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[楼市] 放开限购!最后一个口子彻底放开

发表于 2022-9-16 09:46:39 | 查看: 45230| 回复: 0| 来自浙江

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这两天最重磅的新闻,莫过于苏州全面放开限购。


完全0门槛购买!外地人可以直接买!


那么:

全国怎么买?

苏州怎么买?


1

苏州不是第一个,也不是最后一个。


但是苏州一定是全国最重磅的一个。


为何?


除了北上广深,就是苏州。


1300万人口,2.2万亿GDP。


这就是苏州的底气。


9月14日,等待已久的苏州终于全面放开限购。


注意,全面,放开限购,两个定语。


总结起来就一句话:


不管外地本地,来了至少买1套房。


这件事情的意义在于:


1、全国大城市第一个全面放开限购。


在GDP超过2万亿、人口超过1000万的超级大城市中,除了重庆,北京没有,上海没有,深圳没有,广州没有,只有苏州。


2、这是苏州2016年10月限购后,彻底放开限购。


在这6年中,2016年彻底限制,2019年松松紧紧,2022年彻底放开,除了2019年前后,整个苏州市场,尤其是园区/狮山,一直在稳步上涨。


3、最关键的是,苏州这一次彻底放开了园区。


这无疑是非常重磅的。要知道,园区就是苏州的底线,等同于深圳放开了前海限购、北京放开了海淀限购、上海放开了内环限购。


这是苏州最重磅的一点。


2

为什么?


这是应该是所有人最关注的一点。


苏州是非常聪明的。


2022年5月,苏州放松了一部分限制:


1、新房限售3年变2年,二手房限售取消,但这些不重要。

2、不限购区域的房子不计入苏州家庭套数,有用但不重要。

3、二胎及以上家庭购房不限售,不重要。

4、最重要是这一条,外地人由累计2年社保改为连续6个月社保。


但是,同期的城市也在放松:


南京:6个月社保。

杭州:落户就能买二手。

上海:又开始全球抢人了。

浙江:除了杭州,首套最低2成,二套最低3成。


相比之下,苏州门槛还不够低,必须是0门槛。只有0门槛,才能跑赢市场。


最重要的一点,苏州必须成为第一个。


成为第一个是非常困难的,想要做的事情太多了:


1、苏州非常想吸引上海人,以及整个长三角最有钱的人。


上海不是门槛极高吗?首付至少8成吗,杭州不是首付门槛很高,打新非常艰难吗?南京不是门槛高?河西南、南部新城打新非常难吗?


买不到是吧,抢不到是吧,来啊,来了苏州就能买,首付比例也非常低。


2、苏州必须抢在很多城市之前放开限购。


早起的鸟儿有虫吃。


放开越早,越能吃第一波红利,抢到第一波最优质的的客户,越往后,别说肉了,连汤都喝不上,宁波放开限购,青岛放开限购,郑州放开限购,这些城市不足为惧。一旦杭州、上海、南京、广州、成都全都放开限购,一定会分流大量的客户,肉就这么多,大家一分,留给苏州的肯定不多。


这也是苏州为什么抢着放开的原因。

3


那么,苏州应该怎么买?


整个苏州最核心的板块,可以称之为:4+1。


4:姑苏、相城、高新/虎丘、吴中吴江,四大板块。


1:最牛逼的园区。


东西南北中,园区最牛逼。园区是全国客户最关注、最核心,1300万人口,2.2万亿GDP,实力也非常强,核心区房价非常高,核心板块7-11万,潜力板块3-6万。


其次,姑苏居中,地缘自住,往外走平江新城更好点;其余3个板块,相城是长三角的交通枢纽,高新区唯一有价值的是狮山,吴中吴江除了太湖新城配套环境好点,价格也不坚挺。


因此,苏州最简单粗暴的逻辑是:


1、能买园区买园区。


2、不能买园区核心,就买园区潜力板块。


要知道,99%的人买不到、买不起园区。


为什么?看两个楼盘的开盘:



1、旭辉新希望,抢不到,找关系才能抢到。


2、万科颐和玲珑,4万2,太香了,但抢不到,任泽平依靠人才引进买到了。


也就是说,想要在园区核心买房,你必须具备几个条件:


1、你很牛逼,像任泽平一样,苏州需要你来背书。


2、你很有钱,认筹排号200万很简单,全款买房无压力。


3、最好有关系,这样买到的几率大多了。


没钱,没背书,没关系,老老实实园区潜力板块吧。


4

园区潜力板块如何选?


