这篇文章,不会是个爆款。 因为太理性,没有加入情绪。看空的人不会看,看多的人更不会看,屁股决定脑袋,投资客跟普通人天然打架。 但是,我依然想在2023年刚开年,为大家树立一个更加真实、更加客观的趋势和市场,以便大家做出更加理性的判断。 1 对于中国楼市,我觉得会有两个大变化: 1、楼市成交额固定在10万亿。 当然,这是不考虑通货膨胀的前提下。 我的判断是: 2021年以前,过去10年从5万亿增加到18万亿,18万亿就是临界点,22年是13.3万亿,我觉得2023年-2028年这5年,会逐渐固定到10万亿。 2022年,中国房地产的成交额是13.3万亿。 2010-2021年,楼市的成交额一直在快速上涨,从5.27亿快速飙升至18.19亿,翻了2倍多,非常猛。 但是我们也非常清楚,2022年量价齐跌,支撑成交额快速上涨的2个变量全都减少,因此2023年的成交额也会减少。
2、大城市占大头,中小城市该死死。 2023年,头部30-50城房价会回正,而非回暖。房价高的城市肯定要回落,比如北京上海南京成都,房价低/降价的城市肯定会逐渐回正,比如深圳武汉广州。 但很多朋友说,你这是看空楼市啊。 其实不是。 房地产成交额的减少,绝对不是看空,而是成交结构的变化。 比如2021年中国楼市成交额17.36万亿的数量中,你知道鹤岗有多少吗?1.7亿,太少了,但是有大量类似鹤岗这样的城市,几个亿、几千万的成交,有意义吗? 2022年之后,已经失去了意义。 因此,以前18万亿,长三角5万亿,珠三角2万亿,其余10个二线加起来3万亿,总共10万亿,占55%,未来会7万亿/10万亿,占比会到60%-70%以上,甚至更高。 这是我的两个大判断。 楼市总量萎缩,大城市继续活跃,利好大城市。 2 中国楼市的4个危机。 我对2023年的整体判断: 1、2023年肯定比2022年好, 2、但V形反弹可能性不很大。 为什么? 因为制约2022年中国经济下行的主要原因,在2023年不可能快速、根本性的变化,这是我们大家都知道的常识。 1、危机1:信心。 这玩意儿特别虚无缥缈,但是却非常真实的存在。 疫情突然放开了,却没有出现所谓的报复性消费;房价跌了,但是追涨杀跌的情绪却非常浓厚,大家照样不买房;政府嘴上说着解决烂尾,但是就很多城市更多停留在口头上,实际上根本没有解决;M2继续增长,但是没有进入到消费、买房,反而大家的存储增长了不少。 信心跟GDP增速成正比,普通人太现实了,因为大家都被现实吓怕了。 2、危机2:疫情后遗症。 疫情管控基本消失了,但是带来的后遗症却不会迅速消失。 很多工厂短期内招不到工人, 旅游、消费也不会迅速暴涨, 还有几波高峰都会影响出行,没有出行,就没有收入, 防疫放松,预期增强,但上半年可能还平复不了。 因此,全国多地反复出现,一部分人对新冠病毒没有科学认知,过分恐慌,严重影响了生产和生活秩序;有一个数据比较典型,那就是22年12月的制造业采购经理指数为47%,比11月份降低了1个百分点。 3、危机3:刺激政策副作用。 2008年的4万亿副作用没有消化,又与陆续追加的投资叠加,进一步恶化了很多普通老百姓收入的分配结构。最终需求比例越来越小,尤其是居民消费逐年降低,使国民经济几乎失去了内生动力。 4、危机4:国际形势。 哪怕是刚开年才2周,世界就很乱了。 俄乌冲突、台海危机还在继续,对中、俄进行制裁,前一段咱们很多家央企开始从美国退市,双方开始在部分产业链上出现摩擦,打乱了国际产业链、供应链。 还有几个“小事”。 这一段日韩英美又开始跟咱们打舆论战了,苏纳克干涉HK问题,法德给乌克兰送坦克,立陶宛、波兰、乌克兰达成互助协议,英日签署互相驻军协议。