说两件中国楼市微不足道的小事

米宅

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今天，如果评选中国最不受待见的行业。

估计，除了p2p的网贷，应该是中国的房地产了。

前几年，老百姓不满房地产，是因为房价贵，总价高，掏了六个钱包都填不满这个巨大的房窟窿。

今年，房地产行业又增加了一条恶名——烂尾。

房地产公司暴雷，留下一个个烂尾楼盘，让数百万的买房者欲哭无泪。

一片骂声中。

2022年，关于中国房地产的一些积极和正向的事情却在发生。

2

8月2日，四川凉山彝族自治州宁南县发布楼市通知。

也是救市政策，17条宽松，说白了目标也是振兴当地的房地产。

不过，在众多我们熟悉的条款中，我却找到了一个亮点。

对购买新建商品住房的蚕桑产业大户，年售茧收入前100名，给予每户1万元购房补贴，第101-200名，给予每户0.5万元购房补贴；

购买新建商品住房的烤烟产业大户，年售烟收入前100名，给予每户1万元购房补贴，第101-200名，给予每户0.5万元购房补贴；

购买新建商品住房的发展林业、畜牧、果蔬的家庭农场大户，由县林业和草原局、农业农村局出具产业大户及家庭农场证明后，给予每户0.5万元购房补贴。

上述产业补贴在购房人产权登记办理完成后支付，1套住房只享受1次且不叠加。

宁南县，这个估计中国90%的国人都不知道的十八线小县城，却用了房地产干了一件中国房地产历史上很不常见，但是很有意义的事情。

——用房地产作为工具，鼓励当地的主力脱贫实体产业发展。

3

当你查阅宁南县的资料，你会发现，这是一个不折不扣的穷县。

按照《2022年宁南县政府工作报告》上讲，宁南县去年城镇居民人均可支配收入由23859元增加到31878元，农村居民人均可支配收入由13065元增加到18695元。

不过是农村还是城镇，人均收入均低于全国平均水平。

所以在政府工作报告中，县长把扶贫工作作为了重点

——坚持以产业兴旺引领乡村振兴，持续做强蚕桑、烤烟、林业优势产业，培育壮大畜牧、蔬菜成长型产业，力争新增产茧5万担，种植烤烟6万亩以上，完成20万亩核桃提质增效，四畜出栏提高5%以上，建成松新、大同和华弹蔬菜基地。

可见，作为农业大县的宁南，扶贫就是三个东西：桑蚕+烤烟+林牧果蔬。

而在前面提到的买房奖励中，就很直接的把这三个东西和买房的补贴联系到了一起。

从而产生的效果就是：如果那个农民想得到这样的补贴，就得好好搞产业，搞经营。

从某种意义上来说，房地产不但没有削弱当地的实体经济，反而政府利用这种买房补贴的形式做强了实体经济，巩固了脱贫产业。

一举两得。

4

同样很聪明的利用房地产，促进公司经营的还有一个叫做南京泉峰的公司。

8月10日，上市企业泉峰汽车发布公告，将拿出750万元自有资金向员工提出无息买房贷款。

在公告中，这家公司称在达到一定条件下，可以为该公司正式员工提供首付无息贷款。

贷款期限5年，结款员工需要按月或分年归还贷款。

我查阅了这家公司的网站，发现这是一家实实在在实体企业，做的相当不错，从成立，到上市只用了7年。

截至目前，公司已与法雷奥集团、博世集团、舍弗勒集团、博格华纳集团、康奈可集团、马勒集团、麦格纳集团、西门子集团、大陆集团、采埃孚集团等全球知名的大型跨国汽车零部件供应商建立了长期稳定的合作关系，产品广泛应用于德、日、法、美四大整车系列。

