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1 这是我对2023年预判的下篇。 在上一篇，我们回答了： 1、2023年经济会好吗？ 2、2023年刺激房地产有用吗？ 并做了两个预判： 2023第一个预判：对经济的新一轮刺激已经开始了，上半年是黎明前的至暗！ 2023年第二个预判：刺激经济的主要发力点是房地产。新一轮的债务传导游戏开始了。 2
对2023年的第三个预判是，房地产的至暗时刻已过，只是情绪还在下探。 可群体的情绪是最不牢靠。群体是极其健忘的。借用股市一句话，一根阳线，改变信仰。 群体的信仰就是这么随意。所以才有群体的羊群效应。 因此，2023年摆在大家面前的第三个问题是，对楼市刺激会过度吗？ 请把“吗”去掉。 结合最高层经济工作会议的精神、央行的讲话、住建部的文件等等，可以预见—— 1、救市政策还将全面袭来。 2、地方政府更多的放松 。 3、货币政策更多的支持。 但这些还不够。 为什么？因为今年的政策是力度小了不行。
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其中，为响应扩大内需，刺激改善住房消费的大政方针，一线换房或者改善买房的贷款认定政策会放松！ 现在一线最大的问题是对换房的，也就是改善需求的客户非常不友好。 无论你现在有没有房子，只要你曾贷过款，哪怕现在没有房子，首付比例至少也要五成。至于2套，基本上都是7成、8成。 这和中央经济会议提出的扩大内需、刺激住房改善消费的要求是不符的。 所以2023年一线限贷政策会有所松动的。二套房的贷款成数有可能下调。 对于二、三、四线城市来说，全面取消限购是大趋势。 除了限购，限贷政策也会全面放松，尤其是降低购买2套房、3套房的评定标准、首付比例、贷款利率。 这也是刺激改善住房消费的主要内容。 不仅如此，2023年一定会降息的。包括新增和存量房。 其中，新增首套房贷利率官方标准是4.10%。部分符合央行要求的城市是4%以下。 2023年，首套房贷利率4%以下应该是主流。因此，2023年首套房贷利率至少还有10-20个基点左右的降息幅度。 另外大家关注的存量房贷利率大概率也会下降。历史上并不是没有先例。 2008年救市的时候，存量房贷全部打7折。 今年存量房贷利率下调已经是箭在弦上了。近期银保监会已经开始吹风要改善居民家庭资产负债表了。
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我们对2023年第五个预判是：供应枯竭，房荒已经来了。 看下表——
这个表是郑州2022年三次土拍拍地情况，一共拍了49块，到目前为止只有6块有案名。而开盘的只有一家。也就是今年郑州就新增了一个项目。 作为1200多万人口的城市，你能想象吗？ 郑州仅仅是缩影。 比如，沈阳2021和2022年的两年的土地成交总额也不过200亿左右。 你能想象吗？沈阳也是900多万人口的城市，而且从拿地到上市基本上都需要18个月。 可以说23年的房荒已经不可避免了。即使23年房企恢复拿地热情，新增供应也要到24年或25年。 克尔瑞的统计数据更直观，监控的15个样板城市。城投拿地超过70%，而城投拿地开工率仅27% 。 几乎没有意外的，预判2023年楼市供应量会达到历史新低，预估仅有2021年30%—40%左右。 尤其是这几个人口1000万左右的大城市，比如郑州、长沙、济南、南宁、昆明、沈阳、石家庄等，2023年都面临供应枯竭，严重房荒。 所以，2023年摆在大家面前的第四个问题是，2023年有大行情吗？房价会涨吗？ 我们对2023年的第六个预判是：2023年没有普涨大涨。但一定会先第一波启动城市。 站在未来两三年之后看 ，接下来的两三月我们一定是站在楼市新周期的起点。
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2023年，能买房吗？ 很多人会说，现在的情况和以前不一样了。 比如内外政治、经济环境完全不同，城镇化红利消失、人口增长拐点，还有当下居民没有信心、收入下降等。 历史确实不会简单的重复，但房地产的底层逻辑没变，因调控导致的楼市周期还在。 我们能做的就是尽可能的去科学预判，至于结果，时间会给出答案。 但无论如何，历史性的大底就在眼前，这一定毋庸置疑。 所以，面对铺面而来的2023年，你一定要相信—— 1、价格一定是三年内最好的。 2、购房政策一定是三年内最好的。 3、上半年是好资产置换窗口期。 4、请坚定的把资产从三四五线挪到二线、强二线（一线有资格优先）。 6、请坚定的改善置换。 7、投资重点看南宋版图里的核心城市，做长线布局。 以上内容是我在米宅跨年年会对2023年楼市预判的下篇。 真的很抱歉，真不是弄噱头隐藏不发，是实在是发不出来啊，说了些疯话吧。 昨天上篇发了之后，被一群朋友一顿吹捧，写的好，写的勇，结果就有点飘了，找不到北了，今天就，哈哈哈。 事实证明，啥时候都不能飘！ | 
发表于 2023-1-4 15:14:57
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