当下中国楼市面临的4大疑问！

米宅

1、当下各地救市政策频出，央行降房贷利率有用吗？

2、本轮救市会启动新一轮行情吗？

3、是普涨还是分化行情？

4、解封之后，楼市会怎样？

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当下各地救市政策频出，有用吗？

其实是没什么用的！

近期各地楼市救市的消息很多，可以说是疯了一样的出。

南京出完无锡出，无锡出完，沈阳出，沈阳出完佛山出，佛山出完中山出，中山出完东莞出，东莞出，东莞出完杭州出，接下来还有谁？

这个节奏像什么？像不像赛跑前的冲刺啊。

所以这个时候也是舆论对立最激烈的时候。就是那种场上运动员拼命的跑，场外观众疯狂的喊。

一方说，救市也没用，老百姓没钱了！

另一方说，快看啊，史诗级大救市正在进行中！

前所未有的，双方说的都对。这么奇特的局面背后是——

中国楼市正在陷入僵局。

以往救市，首先是成交回暖，但这次显然不行了。

一方面是受疫情影响，很多的城市的经济都处于一个比较不确定的状态。

特别是过去三年疫情的持续影响，改变很多行业，也导致很多人的收入和预期受到很大冲击。

比如，你刚刚失业了，我鼓励你去买房，你会不会觉得我有病。

或者，你刚刚收入打折，我却给你讲如何改善，你也会骂我有病。

另一方面，最近几年全国绝大多数地区买房投资的都没赚到钱。

大家想一下，过去几年炒房赚钱的都有哪些城市，西安、合肥、杭州、上海广州、东莞、宁波、厦门，除了这几个城市，还有哪些城市这两年炒房的挣到大钱了。

没有！？

不仅没赚到钱，还没流动性。哪怕赚到钱了，比如深圳，想卖容易吗？

还有很多地方房价还腰斩了。比如环京以及某些二线远郊热点新区，几乎都是腰斩，而这些区域曾经都是投资的重点区域，投资客最多的地方。

没赚钱，没流动性，亏了。这是过去几年中国楼市送个中国炒房客的关键词。

而现在的关键词是，停工烂尾。那些遭遇停工的朋友们在朋友圈、微博、抖音、视频号天天哀嚎。

所以哪怕手里还有点钱，也吓得不敢买。

因此，在大部分城市，很多行业收入越来越有不确定性的情况之下，在房价预期难以大幅上涨的情况之下，就算放开限购、限售，甚至降房贷利率也没用，老百姓没钱买、也没信心买。

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如何打破僵局？

主要是预期和信心。

关键看两个时间节点：

1、何时走出疫情的影响？

关键点在sh疫情。上海只要解封，基本上可以说全国都解封了。

因为别的地方即使风控，但没有失控。

关于这一点，我们就不多说了，因为现在明眼人都能看得出来，防疫已经不是单纯的防疫了，一定程度上也算是一次承压试验。

按照目前的趋势，上海全面解封，逐步回复生产生活，还需要两周到三周吧。

2、民企什么时候拿到钱？

是真正意义拿到钱，解决当下的兑付危机，不是喊话表态，也不是出政策，而是拿到钱的结果。

乐观的预判大概会在6月底。

主要看两个方面：

1、融资渠道打开。就是银行开绿灯，放松三道红线，贷款两集中。

1、营销端拿到钱。就是让买房人买房。

第一点，融资端拿到钱，首先就是关于暴雷房企的政策。

目前对于爆雷民企并没有出现更好救助政策，爆雷民企债务危机还远未解决。

以最直观的发债数据看，尽管多部门表态支持民营房企发债融资后，部分房企按要求上报发债计划。但结果是，截止到5月15日， 房企发行公司债规模为297.31亿元，仅仅是去年的三分之一。

就是这么一小点的发债规模里，就包含约65家房企发行的公司债，而65家里面除龙湖、金科等几家民营房企，其余均为央国企。 

这些数据说明政策是好政策，但执行力度不行。

所以，4月18日央行联合外汇局再出23条金融举措，对各部门、各银行进行督促。 

特别是央行还亲自下场召集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议，并出台了六项新政。

世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

对于以上12家出险房企的项目，一定要特别注意，尽管上头点名要纾困他们，但对项目不对开发商。所以关键还是项目要有价值。

如果一个项目卖得差不多了，尾盘了，封顶了。这种一定要非常谨慎。很多烂尾房就是烂在这一步的。走到这一步，停工了，说实话距离烂尾就真是一层纸了。如果后续还有地块，在售项目至少还有一半没买的。是可以考虑的。 

接着说民企融资端拿钱，有个特别事件需要大家注意——

“5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企， 将在本周陆续发行约20亿元人民币债券。”

这件事可以看作是民企融资渠道实质性放开的开始。

再看销售端是怎么做的？目前核心是三条：

1、先吸引有钱的人入市买房，引发涨价预期

2、直接棚改送钱，让没钱的人拿到钱入市买房。

3、让没有钱的人看到好的预期，比如经济向好收入增加，刺激进场买房。

如何吸引有钱人进场呢？棚改的钱从哪里来呢？如何让没钱的人看到经济向好的预期呢？

发债。简单说就是靠政府财政背负杠杆来驱动投资，从而带动就业、消费。

最新的消息是专项债要在6月底发放完毕。往年是11月底之前。 

还有大基建。在最新的中央财经委会议上，提到今年大概会有十四点八万亿的基建计划。

另外最近舆论也开始吹风，比如清华五道口的专家们就提出，下半年要不要发行中央专项债。还有就是央行能不能印钞给财政。 所以这也是，一季度的财政状况是，收的少，却花的多的原因。钱从哪里来？就是这么来的。

