这是大白对2023年预判的上篇。 1
2022年是改变信仰的一样,它改变了中国老百姓对楼市的信仰。 我们会看到房企是真能一批批的倒下,楼盘是真能一片片的烂尾,深圳的房价真的打七折也卖不出去。 广大人民群众真的会像约好的式的恐慌性卖房。 2022年也是唯一一年我们从业这么久咨询卖房的比买房多的一年。 还有一个直观的数据是,我们会看到,2022年有41名地产老板从富豪榜消失。 可见2022年对房地产行业的颠覆性有多大。 从年初到年尾,所有的和房地产相关的数据全部都是创新低的,无论是销售端、需求端还是供应端。 可是政策端却是热火朝天的,重磅会议一个接一个,全年全国松绑救市的政策600余次,也直接打破了大家对救市的信仰。 wish today!原来救市不是万能。 当经济出了问题,救市是没用的。 当信任丧失了,信心的失去,想要重新获得,很难! 2 就是在这样的背景下,进入12月下旬,影响整个中国宏观经济的两个因素发生了180度的转弯。 第一个是公共卫生政策发生重大变化。政策面从防控疫情全面转向经济增长。
第二个最高层对房地产的口径发生重大转向。房地产重回支柱产业。 这两点的转变,可以说是重力下滑的2022年最值得关注的两件事: 一个是疫情防控时代终结,宣告新一轮经济刺激的开始。 一个是房地产重启元年,宣告新一轮的棚改货币化的开始。 所以2023年摆在大家面前的第一个疑问就是,2023年经济会好吗? 每个人都会在心里问:2023年经济复苏的春天回来吗? 很多人会说,像中国这么大的经济体,2022年各行各业几乎全体失速。这么巨量经济体一旦掉头向下,他是有惯性,而且很大。 想要短时间转向很难。 也会有朋友说,我们要的不是刺激经济的政策,我们想要的是积极的就业环境、稳定的收入预期,这样才能大胆消费。 更重要的一点是,疫情也存在不确定性,这一波过去了,还有下一波。 所以现在有很多朋友会认为,2023年经济能止住下滑就不错了,形势可能比2022年还难。 我想说的是,确实如此。 很快大家就会知道,新冠肺炎改名叫新冠感染,疫情也不会结束。 按照其他国家的经验, 3月第二波可能就要来了,9月还有第三波的可能。 我们有14亿人口,我们可能需要经历更多次。 但是,你有必要悲观吗? 没必要,因为越往后毒株的传播性越弱。 对于经济,也是一样的。放开的前半年,数据一定很混乱。因为种种原因,恢复一定是一波三折,且需要时间。 所以,今年上半年应该是经济形势最艰难的时候。 可是,即使这样的,以春节为时间点,我们依然会迎来一股消费复苏之风,最先恢复的,是旅游业和商业。 一批阳康朋友开始马不停蹄的去消费,但接下来一定会有反复。 可每一次反复影响都会越来越小。 但,无论2023年接下来还会遇到什么,它都一定不会属于躺平的人。 上到国家,下到个人,都要开始拼经济了,你再不赚钱就没借口的。 去年不赚钱,你说因为疫情,今年再不赚钱,你难道能说因为你感到悲观? 3 说完经济,我们讲楼市。 每年年底的中央经济工作会议,都是来年政经吹风会。23年的吹风会后,房地产重回了支柱产业地位。 那么大家年纪够大的话,应该知道,上一次给这个大义的名分,是2003。 03年也是因为疫情,当年的经济刺激的重点就是房地产。 所以2023年摆在大家面前的第二个问题是,刺激房地产有用吗? 抛开“有用吗”这个问题。 我们首先要弄清楚经济刺激的本质是什么? 对于经济刺激,如果你年纪太小可能没什么感觉。但是如果你已经30岁了,见证了一两轮的经济刺激。你会有不一样的感受。 经济刺激的本质之一就是债务稀释。 