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最近，很多朋友都在咨询深圳，问我的结论是什么。
声明一点，我的结论不一定对，因为分析永远是理性的，但市场永远是不理性的。因此，虽然今年我研究了，但是，我也只能说把结果分享一下，我们一块探讨，如果能够帮助到你，我愿足矣。
1、全国政策快到了，市场底则远没有到。
2、深圳市场底快到了，但目前仍在多空博弈，逆势反弹没有到。
3、如果价格合适，7折可以买的，静待花开。
4、如果价格没到，等一等，不着急的。 过去4年深圳暴涨暴跌，惊心动魄啊。
2014-2017，房价大涨，2-3倍。
2018年，整体悲观，年底开始刺激。
2019-2021年初，房价再次暴涨，涨幅30%-100%。
2021年年初至今，跌跌不休。
市场好的时候动辄房价暴涨2-3倍，然后市场低沉的时候打8折、7折、骨折，短短1-2年普通人的财富会发生翻天覆地的变化。
爱之恨之。
今年研究了一下，用几个典型板块介绍一下。
1、深圳湾板块：
半岛城邦三期在2018年初的时候，85平小两房仅仅是1000万出头，单价12万左右，当时大家都觉觉得贵的离谱，因为当时1000万可以买到后海单价11万的优质三房。
没成想，市场太热了，2020年的时候，半岛城邦三期两房接近了1450万，单价破17万。
现在是2022年12月，就在前一段时间，半三同样85平的户型成交了1120万，成交单价在13万+，指导价则不到12万，非常靠近了。
18年：单价12万。 20年：单价17万+，个别甚至冲到了18-20万。 22年：单价13万+。
2、后海板块：
后海的位置非常好，紧邻前海+科技园+后海总部基地+深圳超级总部，春笋就在旁边，半岛城邦等豪宅就在旁边。
其中南二外双学区的3个小区价格最好，号称海德三宝，溢价很高，分别是滨海之窗、漾日湾畔和观海台，2021年11月市场价16-17万/平，高峰期时三个楼盘超过20万。
2022年12月呢？
滨海之窗：98平1300万；108平1480万。 漾日湾畔：183平1980万；84平1100万。 观海台：84平1100万；108平1450万；140平1980万。
均从最高峰的17万跌到现在的13万上下。
跌幅达到了惊人的1/4。
3、前海北板块：
鼎太风华7期，7月上旬，66平868万，2020年底1000万+； 鼎太风华6期，4月初，70多平2房826万，2020年年底950万+。 鼎太风华4期，4月下旬，115平1300万，2020年年底不到1700万。
4、碧海板块：
2019年，前海扩容+企鹅岛进驻，房价开始暴涨。
从均价不到6万，2020年底均价暴涨到10万+，短短1年多的时候，上涨幅度超过了60%，超级猛烈。
但，泰华阳光海，约80平的2+1房从高峰期的935万降至745万，2022年3月则降到655万，富通城三期从高峰期的780万降至620万，未来还会降价。
介绍了这么多。
就是想告诉你，过去4年，短短4年的时间，其他城市不温不火甚至跌跌不休的时候，深圳已经经历了暴涨暴跌的两重奏，其惊人的涨跌幅令人侧目，动辄上百万的涨跌成为所有普通人的生死场。
一瞬生，一瞬死，莫过于此。 2022年怎么样？2023年会涨吗？
最近很多人都在说深圳市场底到了。
看似有一些支撑的证据：二手房带看量上涨了，二手房成交量稳定了，新房、二手房的倒挂消失了，深圳都跌了2年了，该涨了。
我怎么看？有几个观点：
1、过去周期被打断，全新周期还未来。
按照以往“5年周期，3年行情”，深圳确实跌了2年多，明年就到3年，从时间上看该涨了。但是，这是现代版的刻舟求剑。
2021年的政策打压，已经彻底打断了以往的政策周期。
