2023，中国楼市宏观大势研判！

米宅

1 活过来了

12月之前的两个月，楼市已死，有事儿只能烧纸。

进入12月下旬，时局发生了180度的转弯，可以理直气壮的来讨论楼市了。

整个2022年，影响全球宏观的就是三件事。

1、俄乌冲突>大宗商品>全球大通胀。

2、美元加息>非美货币暴跌>斯里兰卡、加纳、巴基斯坦等国家崩溃。

3、中国防疫>全球第二大经济体的停摆>影响全球经济复苏 。

而，整个2022年，影响整个中国宏观的也是三个因素。

1、公共卫生政策。

2、楼市硬着陆。

3、全球产业链重构。

第一个，影响的是经济的底层，毕竟，经济的本质是流通，GDP的本质是交换。

第二个，影响的是整个经济的中枢，毕竟占到了GDP的接近30%，占到地方政府财政收入的一半以上。

第三个，影响的是国际资本，国际情绪，全球关系，是出口、外贸、产业链、全球分工、情绪和资本。

如今，除了第三个无解。

而第一个、第二个已经出现了本质性的变化。

事实上，如果第一第二个问题无解、停摆，一切资产价格都是虚无的。

正因为决定宏观发展的最重要的两个因子发生了质的变化，也才有了这篇文章的出现，否则，写个毛线啊，没有任何的意义。

如同，只有活着，才能谈论如何活的更精彩，只有活下去，才有资格来谈论有质量的活着。

2转向

人类文明的发展，究其本质是，分工产生交换，分工产生效率，交换和效率促进了文明的发展。

于是，我们一步步走到了今天。

农业社会、工业社会、信息社会，未来，还有智能社会。

12月7日，防控新10条发布。

12月12日，行程码下线。

这几天有消息称，2023年1月3日开始实行，入境0+3。

如果是真，这一切，就在说明一个事实。

基本面，从防控疫情全面转向经济增长。

社会资源，从防控疫情全面转向恢复经济。

这是2023年的所有底层的底层，没有这个，其它所有的乐观都是虚无。

所以，我们可以确定的说，2023的经济一定比2022好。

一是因为2022太差了。

二是因为2023的底层逻辑有了。

所以，

1、政策面全面转向经济增长。

2、货币政策持续宽松，虽不会漫灌，但定是全面靠向经济增长。

3、财政政策持续宽松，虽不会像欧美一样发钱，但定是全面靠向经济增长。

有了这个底层，坊间已经对2023有了很多的预判。

比如GDP增长8%了，比如年初就会降准降息了，比如1万亿半导体刺激计划了，比如全面支持民营经济了，比如地方政府全面救楼市了等等。

这个底层，很重要。

3 楼市

楼市还在探底，那是情绪的下探。

而政策面，全面的救楼市，已经是扑面而来。

这一切，本质上，是对楼市态度、房企态度的重大转向。

先来说救房企的政策，

1、第一支箭，房企信贷支持，20000亿+（贷款）。

2、第二支箭，房企中信债支持，2500亿（发债）。

3、第三支箭，放开房企股权融资，万科等十多家房企已经开始了，这可是尘封四年多之久的政策，放开了，当年恒大向广东省求救的信，要的就是这个（股权）。

4、第四支箭，要求银行为房企作内保外贷去偿还外债（信誉）。

从最高层的口径来看，重新提出，房地产是支柱产业，这又是一个根本性的态度变化。

上一次提出是支柱产业，还是在2003年。

随着防疫新10条的推出，南京、佛山、武汉进一步放松了自己城市的购房政策。

广州取消了二手房指导价，杭州降低了二套房首付比例。

结合最高层经济工作会议的精神、央行的讲话、刘鹤副总理的讲话、住建部的文件等等，可以预见。

1、救市政策还将全面袭来（毕竟稳楼市就是稳经济）。

2、地方政府更多的放松（地方政府肯定积级，这是钱袋子）。

3、货币政策更多的支持（会降准，5年期LPR还要降）。

楼市必将被救起，这已经是一个共识，这不单单是经济的需求，也是现实的需求。

2023年的楼市，一定比2022好，这是一个不争的事实。

有多好？好多久？我不知道，这里面政策的因素太多，会不会政策过剩？

如果过剩，就会出现上面不想看到的楼市过热，但也许，也正是想看到的，I donot know。

那，楼市下一步如何演变？

4 楼市演变

没有普涨，没有暴击，这是第一句实话。

市场分化、结构性机会，这是第二句废话。

12月15-16日最高层经济工作会议，关于房地产，最为重要的是这四项。

1、重审房住不炒。

2、防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标。

3、房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求。

4、重点提出要支持改善住房消费。

这里面有几个核心。

1、房住不炒，政策不会大转向。

2、违约房企有救了，烂尾楼市有救了，业主朋友们，不要过份担心了。

3、因为房住不炒，所以，让改善成为救楼市的主力，让改善成为所有放松的主力。

4、因为房住不炒，刚需去找社会保障，改善请去找市场。

所以，先记住这一条，改善住宅，未来大有可为。

5 分化

再来说分化。

因为2021-2022这波楼市硬着陆，着实教育了全国人民。

房子是真会下跌，政府是真会不救，房企是真能倒闭，楼盘是真能烂尾。

包括此时的读者你，对中国楼市的前景，大抵一定是悲观的。

所以，没有普涨。

因为，时代变了，情绪变了。

2023年的中国，有三个让楼市乐观的因素。

1、价格来到了3-6年以来最好的时候。

2、购房政策来到了5年以来最好的时候。

3、利率来到了10年以来最好的时候。

2023年的中国，也有三个让楼市悲观的因素。

1、北京上海深圳这三个中国楼市风向标的城市，要不下跌很久了，要不开始下跌了。

2、有太多人等着卖房，有太多人着急卖房。

3、很多人的预期真的变了，不是对楼市的预期，而是收入真的下降了，自己的未来预期真的下降了。

所以，2023年，是一定比2022年好，但市场一定是分化的。

我的答案是，

1、这波回暖只属于全国10%左右的资产。

2、这波回暖只属于全国15个核心的城市。

所以，即使是自住，也不能瞎买，难道不想让住的房子给孩子的时候涨价吗？难道想给孩子留一个累赘吗？

所以，即使你认同房产依然可以配置，也值得去配置，也一定不能瞎买，一定要比以前更加的慎重。

在这里，再次重审米宅在2023年的三原则。

1、一定是站在全球视野下的中国核心城市。

2、一定是在这个城市里的一级和强二级地段。

3、一定是好开发商的品质楼盘。

而2023年这波回暖，也请你一定要把握好这个资产置换窗口期。

1、请坚定的把资产从三四五线挪到二线。

2、请坚定的把资产从二线挪到强二线（一线有门槛另论）。

3、请坚定的把资产从刚需挪到改善。

6 总结

2500字的稿件KPI已经完成，又到了大道至简的部分了。

1、2023的政策基本面从防控疫情全面转向经济增长。

2、影响经济稳定、经济增长的中枢房地产被重新重视和定义。

3、2023年的经济一定比2022年好。

4、2023年的楼市一定比2022年好。

SO，如果你认同。

1、请率先紧盯上海、深圳、北京、广州、苏州、杭州、东莞这七个城市。

2、请你永远相信长三角核心、珠三角核心。

3、请相信中国的核心资产不会让你失望。

4、请让你的资产一定要离全球的国际性大都市近一些。

5、请一定要坚定相信并持有这个国家的稀缺资源。

谨遵常识，共勉。

注意，以上，我所有讲的，只代表2023年。