只要政治不稳定,经济就不会稳定。 这些影响2022年的要素,短期内不可能消除。 再加上大基建、大放水的恶果,5年内消化不了。 这就造成了大家的收入分配严重扭曲,2008年以来长时间扩大基础设施投资的结果。要恢复正常结构不可能一蹴而就。5年也不一定能化完。 第三个,国际局势根本没有缓和的意思。 俄乌冲突、台海危机、逆全球化的主动权都不在我们手上,中美部分制造业脱钩,苏纳克前段时间干涉内政。 不宜过度乐观,不宜过度高估。 3 中国楼市的3个希望。 至少我看到的很多国际投资机构,比如野村对中国2023年GDP增速预期从4%调升至4.8%。 与此同时,房地产调控也拐角打方向盘。 房地产政策于11月接连传来包括“三支箭”、“金融16条”、证监会股权融资5项措施多项利好消息。 中央经济工作会议对当前面临的形势有清醒判断: “我国经济恢复的基础尚不牢固,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大,外部环境动荡不安,给我国经济带来的影响加深”。对2023年的目标做了实事求是的描述:“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作,有效防范化解重大风险,推动经济运行整体好转,实现质的有效提升和量的合理增长,为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步”。 国内基础不牢固, 国外国境很动荡。 虽然很多经济机构预测23年会在5上下,但是我个人预计会在3-4之间。 1、希望1:宽松政策。 2、希望2:开发商展期了,地方政府展期了,展期就是安全。 3、希望3:经济复苏,经济好则楼市好。 由此,2023年经济工作重点: 一是大力提振市场信心; 二是有效防范化解重大风险; 三是优化财政支出,逐渐改善国民收入分配结构,培育经济增长内生动力; 四是加强国内产业链、供应链建设,努力培育全国统一大市场。 2021年,中国出口创下十几年来最高增速,达到29.6%,贡献当年GDP增长的一半,但偶然性太强。2022年前11个月进出口增速大幅下降,出口累计增长9.1%,低于2021年同期的30.7%。 12月中央重提房地产、互联网平台、教育服务三大行业,国务院副总理刘鹤重申房地产为国民经济支柱产业。 4 我个人观点,谨慎乐观。 比如天津,我觉得是年底年初全国学区房的固定行情,过了这一波,市场就继续平静,不代表整个行情。 北京上海天津广州,我了解到的信息,新房、二手数据确实好了很多,广州有些业主开始傲娇了,但我觉得数据是滞后的,也不一定真实,要拉长至少一年行情去看。 我看了很多报告和不错的学者讲,上半年经济是上下震荡,而不是复苏,下半年是反弹,但不是V型反弹,他们不像我们会调动情绪,比较理性,我比较认同。比较典型的城市——深圳,我很看好,但仅仅是相对看好,而不是说暴涨,哪怕现在炒房客去深圳买房,找笋也很难,哪有什么洼地啊,早都填平了。 1、优质城市,依旧值得投资。不用担心,量少了,但结构发生了变化,利好大城市,不用担心大城市的资产安全性。 2、涨跌都必须算清楚。首付多少+月供几年就是你的成本,涨了多少、息差多少就是你的收入,中间的就是收益,比较清晰。 3、刚刚开发的新区,全部放弃;老破小全部放弃,物业差的全部放弃,不在城市方向的全部放弃,房贷利率高的尽快放弃,已经盈利的赶紧变现,房价越来越低的赶紧抛售。 4、垃圾房子一定要尽快卖掉,降价卖掉,想尽一切办法卖掉,不要管是不是一线、三四五线,跟那条线没关系,跟优质不优质有关系。 5、多挣钱,不折腾,身体第一。 |