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1 这个冬天，全中国人民都经历了冰火两重天。 一边是北方引来史上最冷的寒冬，黑龙江最低温度甚至降到了零下53度，打破了中国有史以来的最低气温记录。
这些场景，有人说仿佛是三体末日场景的现实版展现。 而在这极寒的背后，是因为全球正在经历一次长周期拉尼娜现象。 人类有记载的几千年以来，气候对于历史走向的影响，一直都是关键的，甚至是决心性的。 在气候温暖的时候，中国北方的游牧政权就会与中原农耕世界和平共处。 一旦气侯变冷，游牧民族放牧出现障碍，为了不被饿死就必须南迁，与中原政权争夺南方土地，战乱也由此而来。 每次气候变冷，北方游牧民族政权的南部疆域都必须扩大。如果不能扩大，这些游牧民族政权就会灭亡。 魏晋南北朝是中古寒冷期，当时的年平均气温比现在低2到4℃。这个时代出现的是“五胡乱华”之后的十六国割据局面，长达300年，一直到隋唐迎来气候温暖期。 再一次寒冷期发生在宋元之间。经历长时段的气候变冷、草木调零，游牧民族金国南下灭北宋。 但寒冷持续之后，同是游牧民族的蒙古人又南下灭金，一时间政权更迭频繁。一直到大明建立，气温趋于转暖，才进入到长期的王朝平稳期。 气候对于人类行为的影响，一直都是这么重要。 而我们可以看见的气候影响下的行为事实，是近些年，大量出现的北方人去南方置业过冬，屡屡上了新闻头条。
这是去海南的，还有去西双版纳的。
而冬春之际北人南移，已经成为人们越来越真实的生活习惯。 大体说来，北人南迁集中在两个主要的一地一城：地方是海南，城市是西双版纳。 没钱的人会去西双版纳，因为版纳的均价只有6000元，却有着媲美三亚的暖冬； 有钱的人去海南，因为这里是传统意义上的滨海度假胜地。 在很长一段时间以来，这将成为中国中产阶层的固有习惯。 2 毋庸置疑，这让海南和西双版纳的需求带来井喷。 但矛盾在于，比如说海口，在自贸港的高端规划中，却正在全面的去地产化。
最典型的特征就是，海南的商品房土地出让在全面萎缩。
这是海南全岛在2020和2021两年的纯商品房供应统计： 2020年，300亩； 2021年，79亩。 请注意，这是全岛的数据。 细分到地方： 海口三块地一共38.55亩，最小的一块地只有1.33亩。 供需的严重失衡，导致了在过去几年，从海口到三亚，绑车位、绑装修、买房先买商办，变相捆绑的灰色空间弥漫在整个海南的上空，如幽灵一般久久不散。 这一切是因为，在海南的自贸港规划中，截止到2025年，海南安居房计划供应25万套；租赁用房5万套；合计要入市30万套保障性住房。 这些必须在未来几年内完成。
这背后的核心在于，海南在全力探索一个合理的住房制度。
自贸港2025年要封关。在封关之前，以公共租赁住房、保障性租赁住房和安居房为主体的自贸港住房保障体系必须构建完成。
这也是之后三年内，整个海南的供地逻辑。
是不是看过之后，很让人绝望。但这就是海南身上最大的矛盾： 那些不断汹涌而来的人流和钱流，叠加各种红利，一步步让海南楼市成为全中国最畸形市场。 但是在蓬勃旺盛的市场需求之下，却又是海南对楼市坚定遗弃的决心。 矛盾就此不可调和。 3 在2022年，这个矛盾迎来了最大时刻。 网易房产统计的数据，海口2022全年共发出150张预售证，比2021年减少了69张； 共推出房源54935套，比2021年减少了18286套； 预售面积416.76万㎡，比2021年减少191万㎡。 这个数据，比2021年跌了25%，也是2019年以来首次跌落7万套以下。
但问题在于，这里的预售证和房源，是包含了车位和商办的，如果将这两个因素剔除，那么2022年，住宅房源新供应只有22645套，比2021年少了7674套。 但是，在房源不断减少的同时，备案价却一路突破最高值。 之前很多年，海口的备案价一直是17300，但是在2022年，这个价格已经一路突破到了2.5万元/㎡。 而大概率，这将是2023年，海南楼市更加畸形的起点。 因为在2020年、2021年、2022年，一直有疫情在压制着海南的市场，别说楼市，就是去海南旅游的人都暴跌。 在这种情况之下，海南不断收缩的供应和需求的错配，才显得并没有那么夸张。 但是2023年这一切都将被打破。 因为疫情的放开，海南的需求端不仅将彻底被打开，并且疫情导致的需求和气候导致的需求，将多重叠加，海南捉襟见肘的供应将称为海南楼市最大的短板。 这一切将必然发生。 目前的优势在于，海南楼市仍在延续过往三年的下行趋势，这是惯性导致的结果。 也是因为很多人都沉浸在市场下行的情绪中，还没有意识到改变正在发生。 也就是说，海南的行情，只处在萌芽阶段，大多数人还没有意识到。 这就是经历过这么多轮的楼市周期，一些规律性的逻辑是： 第一步一定是一部分人先进场；然后是海南热销、涨价的新闻出来；接着十万中介回归海南；之后东线将第一步涨价，双合同、绑车位之类的操作重出江湖；然后才可能是西线。 而在这其中，伴随着国内一二线限购持续放松救市，并最终带动一二线行情后，必将进一步催化海南市场的热度。 这是海南市场的特殊性和稀缺性决定的。 这是我们对于海南市场的判断，基于此，米宅从明天，也就是2月1日开始，将开启新一轮的全岛考察。 在海南考察结束后，我们将直飞云南，进行西双版纳市场的详细考察。这是刚刚过去的这个春节，另一个涨的一塌糊涂的市场，我们要去看看这里到底发生了，机会在哪里？ | 
发表于 2023-1-31 10:55:44
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