最近,很多朋友都在咨询深圳,问我的结论是什么。
声明一点,我的结论不一定对,因为分析永远是理性的,但市场永远是不理性的。因此,虽然今年我研究了,但是,我也只能说把结果分享一下,我们一块探讨,如果能够帮助到你,我愿足矣。
1、全国政策快到了,市场底则远没有到。
2、深圳市场底快到了,但目前仍在多空博弈,逆势反弹没有到。
3、如果价格合适,7折可以买的,静待花开。
4、如果价格没到,等一等,不着急的。 过去4年深圳暴涨暴跌,惊心动魄啊。
2014-2017,房价大涨,2-3倍。
2018年,整体悲观,年底开始刺激。
2019-2021年初,房价再次暴涨,涨幅30%-100%。
2021年年初至今,跌跌不休。
市场好的时候动辄房价暴涨2-3倍,然后市场低沉的时候打8折、7折、骨折,短短1-2年普通人的财富会发生翻天覆地的变化。
爱之恨之。
今年研究了一下,用几个典型板块介绍一下。
1、深圳湾板块:
半岛城邦三期在2018年初的时候,85平小两房仅仅是1000万出头,单价12万左右,当时大家都觉觉得贵的离谱,因为当时1000万可以买到后海单价11万的优质三房。
没成想,市场太热了,2020年的时候,半岛城邦三期两房接近了1450万,单价破17万。
现在是2022年12月,就在前一段时间,半三同样85平的户型成交了1120万,成交单价在13万+,指导价则不到12万,非常靠近了。
18年:单价12万。 20年:单价17万+,个别甚至冲到了18-20万。 22年:单价13万+。
2、后海板块:
后海的位置非常好,紧邻前海+科技园+后海总部基地+深圳超级总部,春笋就在旁边,半岛城邦等豪宅就在旁边。
其中南二外双学区的3个小区价格最好,号称海德三宝,溢价很高,分别是滨海之窗、漾日湾畔和观海台,2021年11月市场价16-17万/平,高峰期时三个楼盘超过20万。
2022年12月呢?
滨海之窗:98平1300万;108平1480万。 漾日湾畔:183平1980万;84平1100万。 观海台:84平1100万;108平1450万;140平1980万。
均从最高峰的17万跌到现在的13万上下。
跌幅达到了惊人的1/4。
3、前海北板块:
鼎太风华7期,7月上旬,66平868万,2020年底1000万+; 鼎太风华6期,4月初,70多平2房826万,2020年年底950万+。 鼎太风华4期,4月下旬,115平1300万,2020年年底不到1700万。
4、碧海板块:
2019年,前海扩容+企鹅岛进驻,房价开始暴涨。
从均价不到6万,2020年底均价暴涨到10万+,短短1年多的时候,上涨幅度超过了60%,超级猛烈。
但,泰华阳光海,约80平的2+1房从高峰期的935万降至745万,2022年3月则降到655万,富通城三期从高峰期的780万降至620万,未来还会降价。
介绍了这么多。
就是想告诉你,过去4年,短短4年的时间,其他城市不温不火甚至跌跌不休的时候,深圳已经经历了暴涨暴跌的两重奏,其惊人的涨跌幅令人侧目,动辄上百万的涨跌成为所有普通人的生死场。
一瞬生,一瞬死,莫过于此。 2022年怎么样?2023年会涨吗?
