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[楼市] 最艰难的三年已经彻底过去了

发表于 2022-12-12 09:54:35 | 查看: 36881| 回复: 0| 来自湖北

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我先说我的观点:



1、稳定是第一位的。


2、涨不是最重要的,既要防跌,更要防涨。两点都要。


3、你期待的大涨、暴涨、全涨不会来。


4、利好优质城市,利空劣质城市。着重20%的优质城市。


5、所有的预测都会被打脸。


6、我的观点仅供参考。


我的观点不变,还是谨慎乐观。


我绝对不会因为市场的短期利好,还没有立刻见效的利好,就把观点从谨慎乐观迅速调整为非常乐观,我做不到。


楼市非常系统、专业、涉及面广,不是草履虫式,不能套用“放水-利好-暴涨”简单的逻辑,而是需要观察市场走势、政策执行、房企恢复、购买力恢复、城市恢复,我估计,至少半年到1年。




1


全部都是大招!



全部都是大招!


全部都是大招!


1、疫情基本放开。


怎么看新十条?90%利好,10%不利,利大于弊。


9成一定是利好,毕竟放开了,人、城市、产业可以流动了,生活终于恢复正常秩序,有时间和空间继续创造GDP。我们都必须鼓掌。


但是很多人会忽略,还有1成的利空。


不多,但必须注意。7号放开,非常激动,激动之后呢?身边人是不是阳了?是不是也去抢药了?布洛芬、连花清瘟、试剂是不是屯了一遍?


恐慌心理,从众心理,乌合之众。


2、高层宣布利好。


会议级别很高端。中共中央政治局,20大之后第一次,面对内外交困,风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,我们终于重新回到了正规,经济发展才是第一任务,甚至在会议中反复强调,多方面强调,“坚持稳中求进”、“高质量发展”、“更好统筹疫情防控和经济社会发展”、“稳增长、稳就业、稳物价”、“推动经济运行整体好转”。


确定了经济发展保质保量,实现质的有效提升和量的合理增长,2023年的宏观政策会非常宽松,积极的财政政策和稳健的货币政策。


目标明确,回归主线。这是好事。


3、楼市也跟着动了起来。


全国各地都开始促销,大降价、首付分期、降低首付。


情绪全部拉满了,ICU跑步KTV,嗷嗷叫抢房?嗷嗷叫抄底?怎么可能。


把脑子从脚后跟拿出来再想想吧。


大量的利好需要消化,是2023年影响变量的第一个因素。





2


房企站起来了吗?



看似是:


碧桂园前11个月销售3354亿,自11月24日以来,碧桂园已经跟10家银行签署协议,初步获得了逾3000亿授信支持。


苏州第五批集中供地:10宗地块收金132亿,全部成交,2宗触顶摇号,平均溢价率4.8%,最高溢价率15.26%。


金地集团前11个月销售2014亿,单月销售连续4个月同比增长,同时在22-25日夺得获得授信,累计超过1350亿。


但是,广州的保利锦上会狠狠的扇你一巴掌。


保利,央企,军工,现金流、号召力、战斗力、信息敏锐度都是非常牛逼,但是,依旧扛不住。


保利锦上的瓜,很有意思。


位于云浦板块,新房绿地、龙湖2万9,二手房越秀2万8,最关键,彼时市场不错,但现在很冷,不坚挺,保利想降价。


而且保利更偏,离地铁更远,配套更差,开盘的价格连中介看了都摇头:


3万2-3万8。


这是一个连分销都会骂的项目,太贵了,至少贵了4000。


保利傻吗?不傻,因为政府不允许降价。


不是保利不想降价,而是政府为了稳定市场,逼着保利保持高价,请问保利应该怎么做?房企的回款续命和政府的稳定市场之间的冲突。


降价了,市场不稳定。

不降价,房企不稳定。


大量房企还没有彻底恢复,是2023年影响变量的第二个因素。




3


有一个非常有意思的热搜:


