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[楼市] 第一波投资客重金入场了!

发表于 2023-1-30 14:36:01 | 查看: 15894| 回复: 0| 来自湖北

过去的15年,整个中国楼市一共经历了四轮宏观调控。

前三轮基本是两到三年的跨度:

刺激增长—调控降温—楼市低迷—再刺激增长

这就是最基本的楼市周期路线图,结果傻子都能知道,这是一个完美的上升螺旋。

所有调控中的市场下行,都是在给下一波的暴击做准备。

凡是不相信调控的,都发财了;

凡是相信调控,在下行中恐慌卖房的,哭的黄河水都涨了二尺。

结果是,楼市造就了一轮又一轮的造富神话。

你不需要任何学历、知识、眼光之类的智识。

只要你是城中村的拆二代,父母给你分了一套房子;

只要你丈母娘够狠,逼你不买房不准娶她闺女;

只要你能赶上前三轮中的上任何一轮,你都是人生赢家。

调控不但没有堵住楼市,还把楼市养成了一身的坏毛病。

这导致居住为主的房地产,却更像是金融市场,完全被情绪左右:

一点利好就可以疯狂,一点利空就会无限恐慌。

比如说第四轮调控。

2016年12月的中央经济工作会议,“房子是用来住的,不是用来炒的”横空出世。宣告第四轮调控正式到来。

结果,此轮调控经历了整整5年。

什么大招轮番使,资金端、购买端、二手交易端等等,八面来风、四面围堵。

但被情绪左右的楼市就是不相信,野火烧不尽,春风吹又生。
一直到2021年7月的恒大暴雷,才彻底扭转了整个市场预期。

而这种扭转在开始却基本和市场无关,而是房企烂尾导致的购房资金彻底的沉默成本;而房子本身也成为无效资产。

这就相当于是你本来有50万,忽然之间没了,凭空消失了。

这才是让所有人懵逼的根源。

2

实际上,从2015年到今天,楼市一共走了两个大行情。

一个是2015年到2017年,发动机是棚改三年计划,是货币化安置,是货币放水定向输入房地产市场。

总结起来,其实核心就两个字,就是放水。

另一个就是从2020年5月到2021年6月。那么这一次的发动机是什么呢?

我们再看另一个数据:

2020年上半年社融累计增量20.83万亿,比2019年同期多6.22万亿。

也就是说,不过半年,多了6万个亿流动资金。流动性从来没有这么充足过。

所以在2020年疫情后,楼市暴涨、基金保障。

只要是资产都在涨。

这个趋势一直延续到了2021年上半年,中国楼市终于登上了历史最高峰。

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这让2021年,中国楼市的总销售额达到了18万亿。

在投资者看来,情绪是暂时的,上扬的曲线图才是真实的。

韭菜才会被情绪左右,投资者看的是长期价值。

邻居家的二大爷,每天最爱的是刷抖音,所以坚定的认为楼市早就彻底不行了。

但是就在二大爷抖音的背景乐中,楼市却悄然而动。

春节后,就连全国最惨的楼市郑州,售楼部也开始人潮涌动了。

贝壳的每日捷报,又开始刷屏了。

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就连地级市市场,也开始疯狂出货。

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这还只是看空楼市最多的北方省市的数据。

咨询上海和深圳的人,开始多了起来。

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实际上,每年开春都是上海楼市的回暖期,都会有几个月的行情,就连最冷的2022年都是如此。

另一个共识是,很多人都觉得现在是入手深圳的最高机会。因为深圳已经跌到历史底部了。

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3

我说过很多次,对于楼市来说,现在正处在最为矛盾的一个时间点。

决策层的意识形态无比统一,托楼市,救经济,大放水。

但是民间的意识却无比的摇摆和犹豫,担心楼市不行,自己掉坑里了;又担心楼市真行了,自己错过了致富的机会。

还有一大批既没钱,又眼红的人,恨不得即刻崩塌。

但,我们要理性,要看到更多的确定性的东西,要用这些确定性来判断一切。

1、政策的确定性

近期,对于楼市最为明确的定位来自于主管经济的刘鹤。在达沃斯的世界经济论坛上,全球都在盼着中国担起责任,领导世界经济走出泥潭。

刘鹤明确指出,房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。

但更重要的是以下这两点:

房地产业相关收入占地方综合财力的50%;

房地产占城镇居民资产的60%。

这是第一次决策层公开表述中,承认涉房资产是地方政府的财政命脉;也是居民家庭的财产命脉。

2022年所有的地方政府的魔幻主义,所有的卖景区经营权、公交车不系安全带罚5元都是由此而来。

2022年居民信心的打击和消沉,很大一部分在于楼市资产没有上涨和相对回调。

很显然,决策部门已经从之前的部门博弈,逐渐形成了统一的意见。

2、放水的确定性

2022年,新增货币比2021年多了万亿。

但是2022因为信心不足,一个很大的问题是,货币并没有下沉,无法流通到市场,而是在银行间一直空转,这导致银行隔夜拆借利率一降再降。

这我已经写过很多次。

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但是这种因信心不足,导致的货币空转在12月末,中央经济会议之后就已经得到改变。

而在疫情政策之后,更是迎来反弹。可以肯定的是,今年核心任务的经济复兴,加上市场思维已经从疫情思维彻底摆脱。

货币流通通道正在逐渐修复。

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毋庸置疑的是,这些新增的货币、新增的流水,正在逐渐汇集,核心城市的优质资产,以及其他投资标的,也正在成为主要标的。

而这两点,则会很好的改善下面要说的第三点情况。

3、居民高储蓄将持续下降

2022年末讨论最多的是暴增的银行存款。

银行的80万亿定存+37万亿的活期居民存款,让很多人都难以置信。

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中国家庭的储蓄厚度,从来都没有这么深厚过。

这是因为之前的波折,让大家对经济的预期偏向悲观,大家都开始谨慎防守了。

说白了,就是大家觉得可能将来钱没有现在好挣了,所以就不敢超前消费。

钱存定期,是不到万不得已坚决不会动,要给未来留个依靠。

所以,不是钱没了,是挣钱的预期没了。

这时,2023年恢复以经济增长为中心的预期引导,就比什么都重要。

增长恢复,能赚钱了,就是信心恢复的唯一途经。

这些确定性的因素正在主导预期,主导方向。这也让2023年,注定将是一个资产大年。

中国经济正在转向消费和内需流动的增长模式。但无论如何转向,家庭资产的增值家庭和财富的增厚是最核心的前提。

这是不可逆的常识!

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