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1 最近一股风，刮的越来越猛烈！ 什么风？ 货币化安置！ 这个楼市大杀器再次重出江湖，正在从三四线逐渐蔓延到二线城市。 就拿12月底，重庆出手救楼市的16条来说，其中就有一条： 原则上暂停中心城区安置房建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。 不建安置房，直接发钱，这钱用来干啥，大家想必都很清楚。 三四线的救命稻草，现在用在了二线城市。 然而，这并不是第一个，2022年开年，郑州就已经走出一条路，在19条新政中，明确提出： 安置房建设工作三年行动，以货币安置为主。 赫然写在新政上，也表示了郑州救市的决心。 为什么?不妨以重庆为例： 2022年重庆全年成交量仅601万方，同比去年下滑超过70%。 2020年，2021年每年成交还超过20万余套，而今年破10万都很难了。 再来看重庆的库存，这也是重庆大大山之一。
持续不断上升的去化周期，截止到12月份高达25个月，这压力真的让人喘不过气来！ 为了救市，不得不这样做。 随着政策的放开，加上直接发钱，刺激，刺激，再刺激！ 2 然而，货币化安置这个大招，在前几年是慢慢被雪藏的！ 断崖式下跌直击一些三四线城市的命脉，特别是2019年，是棚改大变革的一年。 2014年之前，棚改基本上实物安置比较多，2014年货币化安置也只有9%。 而到了2015年开始大规模扩张，一份文件出炉： 2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式转向货币安置优先。 安置比例从9%到60%，甚至有些城市100%，而从2015年-2018年棚改的开工量也是逐渐上升，从601万套到626万套，达到一个峰值。 而棚改引入的psl，70%以上的都流入了三四线城市。 于是你看到了全国这样的房价走势： 截止到2017年12月底，中国二手房房价过万的城市已经有51个。 2018年5月份，全国200个县城房价超过9000元/平米；太仓、佛山、徐州、常州、无锡等全国90个三四线城市，房价已进入万元时代！ 一二线城市被按住的时候，三四线房价却非常妖娆。 再来看土拍，就以河南为例：
最后你会发现，单价破千万并不是省会城市的独有的，南阳和洛阳也有。 不少房企开始往三四线下沉，抢占市场。 抢，涨，氛围火热，热度，都是这波货币化安置给的答案。 然而，这种氛围并没有维持很久： 2018年12月，住建部下发的2019年的棚改计划，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。 其实从psl的数量就可以看出，一切有迹可循：
2019年全国棚改开工量骤降，2019-2021年数量也变成316万套、209万套和165万套。 棚改的数量可以说是腰斩，特别是河南，山西，湖南，山东等13个省市。
于是看到了，在2018年调控不断升级的情况下，菏泽在当年年末取消限售，成为全国首例。 菏泽，就是货币化安置的受益者，2016年棚改只有几万套，而2017年直接18.2万套，接近2016年的3倍。而房价2年上涨了1500元/㎡，涨幅达到30%。 然而，棚改的腰斩，可以说是取消限售的助推器！ 也是三四线城市比较难过的原因，在接下来的日子： 去年上半年，在70城中，57城下跌，所有三四线城市都在列，全国房价也跌破万元！ 我们都知道，对于城市来说，万元真的是一个标准，跌破万元和涨破万元意义真很不一样。 3 为什么会再提？ 想必大家回顾了货币化安置这个大杀器带来的作用，就一清二楚了。 其次，我们不妨来看，政策的效果，立杆见影的有多少？ 大大小小的政策，全年超295省市595次政策放松。 比如： 限购的放松，像杭州，南京等这些城市调整外围区域或者二手房的限购条件，佛山等这类的则是全面取消限购。 限贷的放松，这类城市达到了111个，其中80%的城市是调整首套首付比例，还有调整二套的，支持改善需求。 放松限价的，像广州还有西安等这些二手房指导价的放松。 放松限售的，特别是一些三四线城市，像常州，廊坊全面取消了。 减免税费的，购房补贴，以及高达243城公积金贷款放松的
…… 然而，在这种密集的救市下，我们不多说，就以库存、土拍和销售数据来看： 库存
截至到11月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，较2021年末微降2%。 可以看今年的存量都是过山车的，2022年开年，前4个月库存量是提升的，达到了26.54个月。 然而在8月末跌到一个低峰值19.6个月，到11月份又达到23个月。 也就是全国基本上的库存值为20+月，也就意味着，2022年全年都需要1年多才能去化完。 而像三四线城市更为严重，像衡阳、晋江、运城、洛阳、宝鸡等去化周期均在35个月以上。 2、土拍，十年新低。
从这张图中可以看出，2022年土地成交建面是比2021年同期下降了37%，只有11.8亿㎡。 如果我们再把时间拉长，以10年为周期，在2021年以前基本上都是20亿㎡以上。 即使算上12月份，也很难突破，并且降幅还在扩大的过程中，基本上达到了10年的低峰值。 3、销售数据：
我们可以看新建商品住宅成交面积，从2019年到2022年前11月，这4年来，成交数据是断崖式下降，只占2021年全面成交的58%。 全国125个重点城市前11月新增供应面积不到3亿，比2021年同期下跌44%。 4 即使，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资，也需要等待一段时间。 货币化安置其实在郑州打响第一枪之后，已经有不少城市跟随。 比如：杭州，广州，兰州等等，有些悄悄的实施，有些已经明文规定，鼓励货币化安置。 然而，开年重庆的这一助力，未来货币化安置将在全国上演。 如果你经历过这个周期，接下来，我们面临的将会是什么，想必不用我说多。 2023年将会是一个新的周期，楼市也将会掀起新的一页。 | 
发表于 2023-1-12 10:29:07
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