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苏州:赴欧洲,抢客户,抢订单。

浙江:赴德法,抢客户,抢订单。

无锡:已对接项目金额8亿美元。

四川:赴欧洲,抢客户,抢订单。

广东:赴欧洲,抢客户,抢订单。

福建:赴欧洲,抢客户,抢订单。

深圳:招商大会在筹备。

海南:推出离岛免税跨年狂欢。


不必过分吹,但城市间的争夺战已经打响了。


大量的城市需要消化政策,恢复生产,恢复京津,恢复活力?会很快吗?不会,也需要周期去消化。


就像一位网友说的:


我是江苏做五金生意的,20年21年其实生意都不错,有的机械厂里忙得天天加班的,22年是过了5月份开始淡的,过了十一突然生意急遽减少,现在好多厂里都说准备过了元旦就放假过年了。


2023年,城市最需要恢复的是活力,而不是楼市单个市场。


因为疫情对于城市的打击面太大了。


新疆损失了上千亿,

上海损失了上千亿,

郑州损失了将近千亿,

广深损失了上千亿,

全国账面损失数万亿。


甚至,2022年年底,2023年年初,每一个城市都要度过一段混乱期,越来越多的人阳了怎么办?我要不要囤积物品、药品?公司的租金、税收要不要减免?旅游业会不会快速恢复?消费会不会快速回暖?


都是未知数,只有一点非常明确:


经济需要恢复,但不会很快。3-6个月逐渐回暖,中间不能出现大的市场变动和政策反复,消失的信心、投资、消费、活力,才能更快回来。


其他的事情,都是次要的。


大量城市的经济需要快速修复、恢复,是2023年影响变量的第三个因素。





4


那,楼市基本面现在怎么样?



深圳可以买吗?


这是全国最值得期待的城市。


基于深圳强大的基本面,每年50万+的人口流入、超强的产业、稀缺的土地,以及最关键的是深圳放假已经回调了20%,2023年会回调10%,然后房价就可能进入上升周期,2023年深圳市场值得重点关注。


苏州可以买吗?


2.2万亿的GDP体量,拥有全国唯一一个5000亿的县级市,产业、环境也是非常不错的,每年20万以上的人口流入,也是非常不错的。


上海可以买吗?


其实上海的房价还是非常贵的,尤其是2020年8月到现在涨了2年多,新房打新,二手也是大涨了一波,毫无疑问,2023年房价会稳降一波,但是以上海4万亿的体量,上海的城市界面、人口吸引力、特斯拉,加上上海的号召力,我相信才是最牛的。


北京可以买吗?


看似幸福里、汇德里、玖合府、中信府等少量新房还不错,但是整体北京市场还是比较一般的,一是涨过了,二是新、二手市场都一般。


武汉可以买吗?


武汉市场不错,但是最近高位站岗,从光谷的降价和学区房的降价,就可以非常明显的看到,整个市场的变化还是比较大的。但是武汉基本面问题不大,从维持在1.5-3-5这样的房价格局是没啥问题的,无非是入手的时机不一样。


剩下的城市呢?

核心城市的非核心资产呢?

大量的三四线城市呢?


城市的资产重新估值、优劣置换,是2023年影响变量的第四个因素。



5


做一个总结吧:


1、也许,这只是春天前的最后一场寒潮。


2、最艰难的三年已经彻底过去了。自由,经济,消费,全面回归!


3、深圳敢不敢放开?深圳会不会再涨?深圳涨,则全国涨,其他城市不行。


4、出政策是一方面,但是政策的力度、深度、穿透力才是最关键的。


5、2成首付就牛逼啦?放开限购就牛逼啦?别着急,等一等。


6、经济、消费、楼市、收入,看似升温,但是很多只是恢复到破坏前的水平,要想追平、甚至超越,则至少需要1年消化政策、消化利好。


7、实体和居民的信心,不可能一夜之间就能反转。心急容易出事,心急是会犯大错的。

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