所以只要解封，各种投资会井喷式上马，各种钱就开始循环起来，房企们也会拿到钱，开始参与拍地，项目开始复工，利率不断下调，购房门槛不断下调，然后只要购房者开始进场买房，就会出现人传人现象。

参照国家层面给予房企融资端和销售端的政策，后面的事情会是什么呢？我们大概把这个时间线给大家盘一下：

1、解封后，或者更具体一点是上海解封后，应该是标志性的时间。大概就是5月下旬。

2、土拍市场实质性回暖会在6月底。因为房企实质性的拿到钱。

3、7、8月份主要城市的市场情绪会起来，至少成交量会上来，9、10月应该是能看到价格上涨的。

具体到各个城市还是会有不一样的。

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目前有种担忧是，上海的疫情结束后，很多外企估计会撤走，很多中小企业也会倒闭，楼市的断供、断贷会继续扩大，这种担忧不是没有道理的。

这也是这一次中央层面这么着急救楼市的原因。

在这种背景下，这种急刹车的政策很容易导致刺激过度。

所以很多朋友会讲，这一次会不会像2016年那样再来一波普涨行情吧。许多人的看法是，不会再有大普涨行情了。

我的看法是相反的，参照目前的趋势，接下来依然是一轮普涨的。

但有两点需要注意：

1、普涨也是分先后的，

2、涨幅也是分化的。

其实和2016年是一样的。

有些城市是2016年涨的，有些城市是2017、2018年才涨的。有些城市上一轮涨50%，有些学只涨了20%。

因为有先后，所以，一定是看城市时机。这样你可以多走一个周期。多走一个周期相当于多赚一次，比如上一轮郑州是2016年涨的，西安是2017年，重庆是2018年。如果你分别自在2015年买郑州，2016年买西安，2017年买重庆，是不是买了都涨了。

普涨不是一起涨，是分先后的。

今年看一个城市有没有行情，主要看三点：

1、城市类型

2、调整时间够不够两年以上。

3、政策面放松情况。

从房产投资的角度，中国城市大体可以分为四类：

1、领涨城市，特指一线城市，北上深广，每轮行情的启动都是从一线开始的，他们就是楼市带头大哥、风向标、发动机。

2、跟随城市，特指一线的小弟，

比如，北京的小弟，廊坊、天津；上海的小弟，苏州、南通、嘉兴；广州的小弟，佛山；深圳的小弟，东莞、惠州。

这些小弟城市的特点是同时拥有本地和一线外溢两种购买力。所以通常大哥涨完，他们迅速就会跟上。因此，这些小弟城市如果自身经济和产业强的话，是非常值得关注的城市，比如东莞、苏州。

3、二线城市，又分强二、弱二。

比如杭州，强二线，有钱有新兴产业，无疑是值得的重点关注的城市。

而类似郑州、济南、石家庄、武汉、成都等这些省会城市居民收入和财富积淀一般，本地购买力有限，主要是以本地人刚需、改善自住市场为主。

还有一种像青岛，大连这种计划单列市，属于改革开放初期先富起来的地方，居民有一定的原始财富积累，中高端市场房价是有支撑的，但目前也是本地人市场为主。

4、三四线。

除了江浙、福建部分三四线城市，其它基本没啥价值。

从楼市周期看，一轮大行情的过程，是从一线开始，然后是小弟城市，然后是强二、弱二，最后三四线。

这里面需要注意一点的是，参照以上轮动线的大前提下，整体是从南往北，从强到弱的过程。

目前本轮行情中，一线基本都已经涨过了，小弟城市中，有的涨了，有的没涨。

所以接下来最先启动的就是还没涨的小弟城市，比如苏州、佛山。

其它二线城市，主要看调整时间够不够两年以上和政策面放松情况。

综上，结合城市类型、调整周期（包含存量）、政策面，有几个城市需要注意：

1、需要跑步进场的城市，苏州、佛山；

2、需要重点关注的城市，东莞、杭州、南京、郑州、福州等；

以上城市最新调控新政——

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解封之后，楼市会怎样？

自4月29日，政治局对今年房地产政策定调之后。

接下来无论是金融市场还是房地产市场，接下来就是利好，不能有利空了。

5、6月各地救市会更疯狂。速度更快，频率更高。

5月15日，央行已经下调了首套房贷利率，低至4.4。 

接下来，大家要特别注意各银行信贷端的变化，比如首套资格认定条件、经营贷最新审查条件等等。会给一些没条件、没资格的人释放机会。

还有，上海疫情之后，直观体现在楼市的是，老破房源和改善区域改善房源会形成两种极端，一种热卖上涨，一种无人问津甚至抛售。这一点也会体现其他已经上涨的一二线城市中，比如深圳、广州、北京、杭州、宁波、厦门、西安、合肥、东莞等。