中国楼市最大的难堪：买的越早，哭的越狠!

米宅

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疫情放开了，中国经济头顶的乌云走开了，2023年经济复苏的信号弹也打响了，但是全国浩浩荡荡的提前还房贷却愈演愈烈!万万没想到，银行先炸了。你有张良计，我有过墙梯。很多的城市的建行、工行、邮政、中国银行、交通银行、农业银行等等都关闭了线上提前还贷功能。关键是银行现在的吃相太难看了，很多城市的银行故意设置繁琐的还贷程序，比如每周限定某个工作日才能去线下申请还房贷，更无语的是申请归请，还要预约归还时间，有的1月份的提前还房贷已经排到4月份。贷款你没额度就不说了，往你银行还钱，你还要装作没时间收钱，就简直离谱。

银行打的算盘声，祖国的各个角落都能听得到。简直把中式糟粕文化的精髓运用的淋漓尽致，就是故意把事情弄复杂、弄麻烦，能劝退一个是一个。实在劝退不了，铁了心跨越山和大海来还钱，也要再拖你几个月，多挣你几个月的利息。过年期间和一个银行从业朋友简单聊了两句，目前很多二线城市已经开始执行最低3.9%的房贷利率。我愿意是想咨询下，如果2023年全国楼市还没有大面积回暖，利率会不会继续下调？结果对方让我震惊的是，一直在表达3.9%的房贷利率不赚钱。先不说2022年那么多行业赔钱，凭什么银行就必须挣钱？也不说香港、国外一些国家贷款利率到底有多低！关键我才突然明白原来过去几年房贷利率5%以上、6%以的大冤种朋友们，竟然是银行的香饽饽、黄金库，利润来源。像我们这些可爱的招财猫朋友也是银行对冲银行业利润大幅度下滑，甚至补贴新房贷不赚钱的粮仓。

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中国楼市现在最大的难堪就是老用户不如狗，买的越早，哭的越狠！如同中式杀熟文化一样，无论是电商平台、旅游、还是出行平台、电信运营商等等，都把精力用在拿捏老用户了。活该你买的早，活该你早上套。2022年整整用一年的时间证明了，碗里的爱答不理，碗外的你高攀不起。

1、2019年8月17日，中国人民银行宣布改革完善LPR形成机制，改革后，LPR为按照以MLF利率为主的公开市场操作利率加点形成。

2、2019年8月25日，中国人民银行发布公告，要求自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

3、此后的几年一直强调房贷利率最低不能低于LPR。

翻译：市场开始下滑，对于新客户，这是我最后的倔强。房贷利率可以低，但差不多得了啊，不能低于LPR了。

4、2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布住房信贷政策最新通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。美其名曰支持刚性和改善性住房需求，LPR-20BP，这也是为什么许多地方很长时间房贷利率最低是4.1%。
翻译：咳咳、没错，我是打破了自己的原则，但是我是为了引诱 支持刚性住房需求。

5、2022年9月29日又变了，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。原文写道：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

符合以上条件的共有23个城市：8个二线城市，分别为：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；15个三四线城市，分别为：秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

注意原文三个关键词、阶段性、放宽、部分，时间是年底前（也就是2022年12月31日前）。

翻译：咳咳、没错，我又一次打破了自己的原则，但是我这次名义是为了因城施策，引诱 支持刚性住房需求！也正是这个阶段，天津、贵阳、武汉、襄阳、宜昌首套房最低3.9%，石家庄首套房最低已经3.8%，广东清远首套房最低3.7%。

特别插一句，2022年年底前，这么多城市中介都高呼赶紧年前买房啊，因为以后就享受不到这个优惠利率了。怪别人瞎忽悠吗？不怪啊，因为你文件原文写的就是截至到2022年12月31日！！

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你以为这就完了？2023年1月5日，人民银行、银保监会又又又发通知了。

一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

符合以上条件的二线城市13个：分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州

三四线城市为25个：分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江

1、2022年第四季度起可不就是2022年9月、10月、11月吗？完美接续上次政策的6月、7月、8月。2、这次为了避免以前政策的尴尬情况，直接不说截至时间了。而且为了避免政策的朝令夕改，直接定义地方自主决定房贷利率下限。

