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[宏观市场] 有15个城市,短期内都不建议碰!

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米宅 发表于 2022-9-15 10:50:02 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自浙江


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瞧,新一轮的抢人大战,杀疯了!


8月份,郑州宣布未来5年引进100万青年人才!


最猛的浙江,计划2022年要引进全国高校毕业生超100万人,并给大学生创业提供10-50万贷款,创业失败10万以下贷款政府代偿;10万以上贷款由政府代偿80%!



为什么要抢人?


一个残酷的事实是——


过去的2021年里,减去死亡人口之后,全年全国人口净增量只有48万人。


按照这个趋势走下去,很快,这个人口净增数据就会是负的。


出生率低迷,人口红利不复存在,谁能越早、越多的争取到日益有限的劳动力人口,谁才能成为赢家。


当然,一个城市抢到的人越多;也就意味着另一个城市流失的人就越多。


一个更残酷的事实是——


在这场人口博弈中,输家输的不只是人口,将会伴随人口焦虑带来的一系列连锁反应,比如城市竞争力失活、人房严重失衡、老龄化快速加剧、价值提速缩水……


比如,下面这些城市,“人房失衡”将愈演愈烈!



2


所谓“住房”,就其本身,房子是用来住的,有人住的房子才有价值。


经常有人会问,房子真的过剩了吗?哪些城市的房子已经严重过剩了?


弄清这个问题其实很简单,你只要弄清两个数据,人口数据,住房数据,一个萝卜一个坑,两相对比。是萝卜多还是坑多?一目了然。


2010 年至 2020 年,全国40 个重点城市商品住宅成交面积年均增速为 4.7%;


2010 年至2019 年,这些城市城区人口年均增速为 2.8%;


看吧,总体上,城区人口增速要明显小于新房成交面积增速。


直白点说,全国大面上,人是被房赶超了的。


但因为国内各个城市地区发展非常不平衡,人房失衡现象和程度,差别也比较大。


看组图吧。


这里面,只统计城区人口,市辖区内的农村地带,并不计入城区范畴。


超大城市:城区人口1000万以上,包括上海、北京、重庆、广州、深圳、天津;


特大城市:城区人口500-1000万,包括东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安等;


Ⅰ型大城市:城区人口300-500万,主要为省会城市,包括哈尔滨、长春、合肥、昆等;


Ⅱ型大城市:城区人口100-300万,主要为弱二线强三线,包括贵阳、惠州、洛阳等;



这是全国四类城市城区人口年均增速与商品住宅成交面积年均增速情况。

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——来源:易居研究院

1、超大城市唯一一类“人跑赢房”。


尤其是北京、上海,尽管一直在控制人口,但奈何吸引力大,人口增速远大于住房成交面积增速,明显供不应求。


2、特大城市和Ⅰ型大城市,人口和住房相对均衡。


这两类城市,虽然人口增速都低于住房成交面积增速,但总体上仍在承受范围内,没大问题。


3、Ⅱ型大城市,房子远被人口超越,透支严重。


这类城市基本都是弱二线和强三线城市,过去十年,城区人口年均增速2.6%,但住宅成交面积年均增速却是四类城市中最高的,高达8.9%,差了3倍多。


这个趋势,反应到房价涨幅上,刚好是相反的;“房超人”的情况越大,透支越大,房价涨幅越弱。



3


具体一点,哪些地区和城市,“人房失衡”更严重?


我们把不同城市的数据进一步细化。


这是全国40个典型城市,城区人口年均增速与商品住宅成交面积年均增速数据。


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——来源:易居研究院

这里面,新房成交面积增速远超于城区人口增速的城市,是存在住房需求透支的。


过去在市场繁荣期透支,现在市场降温期,更容易暴露问题。


哪些城市?基本都是弱二线和三线城市。


最严重的是——兰州、徐州、宁波、呼和浩特。


问题最突出的就是兰州。


过去十年,兰州城区人口年均增速不到3%,但商品住宅成交面积年均增速高达20%,差了几乎7倍!



4

有些城市的人口,老龄化岌岌可危!


国际上对于老龄化的定义标准:


60岁以上的人口占总人口比例达到10%;或65岁以上人口占总人口的比重达到7%即进入老龄化;



按照这个标准,2000年我国就已经进入了老龄化社会,至今已经22年。


第七次人口普查数据显示,全国65 岁及以上人口占总人口的比重已经到了 13.5%。



这就意味着,我们正在以一种前所未有的速度和规模,跑步进入人口老龄化社会。


虽然全社会都在面临人口老龄化的问题,但具体到各个城市,差别也是非常大的。


▼这是全国31个省市自治区里,65岁及以上人口占比情况。

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——来源:诸葛找房数据研究中心

很明显,川渝两地、华东地区、东北三省,人口老龄化的程度要明显高于全国平均水平。


尤其是下面这些城市,人口老龄化的形势已经到了非常严峻的地步。


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目前人口老龄化最严重的城市:


——南通、资阳、泰州、自贡、乌兰察布、南充、辽宁抚顺、德阳、内江、眉山、辽宁丹东,老龄人口占比均在20%及以上。


而江苏南通,也以高达22.67%的老龄化人口,成为了全国最“老”的城市。


这什么概念?


在这些城市,每5个人里就有1个是65岁及以上的老年人。


再加上全民低生育率空前,可想而知,多年后,这些老龄人口如此多的地方,未来会怎样?


还有江苏、四川、内蒙古、辽宁、河南、山东、湖南、安徽等地区,65岁及以上人口占比在均15%以上。下图改为河南(固始/漯河/新蔡/周口)


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5


总结下:


以下两种城市,人房失衡、未来价值是非常脆弱的,楼市尤其令人堪忧——


1、住房需求严重透支的:兰州、徐州、宁波、呼和浩特


2、人口老龄化已经非常严重的:南通、资阳、泰州、自贡、乌兰察布、南充、辽宁抚顺、德阳、内江、眉山、辽宁丹东;


哪些城市仍然有价值?有希望?


国家的未来,城市的未来,都要靠一类人——能挣钱、肯花钱、能生育、肯生养的青年人们。


而这些青年人们愿意去、挤破头扎堆去的城市,才真正有价值。


哪些地方?


比如深圳,比如一线城市北京、上海、广州、深圳,以及新秀们,诸如武汉、成都、重庆、杭州、东莞,佛山……


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