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[楼市] 这些城市的房子一定要尽快卖掉

发表于 2022-12-1 11:58:48 | 查看: 28684| 回复: 5| 来自湖北

垃圾房子一定要尽快卖掉,

垃圾房子一定要尽快卖掉,

垃圾房子一定要尽快卖掉,


重要的事情说三遍。


我知道,你一定也有很多问题要问,自己所在的城市要不要抛售,自己的房子不知道要不要抛售,什么时候抛售、什么价位抛售?不紧张,不着急。


过去几年,我把全国大部分的重点城市都看过,不止看过一次,不止经历过一次涨跌周期,能够对大家的选筹、出清做一些力所能及的建议。


大家可以相信我。


更多的问题,评论区见。


1



为什么要卖掉?


一句话,这些垃圾房产会拖累你的资产。


买得早的可以不卖。

租金能和月供持平的可以不卖。

有自住需求的可以不卖。

留作资产配置的可以不卖。

大城市的房子可以不卖。


基本上,除了上述的积累资产之外,其余的一定要尽快卖掉。


为什么?


1、未来涨幅有限,

2、成本越来越高。


我举一个非常典型的例子,宁波吧。


宁波在全国所有城市里边,已经算非常不错的城市了,将近1000万的人口,加上1.5万亿的GDP总量,相比大部分的省会城市,都要强了很多。


宁波也有限价,新房限价在2万5-4万,算是最优质的的楼盘,平均相比周边二手房的倒挂在3000-10000之间,可以这样对比一下:


新房25000,二手28000。未来预期涨幅12%。

新房30000,二手34000。未来预期涨幅13%。

新房35000,二手40000。未来预期涨幅14%。

新房40000,二手50000。未来预期涨幅25%。


平均涨幅在12-25%,这还是需要保证二手房市场价格稳定的前提下。但是参照杭州、广州、深圳的二手市场行情,感觉有点悬啊!


你算一算,自己所在城市比宁波怎么样?楼市情况比宁波怎么样?


好,留下。

差,赶紧卖。


比宁波差的,温州,金华,绍兴,太原,石家庄,济南,郑州,天津,江门,肇庆,南通,扬州,只要不是自住,只要市场一般,只要不是所在城市非常优质的好房子,能抛售就赶紧抛售。


比宁波好的,苏州,南京,杭州,武汉,成都,西安,合肥,广州,东莞,佛山,长沙,只要不是特别偏的板块,只要不是纯新区,只要不是老破小,能留则留,不必轻易出手。


2


哪些城市的资产需要尽快卖掉?


理论上:


持有一线,卖二线一般,全清三四五线。


但是实际上的情况远比理论要复杂的多,一线也有垃圾资产,二三四五线城市也有优质资产,而且每套房源的情况不一样,每个家庭的资产配置也不一样,都需要针对每一套房源进行价值评估。


价值评估,可以分为几类:


1、2012-2022,10年涨了多少?

2、2015-2022年,7年涨了多少?涨了几轮?

3、2019-2022,涨了多少?跌了多少?

4、月供和租金相比,涨跌如何?

5、是否具备核心、学区、品质、城市方向等4大要素。

6、目前城市所在的房价走势怎么样?

7、小区出手的交易周期是多久?


举一个例子,深圳。


深圳从2014年到2022年涨了3波,15年大涨了一波,17年涨了一波,20年涨了一波,有些朋友全都抓住了,有些朋友抓住了2波,有些朋友只抓住了一波,有些朋友一次也没抓住。


2次,以及2次以上。

1次,以及一次也没抓住。


那么,至少抓住2次的朋友,只要房子差不多,不算很差,不用出手一定要留着,毕竟这里是深圳;但是如果只是抓住了1次或者1次也没抓住,那就必须评估一下,大概率是要卖掉的。


抓住了一次,从700万涨到900万,又从900万跌到现在750万,23年肯定还要跌一波,跌破700只是时间问题,这个时候,必须卖;一次都没抓住,想都不要想,这是挺直身子站在珠穆朗玛峰,山高风大又冷,赶紧下山才是王道,除非自住,该卖必须卖。


上海也是。


16年大涨了一波。

17-20年没涨。

20年8月大涨,到22年11月大致稳定。


你什么时间买的,为什么买?有没有留下必要?


16年之前买的,可以留下,赚的多,成本低;19年前后买的,也涨了,房子70分以上也可以留,70分以下就出手;21年大涨之后买的,涨的不多,最关键的是成本太高了,月供、利息都是高位,账面赚钱不一定表示未来一定会赚钱,上海大概率要往下走一波了。


你在那个城市?

涨了几次?

你抓住了几次?

还是根本没涨?

