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这是大白对2023年预判的上篇。 1
2022年是改变信仰的一样，它改变了中国老百姓对楼市的信仰。 我们会看到房企是真能一批批的倒下，楼盘是真能一片片的烂尾，深圳的房价真的打七折也卖不出去。 广大人民群众真的会像约好的式的恐慌性卖房。 2022年也是唯一一年我们从业这么久咨询卖房的比买房多的一年。 还有一个直观的数据是，我们会看到，2022年有41名地产老板从富豪榜消失。 可见2022年对房地产行业的颠覆性有多大。 从年初到年尾，所有的和房地产相关的数据全部都是创新低的，无论是销售端、需求端还是供应端。 可是政策端却是热火朝天的，重磅会议一个接一个，全年全国松绑救市的政策600余次，也直接打破了大家对救市的信仰。 wish today！原来救市不是万能。 当经济出了问题，救市是没用的。 当信任丧失了，信心的失去，想要重新获得，很难！ 2 就是在这样的背景下，进入12月下旬，影响整个中国宏观经济的两个因素发生了180度的转弯。
第一个是公共卫生政策发生重大变化。政策面从防控疫情全面转向经济增长。
第二个最高层对房地产的口径发生重大转向。房地产重回支柱产业。 这两点的转变，可以说是重力下滑的2022年最值得关注的两件事： 一个是疫情防控时代终结，宣告新一轮经济刺激的开始。 一个是房地产重启元年，宣告新一轮的棚改货币化的开始。 所以2023年摆在大家面前的第一个疑问就是，2023年经济会好吗？ 每个人都会在心里问：2023年经济复苏的春天回来吗？ 很多人会说，像中国这么大的经济体，2022年各行各业几乎全体失速。这么巨量经济体一旦掉头向下，他是有惯性，而且很大。 想要短时间转向很难。 也会有朋友说，我们要的不是刺激经济的政策，我们想要的是积极的就业环境、稳定的收入预期，这样才能大胆消费。 更重要的一点是，疫情也存在不确定性，这一波过去了，还有下一波。 所以现在有很多朋友会认为，2023年经济能止住下滑就不错了，形势可能比2022年还难。 我想说的是，确实如此。 很快大家就会知道，新冠肺炎改名叫新冠感染，疫情也不会结束。 按照其他国家的经验， 3月第二波可能就要来了，9月还有第三波的可能。 我们有14亿人口，我们可能需要经历更多次。 但是，你有必要悲观吗？ 没必要，因为越往后毒株的传播性越弱。 对于经济，也是一样的。放开的前半年，数据一定很混乱。因为种种原因，恢复一定是一波三折，且需要时间。 所以，今年上半年应该是经济形势最艰难的时候。 可是，即使这样的，以春节为时间点，我们依然会迎来一股消费复苏之风，最先恢复的，是旅游业和商业。 一批阳康朋友开始马不停蹄的去消费，但接下来一定会有反复。 可每一次反复影响都会越来越小。 但，无论2023年接下来还会遇到什么，它都一定不会属于躺平的人。 上到国家，下到个人，都要开始拼经济了，你再不赚钱就没借口的。 去年不赚钱，你说因为疫情，今年再不赚钱，你难道能说因为你感到悲观？ 3 说完经济，我们讲楼市。 每年年底的中央经济工作会议，都是来年政经吹风会。23年的吹风会后，房地产重回了支柱产业地位。 那么大家年纪够大的话，应该知道，上一次给这个大义的名分，是2003。 03年也是因为疫情，当年的经济刺激的重点就是房地产。 所以2023年摆在大家面前的第二个问题是，刺激房地产有用吗？ 抛开“有用吗”这个问题。 我们首先要弄清楚经济刺激的本质是什么？ 对于经济刺激，如果你年纪太小可能没什么感觉。但是如果你已经30岁了，见证了一两轮的经济刺激。你会有不一样的感受。 经济刺激的本质之一就是债务稀释。 如果你知道了这一点，你会意识到新的一轮债务传导游戏已经开始了。 