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越是混乱的时刻，越要回归理性，回归常识。 好的消息是，经济增长正在成为首要目标，国民信心也在修复之中。 对此，我们应该保持乐观，但最忌讳的是盲目客观。 我们还是要看清问题和阻力。 第一个问题，这几年的经济波折，对于底层来说，最大的伤害是什么？ 是预期紊乱。 这就像爬山，之前很多年，我们在爬山的过程中，虽然有上坡下坡，但总体来说，海拔是不断上升的。我们知道，自己在不断上升，越爬越高。 但是这几年的改变之处就在于此。我们依然在爬山，也不断有上坡下坡，但是总体来说，海拔却是在不断下降的。春江水暖鸭先知，很多企业家、中产都感受到了这种不断下坡的状态。 所以，就会变得紧张、恐慌，不断地做出防御措施。
这是企业的定期存款趋势，2022年以来，企业定期存款趋势，创下2016年以来的7年最高峰值。 这意味着企业家群体不再愿意投资，不再扩大生产，而是转为防守，进行定期存款。
这是居民部门的新增存款趋势。显而易见的是，预期的紊乱，以及明显感受到的从上山到下坡的转折，让居民部门在最近几年的防守趋势大增。特别是最近一年，迎来飙涨。 所以，稳定预期，重新爬坡，是眼下最重要的一件事。 2 现在可以明确的是，明年会是一个更加内忧外患的时刻。 2020年的增长靠的是疫情迅速控制之后的出口，这一年最大的口号是，中国凭借完备的产业链供养了全世界的吃喝拉撒。 这个趋势延续到了2021年，2021年强劲的出口加上史上最火爆的房地产销售，最终全面GDP赠送突破了8%，创下近8年来最高增速。 但是到了今年，这一切都戛然而止。 美国加息带动的全球经济收缩，让出口迅速下滑，并在2022年10月份进入负值；而明年来看，全球经济收缩依然会持续，出口依然难以支撑国内经济。 再看房地产。 一个很严重的事实是，这两年的房地产如同是生了一场大病，经此一役，即便是一切回归正常，也注定回不到过去了。 我们可以肯定的是，此后以往，房地产不管是自身规模，还是对于中国经济的重要性，都会持续萎缩。 从销售值来说，中国房地产的销售顶峰，来自于2021年，也就是去年。整个2021年，即便是从7月后恒大暴雷，开始了下行之路，但全年房地产销售额也达到了18万亿。 这是有史以来的峰值。 与此相伴的，是中国居民家庭的杠杆率，在2021年，央行统计住户部门杠杆率则达到了72.2%。
而在2020年年末，杠杆率还在62.2%，一年涨了10个百分点。
2020年6月到12月，杠杆率涨了7%，过去很多年前所未有。 而2021年全年，杠杆率涨了10%。也就是一年半的时间内，居民杠杆率涨了17%，基本相当于从2008年底金融危机大救市后，一直到2016年底，整整8年的涨幅。 也就是说，从2020年6月，到2021年，中国房地产的销售额和居民杠杆率产生了重叠暴击。 暴击的结果，是市场的严重透支。这将是中国楼市最后的回光返照。 在2022年，也就是今年，销售总金额将跌到预计12万亿左右。 此后以往，10万亿的年规模，预计将是中国楼市的新常态。 3 但是，尽管只有10万亿，但也毋庸置疑是国民经济最重要的产业支柱之一。 我们经常说产业链，有人测算过，房地产关联了上下游40多个产业链。上游的建筑、水泥、钢材、玻璃、机械；下游的家电、家具、家居等等。 这关联了一个庞大的就业群体。 所以，在全球经济收缩、国内消费不振之时，房地产再次被寄以厚望。 不管是不是无奈之举，但这却是最真实的现实。 但问题就在于，此刻的房地产，重新启动并不容易，相反会很艰难。 就像之前说的，要重启房地产，眼下面临着三大难题。 第一、监管层对眼下楼市的认知，明显存在着判断差异。 尽管政策层面在不断加大救市力度，但是，新房销售额和销售面积，却依然在大幅度下滑。 这种自由落体的态势，是今年房地产的基本情况。 开发商撑了一年，到了此时，惯用的销售策略能用尽用，但基本全部失效。 很多人都寄希望于消费层面的政策救市，但政策迟迟不动。 但直到此刻，住房部门担心的依然是，害怕限购放松，又会迅速得堆叠起泡沫。 直白点说，就是害怕调控一放松，房价就会迅速飙升。你说，这种担心是对呢？还是不对呢？ 比如说很多人都在盯着一线，因为一线放开会成为最明确的信号。但根据财新的报道，住建部严格否定了一线会放开可能性。 监管层讨论的结果是，如果放开一线，导致大量资金流入，担心三四五线城市楼市会加速崩盘。 这成为眼下最大的悖论： 三四线等着救市缓解财政危机；但监管害怕不救还能将就，一救则可能加速完蛋。 第二、尽管融资端不断放松，但市场主体造血机制迟迟不动。 房地产企业资金来源于再融资和销售回款两部分，而销售是核心造血机制。 但是在仔细研究最近三个月的救市政策之后，我们会发现，所有的政策全部聚焦在融资端。 但融资端的密集政策，直白点说，不管是贷款延期也好，意向授意贷款额度也好，其结果，都只能是让房企在短期内续命，再露骨一些说，就是只是对开发商做的缓刑。 只有销售端的正常流动，才是恢复正常的造血循环。 但是，正是这个造血机制，却是眼下最大的缺口。 第三、对于经济的依赖。 毋庸置疑，只有宏观层面的经济实质性复苏，消费者对于财富增长的预期恢复，房地产才有可能能实质性的回暖。 这成为了另一个悖论：经济重启有赖于地产复苏；但地产复苏，又依托在经济回暖的身上。 最终，这三个悖论，成为了眼下地产直面的三座大山。 这三个悖论必须推倒、之后融合统一，否则楼市启动将举步维艰。 中国楼市和中国经济唇齿相依，好的是，集体的意识形态已经统一到——以经济增长的核心目标之上。 对此，我们还是要尽量保持乐观 | 
发表于 2022-12-30 14:14:31
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