

宁波牛在什么地方？

1、干净。比99%的城市都干净，老城的天一广场太干净了。

2、第一大港。短时间不可撼动，但是上升空间不足。

3、制造业很牛。太平鸟、方太、得力、公牛、奥克斯、雅戈尔、杉杉、双鹿、老板、罗蒙、博洋、海天、GXG、帅康……

4、120多个院士。不止屠呦呦。

5、大名鼎鼎的上海宁波帮。船王包玉刚、电影大王邵逸夫就不用说了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩云，跟包玉刚其名，他有个儿子叫做董建华，倪光南、丁磊，也是响当当的知名人物。常凯申同志，应该是宁波最知名的人士了。

6、科教文卫非常拉胯，也就一个宁大。这是浙江省的通病。

7、年轻人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安静，不热闹，我们几乎把宁波的重要地方都跑了一遍，明显比其他城市要安静很多，尤其是年轻人。

8、制造业受到严重的影响。

宁波有钱，宁波人有钱。

但是宁波也遇到了问题。

年轻人愿不愿意来？产业如何升级？城市的发展方向？

不要看老江东、东部新城、奥体、南部新区，还有一些楼盘可以打新，市场看着还不错，但是有没有想过一个问题，宁波已经涨了一轮了，房价已经基本到天花板了，杭州的二手已经在跌了，宁波二手房什么时候跌到位？二手房跌打新还有意义吗？

你想想看，最有价值、最保守的打新都存疑的时候，这个城市的价值已经受到了影响。

所以，保守一点，自住可以，投资谨慎。

另外，请思考：

1、过去10年，宁波被杭州彻底超越。为什么？

2、未来20年，宁波的产业可否？会继续落后否？

3、为什么宁波的房价依旧很高，动辄2万-5万？

4、购买力、产业、城市，如何继续牛逼？

4

青岛。

青岛可以吗？弱一点。

不是说青岛不行，而是青岛式微。

青岛面临最大的问题，跟武汉面临的问题是一样的，那就是城市在衰落。

以前青岛最大的IP有几个：

1、青岛啤酒，青岛大虾。

2、北方度假第二城。

3、海尔海信等制造业。

但是现在青岛存在3个大问题，这几个IP都在衰落，首先北方度假已经被抛弃，之前有范冰冰等很多明星富人区滨海买房，现在还有几个？青岛大虾在经历了38元天价大虾之后，旅游业和口碑受到了影响，这还不是最关键的，最关键的是，大虾现在也是实现了空运，口感差一点，但是不用非得跑到青岛了，最关键的是实业，青岛的基础是制造业，但是现在海尔工厂已经搬到了合肥，在实业这一块，海尔的实力也在相对衰落，格力，美的，加上全球行业的竞争，实力也受到了影响。

因此，实力才是决定城市，决定楼市的核心。

因此，你可以去看，青岛过去几年涨了，但是涨幅有限，而且在2018年青岛自己提前掐断了市场，房价直接回落。

因此，青岛也是自住。

不管是八大关、李沧、崂山豪宅。

自住，可以，投资，谨慎。

5

天津。

天津应该是目前最具争议的城市。

北方第二城。

四大直辖市之一。

之前可是出常委的城市。

现在呢？

2015年大爆炸。

城市GDP挤泡沫。

领导被带走。

这三件事对天津的打击太大了，尤其是对大家的信心影响太大了。

甚至连累房价一路下跌，真的是一路下跌，每一年房价都要下跌一下，除了真正想要买房的人，真的不建议大家在这买。

和平区的顶级学区，可以买，可以投资。

但是剩余的板块，投资几乎都可以放弃：

中北镇，很不错，有产业，但仅限自住。

南站，很不错，大量刚需，但仅限自住。

海教园，有学校有环境，但仅限自住。

会展板块，很不错，有概念，但仅限自住。

滨海中心，有概念，中心成熟，但仅限自住。

中新知识城，有配套，有环境，但仅限自住。

……

你看，对于天津，除了和平学区，我说的最多的就是自住。

地缘，纯天津人，纯自住。可以。

高考，教育，为了孩子。可以。

剩下的，全都不推荐。

因为，极有可能一直降价。

6

为什么聊起这些？

这些城市看起来非常不错。

全部都是大城市，有人口，有产业，有IP。

过去几年也涨了一些。

看似非常完美的闭环，为什么不行？

我觉得最核心就一个词：

预期。

你对天津有信心吗？哪怕天津的学区最顶级。

你对厦门有信心吗？你会投资厦门单价10万+的学区房吗？

你对青岛有信心吗？你会去青岛投资吗？

你对宁波有信心吗？你会去宁波打新吗？

也许有，但极少。

1、投资要解决的问题是，多数人的问题。

2、小两房越来越不受欢迎，为什么？因为小三房流动性更好。

3、200平以上的别墅叠墅洋房大平层卖不动，小户型流动性更好。

4、湖州绍兴金华城市不错啊，但是城市太小，资源都被稀释了。

所以。

1、天津厦门青岛宁波非常有实力，但不建议投资。

2、要么预期太低，要么房价太贵，总有更好的标的物。

3、不要选10个人喜欢的厦门，要选10000个人更喜欢的杭州。

4、自住，任何一个城市，任何一个板块都可以吧，我们完全尊重。

5、自住一定要选择：限购+限价+CBD+品牌房企。

6、千万不要去远郊。千万不要去没产业的地方。环境不能当饭吃。

慢慢挑，不要急。。