更为难的是，这家公司提供贷款的员工条件是向下不向上。

公司董事、监事、高级管理人员、实际控制人、控股股东、持有公司5%以上股份的股东及其关联人除外。

其他员工，只有是公司正式员工，业绩考核结果满足，同时有一定的司龄都可以借款。

体现了这个基金帮扶底层员工的心态。

看了这则消息，网上网友酸了，纷纷表示点赞。

当然，此举也并非泉峰一家，在中国已经有九家上市企业开始这么办。

5

说实话，在中国房地产的大市场中，每天大事不断，每周必有焦点。

今天，这个城市土拍数十亿。

明天，那个城市房企暴雷。

宁南县的农业楼市联动政策和南京泉峰公司买房无息贷款这两件事情，真的不算是大事。

我算了一下，即使宁南县把所有买房补贴都发出去，不过是500万，尚不足在一线城市买一套刚需住房。不过考虑到宁南县贫困县的处境，这也算正常。

泉峰汽车的员工买房无息贷款，总金额也不过750万，在房价接近一线的南京市场，对于普通的员工买房，帮助也是极为有限。

钱虽不多，事儿虽不大，然而，我却想讲讲这两件小事的小意义。

——宁南县和泉峰公司，终于找到了中国房地产正确使用说明书。

6

2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。而在随后召开的全国房地产工作会议上，国务院副总理更是强调，房地产业已成为国民经济的“重要支柱产业”。

此后，这个“支柱产业”的概念就深入人心，也成为了那些年发展房地产的最重要的理由和政治正确。

然而，当你从更深次的角度来理解这个问题，你会发现这个提法是有一定的“历史局限”的。

房地产，作为国民经济的一个产业，注定是一个“内循环”产业。

搞土地的地方政府，搞开发的开发商，搞建设的建筑商，最后买单的购房者。

99%的成分都是中国人（可能有一些港资、外资开发商，但是数量极少），在这个行业上循环的钱只是在国内运行，这个行业是无法赚到外国人钱的（在中国买房的外国人也极少）。

7

然而，在经济发展中，一个区域内循环产业占主体，都不太可能带动当地的经济发展。

比如，一个县城，所有的产业都是服务本地人，饭馆95%客户是本地人，面粉厂95%的客户是本地人，县城旅游景点95%是本地人，甚至“东莞特种”行业的客户也是本地人，它永远不可能成为强县。

要想成为强县，它必须满足下列条件中的3个的一个。

至少县里有著名景点，能吸引全国乃至世界的游客参观花钱。

至少县里应该有矿和工厂，产品和原材料能畅销全省、全国、乃至世界。

最不济，你们县有充分的劳动力能去全国打工，过年能带来一笔笔辛苦钱。

总之，必须有外边的“钱”来，有外循环，人民才能富，区域才能强。

大家可以想想，珠三角、长三角，那些全国百强县，百强区，哪个不是上面的这种情况？

甚至全世界，那些富国哪个又能例外？

现在，这些县区城市界面也很好，经济也很发达，房价不低。

但是，这些都是“果”，而非“因”。

不是搞了房地产，这些长三、珠三能发展起来，而是实体经济发展起来以后，他们房地产才发达，这些区域的房价才高。

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而“房地产支柱产业”的提法，会让地方政府认为，只有搞地产就能发展。

卖地可以有财政收入，建房可以拉动上下游，居民买房可以提高GDP。

总之，房地产是可以解决一切经济问题的“万能药”。

因为，短时间内的确可以这样。

然而很多人忘记了，房地产好，房价高，最根本是人民有钱，而人民有钱的根本是人民能通过其他“外循环”产业赚钱。

对于一个省，它的外循环是赚全国人的钱。

对于一个国，它的外循环是赚全世界的钱。

中国这20年房地产发展飞快，本质上不是“王石”们多么能干，不是“王健林”们多么厉害。

在本质上则是，华为的任正非能从欧洲赚来大笔的欧元，小米的雷军能从印度赚来大笔的卢比，江浙广东的众多小业主能用自己的工厂把货卖给全世界，福建的潮汕人能从东南亚带来大笔打工的收入，甚至“满门忠烈”的柳老板能把笔记本电脑卖给美国人。

而2022年的房地产危机，从表面上看是楼市危机，但是从深层次看则是这些“外循环”产业能带来的收入不足以支撑中国房地产高速发展。

所以，是时候思考一个问题了。

中国房地产的定位，是应该回归到帮助大多数实体产业去赚“外循环”的钱，还是自己去当永远国民经济的“支柱产业”。

注：本文所说的内循环和外循环并不是严格意义上的国家对外经济外循环，国内经济内循环。

而是讲，一个区域不管是县，市，省，它能挣到地域之外的钱就是外循环，它只能赚域内人口的钱就是内循环，特此告知。