翻译：咳咳、没错，我又又又又一次打破了自己的原则，但是我这次名义是为了建立动态长效机制，引诱 支持刚性住房需求！注意！以上这么多次政策的调整，是央行的政策。

2019年8月17日我们开始启用LPR机制，本意是通过LPR动态调整市场利率。事实上除了政策利率，2022年分别于1月、5月、8月三次调降了LPR，1年期共下降15个基点，5年期以上共下降35个基点。
加上各个城市取消LPR的额外加点，一年时间房贷利率经历超级大滑坡，很多城市2021年还是6点多的房贷利率，2022年最低已经3点多了，就这样LPR调整、银行额外加点调整都调不过来，央行更是三度调整利率政策，三管齐下背后充分演绎了你不买、我不买房贷还能降500！

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可是前几年买房的就不是刚需购房客户了？大家负担就不严重了？大家就不需要支持了？第一、存量房降利率可以吧？OK，你说咱要有契约精神，我不愿意给你存量房降利率。第二、那我提前还房贷总可以了吧？能省一点是一点。然后你又各种人为制造障碍，能劝退一个是一个，能白嫖一个月利息是一个月的利息，就可着劲待着老用户羊毛薅？第三、还有最匪夷所思的一点，为了契约精神，存量房可以不给我降利率，但为什么禁止我转按揭？我们为什么不能把上一家银行的房贷还了，从碗内跳出碗外，从新到另一家银行也当一次新客户？房贷的本质是什么，是抵押权，请问我的房子变了吗？请问我的抵押权变了吗?

OK，我的房价跌了，抵押权益折损了，以前能够批100万房贷，现在只能批80万房贷！可以啊，你告诉我啊？你就给我按照80万批贷款，我也要当新客户，享受新利率。OK，我的房价涨了，以前能够批100万贷款，现在可以批120万贷款，你说为了金融稳定，不能加按揭！可以啊，你告诉我啊？你就还给我按照100万批贷款，我也要当新客户，享受新利率。为什么要设立障碍？

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我查了查资料，关于转按揭、加按揭的争论源远流长，最新的是央行、银监会于2018年9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》曾要求，商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转(加)按揭贷款。官方的相关发言经常提到，相关行为在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购购多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。现在这个行情，我想是不是领导们还没有意识到，二线以下城市，甚至很多二线城市的炒房客简直是当下活佛，投资客简直是现代活雷锋。大家都只是背负着沉重的房贷利息艰难前行，市场经济，讲讲道理呗，你不加按揭，你转减按揭也行啊。我们还是那套房子，怎么就不能换家银行，怎么就不能还了从新贷？我们的手机还可以携号转网呢？怎么到房子这里就不行了？有的朋友说，程序繁琐，我就呵呵呵呵呵了。

2022年各大城市为了刺激房地产，使交易更加便捷，开始推行二手房交易的带押过户？这个时候新买房的就可以带押过户了？我自己的房子就不可以了？？？在别的地方是没有买卖就没有伤害，只有在银行这里，不交易不提前还房贷才是好同志。你看现在把大家逼成啥样了？现在无数购房者为了减轻房贷负担，先不说经营贷之类的，很多城市现在都有空壳交易，夫妻，近亲属等过户或者对敲，实现从新贷款，享受最新的房贷利率。所以，有意思吗？难堪吗？

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朋友们，老实说我有点绝望。

2022年的大环境绝对比2008年要差，我原以为也会像2008年一样存量房降利率，结果等来个寂寞。我原以为也会像以前市场很差年份，打开一下转按揭的口子，给大家缓口气，结果还是等来个寂寞。

2022年那么难都不松口，2023年几乎没戏了。银行业就是既得利益集团，抱在一起，筑成高高的壁垒，把已经掉进来的客户围的死死的，休想翻出去！房贷利率=LPR+政策加点/减点+银行加点，我们也不奢求像现在的客户，比LPR还低，甚至可以低到3.7%、3.8%、3.9%，就把绑着我们30年的100多BP、200多BP取消就行？或者就让我们转一家银行？无奈、无语、无助、无可奈何、无能为力……