选筹千万条,价值第一条。


如图:


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园区核心:很牛逼,最高11万,但新房极少,极贵,非常难抢。


奥体:次之,最高6-7万,有新房,但限价4万,极难抢。


独墅湖:次之,最高铂悦犀湖7-8万,产住一体,但新房极少,不好抢。


价值不断南移,价格不断南移,发展也不断南移。


园区外围的潜力板块应该怎么买?


价值高,价格高,没意思。


价值高,价格低,非常值得关注。


尤其是当园区已经发展了将近30年,已经非常成熟,向外发展是一种必然,于是,园区的潜力板块必将迎来了巨大的发展。


最关键,支撑园区潜力板块价值有几点:


1、园区已经27年,非常成熟,急需外溢。

2、园区核心宗地非常变态,必须是大户型,不管是上华琚西、还是海尚壹品北,大平层,1000万起。这是有钱人的游戏,不是普通人的圈子。

3、十多万从业人员中大学及以上学历者占比达64%,博士、硕士家庭很多。

4、借助苏州东站,全面对接上海。

5、独墅湖科教园区,4000+家高精尖产业,上市企业31家,微软、华为。

6、苏州大学、西交利物浦大学、中科大、西交大等。

7、地铁2号线、8号线(建设中),8站抵达湖东CBD。

8、购买力外溢+本地人支撑。


我给大家讲一个事儿,我们在项目调盘的时候,有几个非常有意思的现象,


1、很多客户首选洋房,一是价格,性价比极高,二是舒适,2、有很多客户竟然是自驾过去,大部分都是本地人,或者离得非常近的客户。


知道了这两个消息,我放心了。


1、洋房大于高层,不是炒房。我放心了,这不是中海一家,而是这几年苏州市场的流行,之前的热盘林溪雅苑就是如此,大家更加注重舒适度。


2、本地人以及周边人大于炒房客。我放心了,我一定有理由相信,这才是真正的资产配置,大部分客户都是自住客,安全,托底,本地人认可,外地人认可。


5

中海独墅云著。


中海独墅云著规划4栋17F小高层,264套,建面约97㎡户型;9栋8-9F洋房,287套,建面约110-133㎡户型,总计551套。


要知道,独墅云著的8层真洋房板块内非常稀缺。


核心信息如下:


1、园区潜力板块,中海独墅云著,单价3万4。


1、园区内没供地了,极其稀缺。


2、板块内第一个项目,也是目前唯一楼盘,后续还有七八块地。


3、有地铁,2号线已通,8号线2024通车,在建中。


4、低密洋房,中海打造。


5、产品非常不错,详细信息下方咨询。


这是距离园区核心非常近的楼盘,能够完美承接园区核心价值。


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这是独墅湖核心夜景,多美啊!

6

回到第一个问题:


全国如何选筹?


苏州如何选筹?


去最好的城市,去最核心的板块,去买限价最低的楼盘。


如果不行,最好城市的外围,最核心板块的潜力,比上不足,但也是最佳选择。


1、园区最牛逼,但你买不到、买不起,那就放弃,没必要浪费时间和精力。


2、园区潜力板块一定不差,青剑湖牛逼,东沙湖牛逼,斜塘牛逼,奥体牛逼,独墅湖牛逼。


3、除了园区,苏州到处都是3万+,如何选?记住一定,东优于西,北强于南。


4、3万以下价值楼盘不多,挑挑拣拣,但2万以下闭眼放弃。


5、央企托底,洋房为主,至少托底。


6、全国大放松的北京下,谁越早放松,谁就能迟到第一波客户红利。


以及:


7、限价还在。


8、完全放开限购,超大城市第一个0门槛。


9、首套利率最低4.1,二套4.9,历史最低。


10、首套仅需3成,二套结清也是3成。


除了中海。

如果有朋友自住,想要看大面积的改善,高铁新城有一个楼盘非常不错:旭辉铂悦春和万象,容积率非常低,才1.8,9-13层,最关键的是,这是区域内唯一一个洋房+小高层住宅,且洋房的量很大,非常稀缺。


一是高铁新城是整个长三角的交通枢纽,连接上海,目前发展已经非常成熟,二是面积段上,从101-173平全部都有,总价适中,非常适合改善。


总价一下:


这是苏州,城市绝对错不了。


这是园区,潜力板块也完全不用担心,因为红利全部兑现了。


第一个全面放开限购,这是最佳窗口期,必须抓住机会。


最关键的是,这一次房源非常少,只有4栋楼,只有260套房子,目前是排号认筹中,新政一出,看房的客户肯定大量增加。


请抓紧联系米宅同事,或者抓紧时间视频带看。


长三角核心城市的核心资产,完全可以穿越周期。

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