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[楼市] 我们再也经不起任何波折了!

发表于 2022-12-27 11:16:02 | 查看: 23493| 回复: 5| 来自湖北

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1

你怎么认识危机?

对于此刻的形势,你又有什么想法?

有人说过,危机往往会抓住人类认知存在分歧的时机,加速扩大,以至于丧失挽救危机的最佳时间窗口。

这是我见过的对于危机认知最为清醒的一个观点。

直白点说,就是在危机爆发的前期,一定是认知最为混乱的时期。

不管是经济学家、政策、还是民间意识,都集体进入到矛盾、混乱、甚至意见冲突的阶段。

就像此刻这样。

但是,如果能及时认识到这种矛盾的存在,认识到这种混乱的存在。从而能够及时清醒,及时惊醒,并迅速的做出调整。

则一切都为时不晚。

这就是我们重新认知从11月开始的一些救市政策的前提。

2

我说过很多次,越是茫然无措的时候,越是混乱的时候,越需要做的,就是摒弃一切杂念,回归常识。

那么,眼下对于房地产,最基础的常识是什么?

是对经济定位的急速转变。

1998 年,国内开始推行住房市场化改革,之后绑定经济高速增长的宏观趋势,导致经济增长和房价上涨,双向螺旋上升。

这种预期,激发了源源不断的购房需求,也造就了中国房地产市场的20年持续繁荣。

从长线来看,在这个长期上升的过程中,虽然从政策层面历经调控,三年一个小周期,短线偶有波折,但长期向上的态势,几乎已成民间共识。

而每一次房地产的自我修复,每一轮波折都被更高的房价、更强劲的销售高潮所替代,更是夯实了这种民间共识的顽固性。

这是第一个常识,经济增长和房价上涨的双向螺旋共升。这是长期以来的平衡。

简单说,经济增长是基础,房价上涨是经济增长的最好表现形式。

但这个平衡在2015年被打破了,因为这一年实行了棚改货币化,这个现代版的拔苗助长,有两个后遗症:

一是打破经济和房价的平衡,单项透支了房价的未来,如今己到强弩之末。

二是打破房企的负债平衡,从2016年之后,基本所有国内房企转向了高杠杆、高负债、高周转。

这是造成今天40%房企暴雷的根本原因。

这是第二个常识,房地产严重失衡,需要快速进入到修复阶段。也就是说,需要进入新的平衡态。

第三个常识,来自于黄奇帆:

人口开启老龄化

名义城镇化比例达到 63.9%

新建商品房年销售面积 17 亿平方米占到全球近一半

2020 年全国人均住房建筑面积 41.76 平方米

土地和房地产价格20 年翻了四番

全国空置房比例约20%

大规模棚改旧改已到尾声等多个指标

与国际情况比较后可得出结论,中国对新增佳房的需求已经到了相对饱和的拐点。

直白点说,是中国的房地产周期到了转折期。

而疫情经济受损、居民收入影响、对未来预期的调整,都只不过是加速了转折点的到来。

最终的结果,是周期、政策、监管的共振之下,导致了房地产行业的急转之下。

通俗点说,是房地产转折周期,遇上了严厉的房住不炒,加上需求严重透支,三项叠加,遭遇到基础盘萎靡——也就是经济增长乏力,最终多项共振,形成螺旋下行。

到了这里,我想,我已经把这些写得足够清楚了。

3

好的是,这些问题正在被及时修复。

这就是从11月以来的密集的救市政策,以及12月中央经济会议的核心思想。

但,此刻最切忌的是盲目乐观。

就眼下看来,房地产修复,必须要解决三大核心矛盾:

1、从近期不断密集出台的政策来看,监管层明显存在着判断差异。

直白点说,就是从不同部委的态度可知,对房地产行业当下风险的认知和判断上,各方感受到的差异是不同的。

并且对当下房地产风险形成的原因、后果及此刻应该如何应对,也未能形成一致的认知。

比如说,不管是保交付、还是三支箭,甚至是最重磅的11月11日的十六条,全部来自于金融层面的奋力救市。

但是,从住房部门的需求端来说,却并没有多少实质性政策进展。由此可知,住建部和央行银保监会的认知差别。

还有就是,地方土拍,已经基本全靠城投托底,才不至于全军覆没;但是财政部发文严令禁止城投拿地,扩大地方隐形负债,这对地方土地财政来说,堪称釜底抽薪。

由此可知,地方自己全力救市和财政部的认知是很不同的。

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而这一切,都会增加政策的救市摩擦成本。

2、融资端的放松,并不能代替市场主体造血机制的恢复

当所有的政策指向,全部偏重于融资端,也就是开发商的供应端,这就形成了救市偏差。

因为市场是由供应端+需求端一起构成的。

融资解决的是新房开发和供应的问题,但是需求端迟迟不动,消费无法提振,依然是无法形成闭环。

毕竟,消费进入正常,才是市场循环的正规途径,也是市场造血机制的核心动力。

而如今,政策几乎全部偏向于融资端,也就是房企,这是眼下最大的救市偏差。

3、这一条也是最重要的,救市政策再多,再频繁,也必须等到宏观层面的经济复苏的到来,消费者对于收入和未来的信心恢复,房地产市场才能实质性的回暖。

从一开始我们就一直在强调。经济增长和房价上涨是相互依托的正循环。

经济增长是根基,房价上涨是经济增长的最好表现形式。

经济不启动,但靠房地产独立启动,无疑水面浮萍,看似繁盛,其实毫无根基。

这就是眼下房地产复苏所必须直面的三座大山:

认知混乱、救市偏差和根基不稳。

要解决之,必须要做的是:

1、迅速统一认知,全心全意恢复到救市的核心政策上来;

2、消除救市偏差,需求端必须急速发力,存量房贷减负、新房降息、减低首付负担都必须赶紧实行

3、坚决的、毫不犹豫的转向以经济增长为核心,排除一切杂音。

2023年无比重要,这是折腾之后的修复之年,也是经济重启的关键之年。

我们再也经不起任何波折了!

发表于 2022-12-27 11:26:14 | 来自湖北
鼓励降息,特别是存量贷款,不鼓励降低首付。
发表于 2022-12-27 11:27:02 | 来自湖北
存量房贷下降就不指望了,连12月lpr下降这点苍蝇肉都舍不得给大家。
发表于 2022-12-27 11:27:20 | 来自湖北
一听到“亲自……”就有点……,懂的都懂。
发表于 2022-12-27 11:27:37 | 来自湖北
大道至简。虚高的房价对应的是高收入群体才能买得起。普通百姓的刚需和改善都在高房价面前却步。而高收入群体有自住的房子,也可能还兼有投资性的住房,当下让其继续购买住房,二手房无法成交,他们也不会继续再买。zf让房价保持稳定,那只能提高民众的收入,当下的经济形势,也是不可能实现。房子销售只能还继续当前的低迷状态。
发表于 2022-12-27 11:27:58 | 来自湖北
换个方式,大力扩建保障房,租赁住房不行吗
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