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[楼市] 当大湾区的房价跌麻了以后

发表于 2022-9-28 16:53:02 | 查看: 46463| 回复: 0| 来自浙江

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没想到吧,去年还此起彼伏涨得欢快的大湾区,今年已经跌麻了。

先看深圳,市场彻底凉了,房价已经跌了。

这两天深圳有个盘,叫招商玺家园,说是600多套房子,三千多人抢,然后抢了16个小时抢光了。于是有种说法是,深圳有钱人还是多,深圳豪宅市场又要起来了。

这明显就是中介带节奏的,误导一些不太了解市场的人。3000多人抢600套房子,还抢到夜里10点多,这能叫火吗?

互联网是有记忆的,没人记得“5000万蹲”了吗?

目前深圳楼市的真相是,核心区域的房子,跌了10-20%,部分网红盘,跌了30-40%。非核心区跌的也很惨,跌了也没人问。


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8月二手成交量才2000套,9月也好不到哪里去,到现在才成交1400多套。


目前二手房市场已经不是买卖双方的博弈期,而急卖业主单方面的降价,但还不太好买的局面。买房人还在等更大尺度的降价。


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新房市场打新热不再。选择多,有折扣,不看积分。


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很多人看着是不是可心动。但深圳现在购房资格还是比较难弄。



1、深户,连续缴纳3年社保。


2、非深户,连续缴纳5年社保。


3、夫妻离异,2年内按离异前家庭总套数计算。夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名」,则另一方自离婚之日起3年内不能买房。


所以深圳市场想要起来,除非限购放松,否则啥救市政策都是白给。


总的来说,如果你目前有深圳购房资格,可以多看看二手房。


资金有限,想上车的,可选光明,刚需、刚改自住的,可选龙华。资金量大的,可选南山、福田。


如果想投资的,能忍的,也可以选择福田、南山核心地段二手房,或者前海蛇口的倒挂新盘。


再看广州,房价正在回调了,想要买房的先等等。


二手房方面,光看不买成了大趋势。


比如番禺的万科欧泊,1000+次,三个月却只成交了9套。


还有热点区域的热点盘开始出现价格踩踏。比如黄埔科学城的万科东荟城,8月底其挂牌量是341套。挂的多了,着急卖的就多,价格就撑不住了。


目前广州7成盘源下调报价,业主信心在下降。尤其是天河、黄埔笋盘频出,而番禺、从化、增城跌惨了。



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新房去化率已经跌到31%了。有些远郊新区更惨,出现一些新盘周销售0套的情况。


总之,无论是开发商,还是二手房业主,想要卖房都挺难的。


广州算是政策放松很积极的城市,入户门槛降低、限贷政策放松等等,可是没什么用。


但广州1800万多人口,公认的一线城市。如果你能耐得住寂寞,想做时间的朋友,现在也不是不能买广州,有几点建议——


1、天河、黄埔这些已经大涨的板块,建议投资再等等,刚需改善,还要多看看,对比对比,总之不要太着急,毕竟价格还在回调。

2、不买增城、花都、从化。

2、不买亚运村、汽车小镇、白云湖、白鹅潭、创新湾。

3、不买周期太长的南沙、知识城。

4、不建议选择衰退型地段,荔湾、越秀、番禺的老城区。

5、如果是改善置换,最好还是沿江向东,在科学城上车,在天河东升阶,在天河公园置换,在珠江新城终置。

再看珠海,市场调整中。


珠海很有意思的一点是,是上一轮最后上涨的城市之一。截至去年年中,涨幅20-50%。


也是目前大湾区核心城市回调最温和的城市。目前整体回落5-15%。


也就是说,珠海是目前大湾区里面房价波动最小的城市。


这说明珠海的宜居属性,在国内度假、养老、过冬居住需求一直都是很强劲。


还有就是珠海处于粤港澳大湾区核心位置,在粤港澳城市中属于第二梯队。


城市价值在长三、珠三核心城市群内是占有一席之地的。


珠海也是购房政策最友好,门槛最低的城市之一。


珠海不限购,首套 2 成,二套首付 3 成,老人接力贷也非常宽松。


总的来说珠海是一个兼顾自住和投资的均好型城市。它不适合暴击,但永远有需求,是珠三角自住加投资兼顾的第一选择。


需要注意一点的是,珠海市场不大,但坑挺多的。


比如很多人都看好的横琴,目前价格五六万,纯投资来说同价位其它城市有更好的选择,比如广州。


比如金湾,是珠海全力打造的城市副中心,但金湾太大了,有价值的也只有金湾航空新城板块,还是偏自住的。

比如斗门,要啥啥没有,又偏房又多,不推荐。


在珠海,想要兼顾自住和投资的话,唐家湾北围第一选择。


有产业,有配套,有交通,未来还有深珠通道的加持。


所以这也是米宅一直推荐珠海的原因,一直推荐珠海北围的原因。


再看东莞,价格开始内卷了。


在去年8、9月份高点的时候,以松山湖的房价冲到8万+,比深圳龙岗还贵。


因此,东莞上一轮确实涨的比深圳猛。


目前新房市场,销售疲软,叫好不叫座,看似很火,但成交很差,明显是动力不足。


二手房市场,同比、环比,大部分片区价格都下滑了。尤其是主城区价格回调最明显。


但是东莞毕竟是紧邻深圳,万亿GDP,千万人口,人口密度仅次于深圳,并且在大湾区仅次于深圳完成产业转型。如果你能耐得住寂寞,想做时间的朋友,现在也不是不能是买东莞,有几点建议——