最近很多人都在说深圳市场底到了。
看似有一些支撑的证据:二手房带看量上涨了,二手房成交量稳定了,新房、二手房的倒挂消失了,深圳都跌了2年了,该涨了。
我怎么看?有几个观点:
1、过去周期被打断,全新周期还未来。
按照以往“5年周期,3年行情”,深圳确实跌了2年多,明年就到3年,从时间上看该涨了。但是,这是现代版的刻舟求剑。
2021年的政策打压,已经彻底打断了以往的政策周期。
也就意味着,过去周期被彻底打断,我们迎来全新的周期;同时,全新的周期不可预测,不知道什么时候回来。
2、深圳市场,正处在激烈的多空博弈之中。
相比于全年看空,我们既要结合真实的数据看,同时更要分析数据背后的真假和逻辑。只有这样,才能真实的把控市场的真实状况,而不是一味的看空、看多。
我准备了4个数据,大家看一下。
(1)一半区域同比上涨,一半区域同比下跌。
2022年1-10月,南山区、福田区、罗湖区等区域为深圳商品住宅成交均价最高区域。
其中,成交均价同比上涨的区域有南山区、龙岗区、大鹏新区等,同比分别上涨9.3%、7.4%、5.3%;成交均价同比下跌的区域有罗湖区、龙华区、盐田区等,同比分别下跌5.0%、4.4%、4.2%。
(2)销供比大于1.5和低于1之间的博弈。
很明显,罗湖、盐田、南山销供比大于1.5,比较健康;龙岗、坪山、福田、龙华的销供比则在1以下甚至仅仅高于0.5,说明市场去化很差。
(3)热门楼盘与滞销楼盘之间的对比。
深铁阅山境花园、深业颐瑞府仍能实现日光。
但是大部分的深圳新盘,要么位于远郊,要么倒挂不大,总之,大家的观望情绪很浓,导致了市场上的去化就很差。
(4)11月突破2000+与上半年仅仅1万套的对比。
上半年非常惨,仅仅成交了不到1万套。
2022年下半年开始逆转,11月的成交量突破了2000套,看似比8月、9月好了很多的,但是相比于之前6000套的荣枯线而言,成交量依旧非常低。
至于成交量的上涨,有几个原因,一是很多房东的价格确实很低,促使一部分自住购买,二是14号线附近的低总价的房源开始热销,三是正常9-10月就是成交大月。 2023年,深圳能不能涨?
我的结论是:
1、可能性不大。
2、但值得关注重点,尤其是越来越多接近、甚至低于指导价的房源。
3、务必做好长持的准备。
4、注意产业、疫情、购买力的变化。
三者缺一不可。
我相信,我们有一个共识,那就是深圳非常牛逼,不管是城市价值还是房产价值,都是第一。
有一说一,不吹不黑,我相信所有人也都认同这个结论。
只不过,过去的价格长得太猛了,又恰逢市场淡周期,以及国家出手调控,因此价格跳水非常厉害。但深圳依旧非常值得关注。
因此,在第一个结论之上,我觉得深圳很多接近甚至低于指导价的房源,真的值得关注了,基本上跌到2018年谷底的价格,差不多了。
只不过,现在深圳遇到一些困境。
1、稳房价背后,不允许个别城市暴涨;
2、整整2年,深圳都没有出台任何救市政策;
3、新房萎缩,二手房更深,看空情绪太重:
4、追涨杀跌的市场情绪。 针对过去6年的数据对比,2022年的数据全部处于最下层。
因此,不着急,等一等。
很多人只是关注了前三点,忽视了第四点。
腾讯现在怎么样了?比亚迪现在怎么样了?迈瑞医疗怎么样了?鹅厂员工的工资怎么样了?深圳教师的工资怎么样了?整个深圳的出口、贸易、进口怎么样?以及,23年全国的疫情反复会影响多少?这些外部因素也非常重要。 深圳买房,务必注意几点:
1、深圳非常牛,2年估低了,23年可以重点关注。
2、但是务必注意一点,深圳市场还处于激烈的博弈期,很多人没钱买、不想买、不敢买,依旧影响整个市场。
3、我也不知道什么时候会涨,千万不要问我,所有预测都是错的。过去的涨跌周期被彻底打断,新周期尚不明朗,不可预测。
4、不着急,但可以提前准备,找好板块、小区、价格,但是不要急,慢来慢磨,价格一定会打下。
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