1 分享一份2021年主要城市的人口增量数据。
有没有很意外? 几个一线城市的新增人口也太少了! 北京人口竟然出现负增长。 上海、深圳、广州这三城的人口增量也都不尽如人意。 什么情况? 从人口流向看,大城市不应该吸纳更多人口吗? 怎么现在人口开始从大城市回流了? 难道真的出现了“逆城镇化“? 确实,现在很多人都认为城镇化潜力不大了。 但前段时间高层否定了这一点,原话是: 未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。 2021年,我国城镇常住人口大约9亿人,城镇化率是64.7%。 可如果具体去看,还有不少省份城镇化率低于60%。 比如: 湖南、安徽、河南、四川、云南、广西、贵州、新疆、西藏等等。 说明这些地方的城镇化发展还有很大空间。 有专家预测,到2035年我国城镇化率将达到70%以上。 这也就意味着,未来5-15年还会有庞大的新增人口进入城市!
1980年我国城镇居民1.8亿人,人均住房面积只有5平方米。 而现在,城镇人均居住面积是36.52平方米。 有13个省份的人均住房面积低于全国水平。 最高超过50平,最低是20多平。 说明有些省市已经不缺房,有些还很缺房! 哪些城市未来住房需求量最高? 直接看下面这张未来10年中国各地区的住房预测需求增量图。 数据以地图的形式呈现出来,非常直观! 看全国范围,情况如下:
图片来源:克而瑞 其中,红色表示增量需求超过1亿平方米,蓝色表示增量需求不到1000万平方米。 一眼望去,蓝色区域集中占了很大一部分。 黑河-腾冲县以西的绝大多数地级市州的需求增量都小于2000万平方米。 红色区域也不少,都是未来需求增量依然可观的。 未来10年需求增量能超过1亿平方米的,主要集中在4个部分: 北京、上海苏州、广州深圳、成都重庆这4个城市集群。 与之对应的就是:环京都市圈,环沪都市圈,大湾区都市圈,成渝都市圈。 七普数据显示,整个大湾区人口净流入约4000万人。 其中广深两地合计净流入就超过2000万人。 环沪都市圈人口净流入超3500万人。 其中上海净流入超过1000万人,苏州超过500万人。 3 而未来这些城市的人口迁移潜力依然巨大! 这,竟然和我国高铁的分布不谋而合! 看下面这张全国高铁站数量分布热力图:
基本也是以长三角、大湾区、京津冀、成渝这几个大型都市圈为主。 高铁等轨道交通把一些城市拉到一起,人和钱就能更好的在城市之间传递,产业资源也可以更加均衡。 这不仅是未来人口流动的大势,更是整个中国经济的大势! 比如长三角就发展的很好,甚至不同的县域、乡镇都有自己的产业集群。 房价自然也都不低。 谁能想到,长三角的县级市房价已经超过全国很多强二线城市了。 浙江县级市义乌房价2万多,好地段的冲4万。 浙江县级市温岭,没怎么听说过吧,房价也在2万左右,好点的小区达到3万。 相比之下,全国不少强二线城市的均价都不到2万。 大湾区也一样,在老大哥广州深圳的带领下,实力也是杠杠的! 东莞和佛山这几年的GDP都非常厉害。 2018年佛山GDP就已经过万亿了。 如今在广东省排名前三,仅次于深圳和广州。 更是力压济南、合肥、西安等众多二线省会和知名城市。 当然,也不是所有圈内城市都能获益。 大湾区的内部分化就非常厉害! 除了澳门和香港,还有深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、肇庆和江门这9城。 肇庆和江门远离大湾区核心圈,经济很薄弱,从未入过投资客的法眼。 惠州多如牛毛的楼盘也是万年不涨,埋葬了无数投资客。 中山的支柱产业是低端制造业,看不到转型升级的希望。即使位置优越,也实在找不出亮点。 成渝都市圈也是如此。 成都和重庆单拎出来都很强,都是GDP过万亿的城市。 但除了这两个城市之外,没有一个城市的GDP超过4000亿元。 排在第三的绵阳GDP竟然还不到成都的五分之一! 所以,都市圈需要解决的问题还有很多。 4
截止到目前,我国城镇化已经经历3个阶段: 第一阶段是1978年到1995年快速增长的城镇化前期: 城镇化率从17.92%上升到30.48%,年均增长0.64个百分点。 第二阶段是1996年到2010年城镇化加速增长的中前期: 城镇化率从30.48%上升到49.95%,年均增长1.37个百分点。 第三阶段是2011年以后,城镇化快速增长的中后期: 2011年到2021年,城镇化率从51.27%上升到64.7%。
城镇化发展到一定阶段,城市集群的形成势不可挡! 以重点城市为中心的城市集群将会成为未来人口、资源的聚集之地! 要特别关注未来更具人口迁移潜力的4个城市集群: 长三角、大湾区、京津冀、成渝。 锚定人口净流入的优质核心城市: 珠三角:深圳、广州、东莞、佛山、珠海;
长三角:上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波;
北(京津冀):北京;
西南(成渝):成都、重庆。
有选择的,现在就尽量往这些城市走。 没有选择的,至少把非自住的房子,配置到你能够得着的、级别最高的、人口增长最好的城市去! 2023年的楼市政策利好,一定会比我们想的更加猛烈。 有几个优质城市,买点已经出现。 讲到这里,我希望大家对未来都能有足够清晰的判断。 明年,我们即将迎来的是什么? |