那么房地产作为最大的蓄水池，它扮演着重要角色。 你也会意识上从去年11月底开始的，针对房地产的金融16条，针对房企的三支箭，什么给房企发债融资，允许上市房企股权融资，这些都仅仅只是开始，最终都要靠购房者下场买房，加杠杆，背房贷。这一轮债务传导的游戏，才算完成闭环。 有人可能会说，凭什么？我凭什么要参与这个债务传导的游戏，我不参与，我不买房，我不背房贷，我不当房奴。 你当然可以选择不参与，可是这个游戏的荒诞之处就在于，这是一场单方面的屠杀。 凡是参与的，多少能赢点，凡是不参与的，都是输家。输的有多惨了，几乎可以判断是人生输家，被这个时代抛弃。 有人会说，你危言耸听，你传播焦虑。 但其实真实的世界更冰冷。你知道今年2022年的的财政亏空是多少吗？ 11万亿+，这个数字，基本上就是今年全年GDP的12%，是政府今年收入的50%。这么大的亏空怎么办？ 你认为会怎么办？ 还有更残酷的，你知道目前累积债务是多少吗？ 是 60 万亿+，这么大的规模能还上吗？ 政府花钱太猛了，旧债还不上，新债还要发，因此亏空永远存在，所以印钞机永远都在印。
上面这个表就是去年M2的同比增速。今年不出意外，会延续这个12%+高趋势。 那么这么多的水放出来，怎么办？ 通过经济危机，来一波大刺激，可以通胀掉一部分，比如通胀的 10％，相当于欠60万亿元，只需还 50 万亿。 去掉的这10万亿废债，有可能消失吗？ 不可能。只是通过放水，让它从购买力上少还了10亿而已。 所以参与不参与这一轮债务传导的游戏，是你说了算的吗？ 所以，你只有经历过几次危机，见证几轮扩大内需，你就会知道，自12月19号，高层下发了《扩大内需战略2022-2035》的时候，你就应该知道货币贬值是不可避免的事情，把现金资产转变成实体资产是你最好的选择。
你更应该知道，这是恐怖的，但同时也是机会。这种机会是一年顶十年的机会。
而如果你没什么大本事去抓住别的什么大机会。 那么房子就是你的机会。 房地产是周期之母，国民经济第一大支柱行业，从目前救市的迫切以及向楼市定向放水的策略。 2023年房地产一定会再次发挥蓄水池的作用了。因此，2023年的风口，房地产一定算一个！ 更应该明白，和2014年一样，伴随着新一轮的债务传导，新一轮的货币棚改已经在路上了。 2023年的棚改会以“房票”模式为主。 2022年，货币棚改只在部分城市发力。比如郑州、宁波等 到了2023年，会在全国范围内发力。（重庆最新救市16条，第3条如下）
货币棚改对楼市的冲击，想必大家是清楚的，它堪称救市核武器。 讲到这里会有朋友会问，难道房价没有泡沫吗？难道这个债务传导的游戏可以一直玩吗？ 房价当然有泡沫！ 这个游戏当然不可以一直玩下去！ 可是这个游戏的荒诞之处是，房价一定是有泡沫的，且泡沫很大，在将来的某一天一定会破的。但是，在泡沫破之前，房价依然会涨。 你可以说这是与泡沫共舞，也可以说这是与狼共舞。 这个游戏当然有玩不下去的一天，但那是三四十年以后，你只要在此之前，有序的退出，不做最后一手就行。 但眼下对你更重要的是，要过好眼下的日子，你现在不参与，就是单方面的被时代屠杀。 三四十年足够长，足够你有计划的退出。
那么眼下呢？ 我们看最近一周，南京、苏州，佛山、东莞、武汉、厦门等，都把限购的尺度进一步放开。 为了让大家去买房，这些城市表现的是多么的急不可耐。 而这仅仅是开始。 接下来，今年从年初到年尾，至少还有五六波政策利好。 所以现在又有一个问题摆在你的面前，2023年对房地产会刺激过度吗？ 下篇见。 | 
发表于 2023-1-3 10:14:10
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