如果你知道了这一点,你会意识到新的一轮债务传导游戏已经开始了。 那么房地产作为最大的蓄水池,它扮演着重要角色。 你也会意识上从去年11月底开始的,针对房地产的金融16条,针对房企的三支箭,什么给房企发债融资,允许上市房企股权融资,这些都仅仅只是开始,最终都要靠购房者下场买房,加杠杆,背房贷。这一轮债务传导的游戏,才算完成闭环。 有人可能会说,凭什么?我凭什么要参与这个债务传导的游戏,我不参与,我不买房,我不背房贷,我不当房奴。 你当然可以选择不参与,可是这个游戏的荒诞之处就在于,这是一场单方面的屠杀。 凡是参与的,多少能赢点,凡是不参与的,都是输家。输的有多惨了,几乎可以判断是人生输家,被这个时代抛弃。 有人会说,你危言耸听,你传播焦虑。 但其实真实的世界更冰冷。你知道今年2022年的的财政亏空是多少吗? 11万亿+,这个数字,基本上就是今年全年GDP的12%,是政府今年收入的50%。这么大的亏空怎么办? 你认为会怎么办? 还有更残酷的,你知道目前累积债务是多少吗? 是 60 万亿+,这么大的规模能还上吗? 政府花钱太猛了,旧债还不上,新债还要发,因此亏空永远存在,所以印钞机永远都在印。
上面这个表就是去年M2的同比增速。今年不出意外,会延续这个12%+高趋势。 那么这么多的水放出来,怎么办? 通过经济危机,来一波大刺激,可以通胀掉一部分,比如通胀的 10%,相当于欠60万亿元,只需还 50 万亿。 去掉的这10万亿废债,有可能消失吗? 不可能。只是通过放水,让它从购买力上少还了10亿而已。 所以参与不参与这一轮债务传导的游戏,是你说了算的吗? 所以,你只有经历过几次危机,见证几轮扩大内需,你就会知道,自12月19号,高层下发了《扩大内需战略2022-2035》的时候,你就应该知道货币贬值是不可避免的事情,把现金资产转变成实体资产是你最好的选择。 你更应该知道,这是恐怖的,但同时也是机会。这种机会是一年顶十年的机会。
而如果你没什么大本事去抓住别的什么大机会。 那么房子就是你的机会。 房地产是周期之母,国民经济第一大支柱行业,从目前救市的迫切以及向楼市定向放水的策略。 2023年房地产一定会再次发挥蓄水池的作用了。因此,2023年的风口,房地产一定算一个! 更应该明白,和2014年一样,伴随着新一轮的债务传导,新一轮的货币棚改已经在路上了。 2023年的棚改会以“房票”模式为主。 2022年,货币棚改只在部分城市发力。比如郑州、宁波等 到了2023年,会在全国范围内发力。(重庆最新救市16条,第3条如下)
货币棚改对楼市的冲击,想必大家是清楚的,它堪称救市核武器。 讲到这里会有朋友会问,难道房价没有泡沫吗?难道这个债务传导的游戏可以一直玩吗? 房价当然有泡沫! 这个游戏当然不可以一直玩下去! 可是这个游戏的荒诞之处是,房价一定是有泡沫的,且泡沫很大,在将来的某一天一定会破的。但是,在泡沫破之前,房价依然会涨。 你可以说这是与泡沫共舞,也可以说这是与狼共舞。 这个游戏当然有玩不下去的一天,但那是三四十年以后,你只要在此之前,有序的退出,不做最后一手就行。 但眼下对你更重要的是,要过好眼下的日子,你现在不参与,就是单方面的被时代屠杀。 三四十年足够长,足够你有计划的退出。
那么眼下呢? 我们看最近一周,南京、苏州,佛山、东莞、武汉、厦门等,都把限购的尺度进一步放开。 为了让大家去买房,这些城市表现的是多么的急不可耐。 而这仅仅是开始。 接下来,今年从年初到年尾,至少还有五六波政策利好。 所以现在又有一个问题摆在你的面前,2023年对房地产会刺激过度吗? 下篇见。 |