[楼市] 未来楼市的4个危机和3个希望

摘要：这篇文章，不会是个爆款。因为太理性，没有加入情绪。看空的人不会看，看多的人更不会看，屁股决定脑袋，投资客跟普通人天然打架。但是，我依然想在2023年刚开年，为大家树立一个更加真实、更加客观的趋势和市场，以便大家做出更加理性的判断。1对于中国楼市，我觉得会有两个大变化：1、楼市成交额固定在10万亿。当然，这是不考虑通货膨胀的前提下。我的判断是：2021年以前，过去10年从5万亿增加到18万亿，18万亿就是临界点，22年是13.3万亿，我觉得2023年-2028年这5年，会逐渐固定到10万亿。2022年，中国房地产的成交额是13.3万亿。2010-2021年，楼市的成交额一直在快速上涨，从5.27亿快速飙升至18.19亿，翻了2倍多，非常猛。但是我们也非常清楚，2022年量价齐跌，支撑成交额快速上涨的2个变量全都减少，因此2023年的成交额也会减少。 2、大城市占大头，中小城市该死死。2023年，头部30-50城房价会回正，而非回暖。房价高的城市肯定要回落，比如北京上海南京成都，房价低/降价的城市肯定会逐渐回正，比如深圳武汉广州。但很多朋友说，你这是看空楼市啊。其实不是。房地产成交额的减少，绝对不是看空，而是成交结构的变化。比如2021年中国楼市成交额17.36万亿的数量中，你知道鹤岗有多少吗？1.7亿，太少了，但是有大量类似鹤岗这样的城市，几个亿、几千万的成交，有意义吗？2022年之后，已经失去了意义。因此，以前18万亿，长三角5万亿，珠三角2万亿，其余10个二线加起来3万亿，总共10万亿，占55%，未来会7万亿/10万亿，占比会到60%-70%以上，甚至更 ...