1、城区、松山湖的二手笋盘可关注。


2、大松山湖板块比如大朗、寮步新盘可以考虑盘。


3、滨海湾新区的在售项目不多,整体就是价格太贵,不算是好选择。


4、不要买临深、北部、东部、东北部。


5、从板块价值看,大松山湖>南城东城>长安>虎门万江莞城>其它。


6、松山湖大区域板块价值,松山湖核心>大朗>寮步>大岭山。


接着看佛山,整体价格也在回调。 


上一轮佛山因为信贷政策突然收紧,行情被打断。所以上一轮上涨明显的主要是禅城、顺德和南海的优质片区,以及东部临广的千灯湖、陈村等板块,而西部片区的基本没动。


目前板块价格回调明显也是这些板块。西部片区市场依然比较冷。


总的来说,佛山比较分散,楼市分化明显,涨幅也是严重分化,选筹特别重要,佛山的经济重心在东部,发展主轴是临广一条线。


综上,佛山的建议就很简单,能跌的就能涨,因此买房还是要选禅城、顺德和南海的优质片区,以及临广片区性价比高的,比如北滘、三山等。


接着看中山,正在下跌。


中山是强概念的城市,房子供应量大、产业没跟上、买房投资客居多。

 

尤其以依靠深中通道,被炒的爆火马鞍岛最典型。规划高大上,实际什么都没有。


当然,中山的地理位置是有优势。


但中山城市价值不行,本地人主要买主城区自住还行。其他的像火炬开发区、翠亨新区等价格太虚了。


惠州,跌得很惨。


投资客被套,二手流通差,房子卖不出去,这是惠州楼市的基本面。


总的概括起来就是,地多房子多,人少经济差。



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临深片区借深圳扩容、14号地铁延长线、海景旅居的概念被炒了一轮又一轮,炒的人尽皆知,买了就被坑。


惠州还是城市价值不行,本地人地缘自住选惠城区,不要碰惠阳。 



2

总的来说,深圳市场已经彻底凉了,房价已经开始跌了。


广州房价正在回调,不宜追高。


东莞价格也开始内卷了,二手房开始回调。


佛山局部回调幅度很大,谨慎选择。


中山、惠州正在降价。坑多肉少,自住大于投资。


珠海也在回调,但市场波动不大。


以上就是目前大湾区楼市基本情况。这同样也是当下全国楼市的基本面。



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于是当下楼市观望情绪很浓。市场一直在底部徘徊,什么时候是个头儿啊。


而另一方面,楼市却正在发生巨变像北京、上海这样的一线也就只有一两家民企参与土拍。


表面看是不是很惨,地卖不出了,民企不拿地了。



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但结果是各大城市供应大幅度的减少,且主要的供应都被城投拿了。


再过一两年,楼市的基本格局就是城投+国央企垄断市场供应,一定程度上也就垄断了价格。


那么价格是由什么决定呢?供应决定,供应越少,越贵。


也就这一两年的事,要么一部分民企倒下,慢慢淡出市场,要么一部分民企由国企部分或者全部持股,国企成为实质的控制人。要么一部分民企就主要做代建,不参与拿地了。


可能就在不久后的某一天,突然之间,市场上就几乎没有民企的声音了,大家喜闻乐见的降价搅局的促销也没有了。


有的只是爱买不买。反正不多。


或许现在对比2019、2020年确实不算是好的买房时间点。但对比将来可能是最好的时间点了。

至少现在房企还降价,供应还多,可选项目多,一两年后就不一定了。

也就这一两年,房价管控会进入新纪元。我们将要面临什么?不知道。只觉脊背发凉。


智者畏因,愚者畏果。听懂的自然懂得,无需更多言语。


那么站在2022年的10月,长线看,长三、珠三的核心城市核心板块品质房源依然是最佳的选择,比如深圳、广州、东莞、珠海、佛山。


这其中,珠海上一轮没有大涨,因此当下也没有大幅回调的压力,且目前购买门槛低、信贷政策友好,可以作为重点关注城市之一。


珠海的宜居性,决定了珠海是目前国内过冬、养老、旅居+投资几乎是唯一选择。


从区位看,占据珠江西岸,与港澳两大特别行政区和深圳共同组成“特区之环”,以不到上海+苏州三分之一的土地面积,创造了近6万亿的GDP,全国第一。


从经济看,珠海人均GDP全国第六;城市资金增长率仅次于深圳。人口持续正增长,2018-2020连续三年增幅全国第一。


目前米宅在珠海推荐项目是,唐家湾北围的华润置地广场,并推出两天一晚国庆看房团活动,费用仅500元,包含车接车送、住宿和三餐。


另外,长三角推荐项目是,苏州园区独墅湖车坊的中海独墅云著,同样推出国庆看房团(形式同珠海。)

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