找回密码
注册

快捷登录

手机扫码登录更安全

搜索
发新文章

1725

积分

好友

主题

[楼市] 这恐怕是中国楼市最扎实的一个城市

发表于 2022-12-9 16:13:51 | 查看: 26695| 回复: 5| 来自湖北

1


终于,在年底,让人沮丧了一年的中国楼市终于传出了好消息。


12月5日,苏州市完成第五轮集中土拍,10块土地,总出让面积50万平方米的土地顺利推向市场。


而开发商也展现了难得热情,经过竞价,10宗宅地全部成交,其中工业园区3宗地全部溢价成交(含2宗地块触顶摇号),剩余7宗底价成交,合计金额132亿元。


我为什么说这是一个难得的好消息呢?


如果把现在的中国楼市比喻成一个在ICU抢救的病人,那么现在的状态就是各种医生治疗,宽融资,给贷款,松限购,反正都是属于政府层面的抢救手段。


然而,开发商呢?尤其是民营开发商呢?


似乎一直在躺平,似乎一直在等待,没有出现“自我循环”的生命过程。


而这次苏州土拍,则预示着在中国的一些优秀城市的热门板块,开发商终于要恢复活力,开始努力干活了。



2



从这张表格中就可以看出本次土拍的特点。


161214lbb7zv3v394kxqxz.png


第一、优质地块争抢激烈,虽然还未知花落谁家,但是溢价已经打满。


第二、普通地块,成交平淡,多为0溢价。


第三、未曾出现流拍,这个倒是在意料之中,毕竟从今年下半年开始,地方政府非常重视这个问题


但大家不要以为这是一个好干的“活儿”,很多城市为了达到这个目标甚至采用了撤拍的手段。


还是这个苏州市,就在6月份就撤拍了两块太湖新城的土地。


同时,10月底苏州的第四次集中土拍,情况还很一般。


18块土地全部没有溢价,底价成交,还有两块流拍,反映了市场的低迷。


然而,这一次,土拍终于有了溢价,有了波澜,有了竞争。


这预示着,作为楼市的风向标的土拍市场,在苏州这座城市,终于开始出现转机。



3


很明显,这次土拍,工业园区的三块土地占据了C位,竞争激烈。


工业园区奥体07号地块经过28轮鏖战被绿城集团以14.4亿元竞得,溢价率10%,楼面价32001元/平方米。


161215wmqoctq3zot9f13c.png

园区湖东06号地经过42轮竞争,达到最高限价15.67亿元,溢价率15.05%,楼面价33364元/平方米;


园区独墅湖66号地则经过了52轮竞争,达到最高限价20亿元,溢价率为15.26%,楼面价34578元/平方米,成为苏州宅地价格新高峰。


本批次土地拍卖热度明显回升,这与苏州工业园区拿出优质地块有很大关系,园区3宗地块合计吸引了近20家房企参与竞拍。


毕竟,作为苏州最好的板块,工业园区不但被广大买房者看好,而且被广大开发商看好,但是近些年放出土地很少,一旦出地一定会引发争夺。



4



然而,零流拍和出现顶格溢价还不是最重要的。


最重要的是民营房企终于开始努力了,终于开始有所作为。


五块成交土地中,1宗地块由本土民企独立竞得,4宗地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。


161215bdn2nbgmkmq1t2q2.png

中惠相城高新联合体、亨通地产吴江城建联合体、常润黄桥国资联合体、嘉盛高铁新城发展联合体4家地方国资企业与本土民企联合体均竞得1宗地块,金额在11亿~13亿元


民营房企,在国家年底“三支箭”的融资放宽,积极救助的政策下,终于有了反应。


因为,他们敢下场拿地了,他们敢自己出钱了,他们信心一定程度的恢复了。


为啥,我只能说是“一定程度上的”。


因为,大部分的民营出手,还是以“民营+国企”,尤其是“民营+城投”的名义出现,这既表现出了民营企业部分意愿的恢复,也表现出了这种意愿依旧不足。


当然,这种“民营+国企”的拍地模式,对双方都是有利的。


对于民营企业,终于可以自我循环了,从优质土拍土地中分得一份利润。


对于国有,特别是城投企业,可以部分的规避财政部126号文的政策要求,从纯粹的左手倒右手的土拍,变成了真正意义上的土拍。


因为民营企业的参与,这些土地会快速变成实质性的市场供应(这对于市场意义很大),开始出现回款(这对于财政意义很大)。


另外,苏州既然开了这个头,在2023年,这种“民营+国企”的模式一定会有越来越多的城市和开发商开始模仿。


毕竟,这一年,地方城投的独角戏,唱的太辛苦。


截至2022年三季度末,全国城投公司拿地超过1300幅,占比41%,拿地金额超过1万亿元,占比30%。从2022年10月的集中供地情况看,济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。


而对于未来的买房买房者也有好处,不管未来开发主体是谁,有了国企的参与,项目也算穿了黄马褂,有了红顶子,也不怕中途烂尾了。



5


那么,为什么这次转机会出现在苏州?


因为,苏州是中国楼市最扎实的一个城市。


这种扎实反应在苏州整个城市的优质性方面。


它是中国GDP最高的一个非省会,非直辖市,非计划单列市的一个普通城市。


它同时拥有中国最好的工业,尤其是高新制造业的基础和设施,每年的工业产值,从全国来数都是前三名的存在,和上海深圳不相伯仲。


而巨量的高新制造业,也会吸引大量的人口,同时为人口提供较多的高收入岗位。而这种人口+财富的积累,一定会反应到楼市。


这张图就是苏州这15年的房价走势图,大家可以看到,苏州的房价属于那种相对比较稳,比较扎实的走势。除了2016年出现了暴力拉升,这是由于全国去库存行情的影响,其他时间段都是属于较为平和型的慢增长。


平和增长意味着泡沫少,那么,什么叫做楼市泡沫?


楼市泡沫就是房价的增长,不能和人口财富的增长相匹配。


同时楼市供应量的增长,不能和人口的增长相匹配。


从这个角度讲,或许苏州楼市未来房价出现快速拉升的机会也不大,但是苏州未来一定是中国房价最扎实的一个城市。


这种扎实的基础就是强大的工业化产业+产业带来的巨量人口流入+产业提供的较高收入。


这应该就是我们都能看懂的未来中国楼市明牌。


全文完。

发表于 2022-12-9 16:16:53 | 来自湖北
作为重庆人,也觉得重庆太不宜居了,出门爬坡上坎,夏天热得要死
发表于 2022-12-9 16:17:17 | 来自湖北
实质上是平台套壳名企,为了规避政策。
发表于 2022-12-9 16:18:11 | 来自湖北
重庆规上工业规模全国第五,高于广州、佛山、东莞,按照文中的逻辑,重庆房价也是被严重低估了
发表于 2022-12-9 16:18:31 | 来自湖北
太太家乡,逢年过节回去住老宅子都感觉恐惧
发表于 2022-12-9 16:18:46 | 来自湖北
已经在涨价的路上了
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

QQ|小黑屋|在黄石 ( 鄂ICP备12002244号-6|鄂公网安备 42020202000105号 )

GMT+8, 2024-3-29 20:34 , Processed in 0.292203 second(s), 23 queries , Gzip On, MemCached On.

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2024 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表