或者,先涨后跌?先跌后涨?


都要具体问题具体分析。


下面留言区,我来告诉你。

3



应该如何快速卖掉?


首先必须明确一点:


你挣得每一分钱,都是别人在亏钱。反之亦然。


买房大涨了,你要变现了,接盘侠肯定要花大价钱,付出更大的成本。反之,买房大跌了,不好卖了,接盘侠省钱了,但同时也可能接下来降价了,也亏了。这几种情况,你怎么想?


哎呀,很不踏实啊,怎么能让别人高位站岗呢?怎么能让别人亏钱呢,他们挣钱多不容易啊。


但凡持有这种思想的朋友,我建议你去一趟乐山,让乐山大佛起开,你坐那。


就算是马云,也不可能每人一套房,这是愚蠢的平均主义。


买房,本身就有亏有挣,买房的可能是卖房的,挣钱了也可能亏钱,挣钱表示运气好、家里有钱、很专业,赔钱一定是运气不好、不专业,等等,千万不要在这件事情上纠结。


好,说完了心理。


正常销售的情况下,中介、装修、业主群,以及自己的专业,一定要具备这几点。


比如杭州,二手房非常难卖。


哪怕是前几年最网红的西溪公馆,现在贝壳上很多挂牌房源的单价都在3万8左右,性价比非常高,但是我依然不敢保证这个价格是最低价,因为投资客太多了,因为抛盘的太多了,踩踏式的降价都是不理性的,非常冲动。


这个时候,怎么做都是徒劳的。


1、降价。如果是降价,必须是大降价,别人3万8,你以为你装修好?户型好?楼层好?不好意思,太贵了,我也怕高位站岗,除非3万5、3万2,否则你根本卖不出去。


2、装修。很多老房子是适合装修的,但一定要跟中介捆绑,许诺高佣金啊,给平台付推广费啊,可以招装修公司好好装修一下,成本不必高,但必须好看,很多人真的会冲着朋友圈中的装修好买单,至少也会放大传播量,这个时候,客户越多越好。


3、中介、多跟中介搞好关系,经常在朋友圈推送,他本身就积累了大量的潜在客户,最关键的是,通过他你会经常了解目前的市场,涨了没?降了没?未来房价怎么样?务必要做到心中有数。


4、适当的时候先租后卖。不要断租,哪怕租金降一点,一定要保证现金流的稳定,你也少操心,能够专心做事,更能弥补一些高月供的亏空。



4


1、卖房决定的核心在于成本与收益。一是买时多少,卖时多少,账面差是最简单计算的,二是成本与收益,买早的月供低、利率低,买晚的月供高、利率高,看似账面赚了200万,一算月供每年20万,3年后不涨就是赔钱,想清楚了。



2、刚刚开发的新区,全部放弃;老破小全部放弃,物业差的全部放弃,不在城市方向的全部放弃,房贷利率高的尽快放弃,已经盈利的赶紧变现,房价越来越低的赶紧抛售。


3、垃圾房子一定要尽快卖掉,降价卖掉,想尽一切办法卖掉,不要管是不是一线、三四五线,跟那条线没关系,跟优质不优质有关系。


4、不是所有的房子都要卖掉。哪怕房子不好,你要住,你要留给孩子,你要养老用,都可以留住,没必要全部出手。


5、90%的人不知道自己的房子好不好。很简单,一是评估一下城市、方向、核心、学区、品质这几点怎么样,打个分,二是粗暴比一下买卖价差怎么样,买400万,现在能卖300万,那肯定亏了。


6、你挣的每一分钱,都是别人在亏钱。买房是交易,交易有赔有赚,没什么大不了的。没有人挣钱是容易的,哪怕是炒房客,他们的钱也是冒着巨大的风险挣的,普通人的钱也是一分一分挣的。


7、中介、装修公司、专业、出租。止损是第一位的,一是尽快处理出清止损,二是如果卖不掉那就租房,至少能节省一小部分的现金流。

发表于 2022-12-1 14:06:40 | 来自湖北
佛山三水乐平怎么样房子一直在跌改不改抛售
发表于 2022-12-1 14:07:15 | 来自湖北
安新区旁边,白沟的房产可以留嘛?
发表于 2022-12-1 14:07:54 | 来自湖北
没错,不是房子搞不好,而是房子太多了,商品过剩,接盘侠又少,该买快卖,以后开发的产品也是改善型的多了,老破小有人买就出
发表于 2022-12-1 14:08:21 | 来自湖北
都知道要卖掉,问题谁接盘?
大出血粉碎性骨折降价?
发表于 2022-12-1 14:08:40 | 来自湖北
宁波GDP少写一个万
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