这段时间,银行的出镜率特别高。 各大银行都在拼命往外借钱。 上个月,交行、中行、建行、工行、农行、邮储等六大行,合计为18家房企授信16550亿元,力度空前! 出手最阔绰的工行直接贡献6550亿元。 受益最大的万科直接获超3000亿元授信额度。 更有银行放话,之后还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作。 此外,还有一个关注度很高的新闻: 各大银行正在加紧拿地买楼! 这不,今年4月,厦门湖里区出让了2宗地,由厦门农商行以2.45亿元竞得。 5月长沙银行也拿出3.92亿元拿地。 去年年中,华润银行以31.56亿元拿地。 还有11月底,华夏银行作价45.2亿,定制购买北京数字科技大厦。 今年上半年,浙商银行又以30.3亿的价格,购入浦东新区绿地创驿大厦A塔楼。 几乎同一时间,上海银行以总价48.54亿,买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目。 等等。 这么多银行为了办公楼的搬迁或升级,都忙着拿地买楼。 可另一边,各大房企们的遭遇就完全不同了。 大量民企都在玩消失。 长沙除了首轮集中供地,国资拿地都是主力; 广州今年第三轮土拍,直接被国资包场; 武汉第三轮土拍,地方国资拿地占比近7成; 无锡第一轮土拍国资拿地金额就占了92%,第三轮占89%; ……
一边如此热闹,另一边却如此冷清。 两者形成鲜明对比! 银行,真的这么有钱了?
最直观的,就是银行存款正在大幅增加! 今年上半年,银行人民币存款增加18.82万亿元,同比多增4.77万亿元。 其中,住户存款增加10.33万亿元。 这意味着,上半年平均每天就有约570亿居民存款被存入银行! 大家真的越来越爱存钱了。 也难怪我们看到,现在银行的存款利率越来越低。 不少银行5年期的定期存款年利率,竟然连2.7%都不到! 就,还挺愁人的。 此外,同样一直在下调的,还有房贷利率。 现在已经有很多城市首套房贷利率破了4%。
按理说啊: 越多的储户存款会给银行带来更高的收益。 下调个人存款利率,不是在阻止大家往银行存钱吗? 越高的房贷利率也会给银行带来更高的收益。 下调房贷利率,对银行来说不是会损失利益吗? 怎么现在,存款利率在降,房贷利率也在降? 难道银行真的不缺钱了?
不,事实恰恰相反! 我们知道,一直以来,银行赚的都是利息差。 低息吸收存款,高息贷款放出去。 尤其是房贷,长期、稳定,是贷款业务里妥妥的香饽饽。 可是这段时间以来,大家都在纷纷降杠杆! 特别是近两年,全国居民杠杆率已经维稳,甚至开始下降了。 今年1-5月,全国居民新增贷款只有13000多亿元,是近10年来的新低! 2月,居民中长期贷款减少459亿,历史首次出现负增长。 4月,中长期贷款再次减少314亿,住房贷款更是减少605亿。 5月,中长期贷款甚至比去年同期减少3379亿。
存款上升,投资下降,很多人选择不贷款,主动降低债务负担。 甚至还有一部分人选择提前还贷。 杠杆就是负债,高杠杆就是高负债。 太多的不确定性在倒逼着居民降杠杆。 总之,银行放贷变难了。 光有低息吸收存款有啥用,高息贷款放不出去啊。 银行最赚钱的利息差从何而来?! 为了应对全新的降杠杆周期,银行也只能采取更多措施保障自己能平稳运营下去。
降杠杆周期下,银行如此,个人如此,城市更是如此。 一大批杠杆率还在高位的城市万万要小心! 结合国际上65%的居民杠杆率红线,也就是说,居民杠杆率高于60%的城市都属于高杠杆城市! 看下面15个典型城市的居民购买力指标。
图片来源:克而瑞 这里面,珠海、贵阳、天津等6城杠杆率、贷存比指标都远超全国平均水平。 尤其是珠海和贵阳的杠杆率已经超过80%,而珠海和宿迁的贷存比远超100%。 很明显,这几个城市的居民债务压力太重了,短期内房价上升空间非常有限! 就拿宿迁来说,因为早期棚改拆迁,地价上涨,房价也随之不断往上涨。 后来购买力终于达到极限,房价过万的项目都特别难卖。 房地产市场不得不步入衰退期,成交量逐年回落。 一旦居民杠杆率达到市场可以承受的极限,市场下行压力必然加剧。 极端情况下,甚至可能诱发系统性金融风险。 此外,还有贵阳、昆明、漳州这些房价曾经过快上涨的弱二线、三四线城市,也都已经透支了未来楼市的上升空间!
过去20年,是一轮轰轰烈烈的加杠杆大周期。 居民杠杆率直接从个位数蹿到了超过60%的高位! 确实在前几年,因为可以高杠杆、高周转,有一拨投资买房的人身家大涨。 但那不是能力,而是特殊时代造就的红利。 如今,大反转来了。 闭着眼睛买房就能涨涨涨的时代彻底过去,房子的流动性在下降,变现时间在拉长,而且未来很有可能持续。 一个以前很擅长高杠杆买房的朋友告诉我,他已经在出清手里一部分房子了。 他说这不是抛售,而是在盘整! 盘整到更好的城市、更好的地段、更好的产品。 政策每天都在变化,我们坚定认为:未来只有20%的城市和房子有好机会! 剩下的80%千万别碰,能抛赶紧抛! 具体有哪些? 首先要关注库存,这是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。 只有库存消化到一定程度,房价才可能有明显的变化。 超高库存城市中,有15个去化周期超过3年,最高的甚至超过10年,也就是说10年住宅0供应都卖不完!所以现在千万别买,一定会高位站岗! 其次要关注负债率,负债意味着风险。 高负债率城市中,有9省市债务率超过300%,最高甚至超过500%,资金状况很危险! |