也就意味着，过去周期被彻底打断，我们迎来全新的周期；同时，全新的周期不可预测，不知道什么时候回来。
2、深圳市场，正处在激烈的多空博弈之中。
相比于全年看空，我们既要结合真实的数据看，同时更要分析数据背后的真假和逻辑。只有这样，才能真实的把控市场的真实状况，而不是一味的看空、看多。
我准备了4个数据，大家看一下。
（1）一半区域同比上涨，一半区域同比下跌。
2022年1-10月，南山区、福田区、罗湖区等区域为深圳商品住宅成交均价最高区域。
其中，成交均价同比上涨的区域有南山区、龙岗区、大鹏新区等，同比分别上涨9.3%、7.4%、5.3%；成交均价同比下跌的区域有罗湖区、龙华区、盐田区等，同比分别下跌5.0%、4.4%、4.2%。
（2）销供比大于1.5和低于1之间的博弈。
很明显，罗湖、盐田、南山销供比大于1.5，比较健康；龙岗、坪山、福田、龙华的销供比则在1以下甚至仅仅高于0.5，说明市场去化很差。
（3）热门楼盘与滞销楼盘之间的对比。
深铁阅山境花园、深业颐瑞府仍能实现日光。
但是大部分的深圳新盘，要么位于远郊，要么倒挂不大，总之，大家的观望情绪很浓，导致了市场上的去化就很差。
（4）11月突破2000+与上半年仅仅1万套的对比。
上半年非常惨，仅仅成交了不到1万套。
2022年下半年开始逆转，11月的成交量突破了2000套，看似比8月、9月好了很多的，但是相比于之前6000套的荣枯线而言，成交量依旧非常低。
至于成交量的上涨，有几个原因，一是很多房东的价格确实很低，促使一部分自住购买，二是14号线附近的低总价的房源开始热销，三是正常9-10月就是成交大月。 2023年，深圳能不能涨？
我的结论是：
1、可能性不大。
2、但值得关注重点，尤其是越来越多接近、甚至低于指导价的房源。
3、务必做好长持的准备。
4、注意产业、疫情、购买力的变化。
三者缺一不可。
我相信，我们有一个共识，那就是深圳非常牛逼，不管是城市价值还是房产价值，都是第一。
有一说一，不吹不黑，我相信所有人也都认同这个结论。
只不过，过去的价格长得太猛了，又恰逢市场淡周期，以及国家出手调控，因此价格跳水非常厉害。但深圳依旧非常值得关注。
因此，在第一个结论之上，我觉得深圳很多接近甚至低于指导价的房源，真的值得关注了，基本上跌到2018年谷底的价格，差不多了。
只不过，现在深圳遇到一些困境。
1、稳房价背后，不允许个别城市暴涨；
2、整整2年，深圳都没有出台任何救市政策；
3、新房萎缩，二手房更深，看空情绪太重：
4、追涨杀跌的市场情绪。 针对过去6年的数据对比，2022年的数据全部处于最下层。
因此，不着急，等一等。
很多人只是关注了前三点，忽视了第四点。
腾讯现在怎么样了？比亚迪现在怎么样了？迈瑞医疗怎么样了？鹅厂员工的工资怎么样了？深圳教师的工资怎么样了？整个深圳的出口、贸易、进口怎么样？以及，23年全国的疫情反复会影响多少？这些外部因素也非常重要。 深圳买房，务必注意几点：
1、深圳非常牛，2年估低了，23年可以重点关注。
2、但是务必注意一点，深圳市场还处于激烈的博弈期，很多人没钱买、不想买、不敢买，依旧影响整个市场。
3、我也不知道什么时候会涨，千万不要问我，所有预测都是错的。过去的涨跌周期被彻底打断，新周期尚不明朗，不可预测。
4、不着急，但可以提前准备，找好板块、小区、价格，但是不要急，慢来慢磨，价格一定会打下。
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发表于 2022-12-8 11:18:58
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