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米宅

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这几天，和米宅的同事们一直奔波在佛山调研的路上。冒着时大时小连绵不断的雨，我们开着车穿梭在佛山的各个板块和楼盘。

第一次来到佛山的北方同事一直感叹，为什么佛山可以如此魔幻。

在千灯湖最繁华的区域，紧挨着流光溢彩的高楼大厦的，是红瓦白砖，墙皮脱落的农民自建房。

在三山新城的东侧，置业顾问手指的地方，仅仅一条小河涌之隔，河涌东侧是广州，河涌西侧是佛山。

沿着佛陈路穿过顺德陈村，道路两侧和老家一样的农民房一楼门头上挂着XX有限公司，这个土到极致的镇，竟然出了6家上市公司，30多家产值过亿元的企业。

作为一个北方人，他实在理解不了佛山的强悍与魔幻。

是的，第一次来粤港澳大湾区的人，完全无法理解佛山这样的城市。

佛山一方面很强悍。

作为一个普通的地级市，它2022年的GDP1.27万亿，全国排名第17名，超越了安徽、陕西、河北、福建、山西等很多省份的省会城市。

作为以制造业立市的城市，佛山2022年工业总产值达2.87万亿，在全国仅次于上海、深圳、苏州和重庆，是全国工业第5城。

这个城市培养出了美的、碧桂园、海天、格兰仕等一众500强的企业。

在2022年广东省民营企业前10强里，佛山占据2名，前50强里佛山占据6名，紧紧跟在广州的后面。

佛山一方面很割裂。

全市五个区，顺德、南海、禅城、三水、高明，在经济发展之上差的不是一个量级。

最强的区是南海、顺德。南海区GDP3731亿，顺德区GDP4166亿，一个区能抵得上一个普通地级市的GDP。

最弱的区是三水和高明，三水GDP1472亿，高明GDP1045亿，一个南海或顺德，能抵得上三四个三水或高明。

居中的禅城作为行政中心，在面积、人口、经济方面都无法与南海、顺德相匹敌。

不止是各区之间经济割裂，在每个区内部的镇街之间，经济极度割裂，贫富差距明显，城市面貌天差地别。佛山每个镇街和板块，都有自己各自代表的产业和经济。

这就是佛山的独特之处。

强而散装，就是佛山这个城市最大的标签。

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佛山之所以出现强而散装的特征，一是因为历史原因，二是因为城市发展逻辑特殊。

历史原因很简单。佛山是由五区合并而来。

2002年五区合并，撤销了原佛山辖区的城区、石湾区以及县级南海市、顺德市、三水市和高明市，五区合为一个佛山市。

在此之前，南海区和顺德区作为一个独立的县级市，经济实力非常强悍，与东莞、中山合称广东四小虎。

如此独特的城市历史，造成了佛山独特的小政府大市场的发展模式。

政府只提供服务，各个区经济发展好坏，多数要靠自己在市场经济里摸爬滚打出来。

先天条件优越，产业强的区、板块和镇街，经济实力就非常强，发展潜力大，比如南海的千灯湖，顺德的北滘。

距离广州近的，与广州有交通连接的板块就能更好的承接广州的人口或产业外溢，比如千灯湖、三山新城、北滘新城、陈村镇、黄岐和盐步。

强产业+临广，是佛山城市内部强板块迅速发展并成为城市价值塔尖的两大法宝。

千灯湖金融高新区的发展就是一个很好的例子。

千灯湖现在是佛山的价值高地，区域内的标杆楼盘保利天悦大户型成交价超7万/㎡，超越了荔湾的广钢新城。

它是佛山的CBD，是佛山的金融集聚区。光纳税过亿的写字楼就有16栋。人流、金钱、产业样样不缺，城市界面是佛山的天花板，可以说千灯湖汇集了整个佛山的精华。

千灯湖能够发展起来，依托的就是这两点，一是临广，二是强产业。

紧邻广州，加上广佛线的开通，使得千灯湖从一开始就承接了广州的人口外溢。千灯湖与荔湾、天河存在的房价价差，对在荔湾、天河工作的年轻人产生了吸引力。这些年轻人成为了千灯湖的常住居民。

申请成为广东省级金融高新区，使它承接了广东省一部分金融产业外溢，吸引了1400多家国内外知名的金融机构及企业落户，有了科技和金融人口的导入。

临广，与广州相邻区域存在明显的房价差，承接了广州的人口外溢。接着依靠政策引来产业，加上先天的地理优势，形成强势产业集聚，又有了高收入的就业人口。

有了产业和人，配套相继落地，由此形成自己的内部良性循环。

以上，就是千灯湖的发展路径。

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佛山现在在建的新区很多，佛山新城、北滘新城、映月新城、三山新城、千灯湖北延区域、禅西新城等等，能够借鉴千灯湖成功经验复制千灯湖发展路径的只有一个新区，就是三山新城。

换句话说，能够成为下一个千灯湖的，就是三山新城。

因为三山新城的各方面条件素质，和千灯湖实在是太像了。

三山新城和千灯湖一样，都属于南海区开发的新区，都是临广第一梯队。

千灯湖东侧紧挨荔湾，三山新城南邻荔湾，东挨番禺。作为临广板块。三山新城房价与荔湾有明显的价差。

荔湾广钢新城房价5万/㎡，三山新城房价2.7-3.5万/㎡。

一河之隔，房价差了1.5-2.3万/㎡。

番禺南站板块与三山新城仅隔一条陈村水道，房价3.5-4.5万/㎡，比三山新城贵将近1万元/㎡。

与广州房价的明显梯差，使得三山新城成为了现在广州外溢人口选择的第一站。

三山新城和千灯湖一样，都是广佛同城大战略里政府强力推动的产业新区。

千灯湖能够成功，是因为成为了广东省级金融高新区，而三山新城，现在在走千灯湖的产业发展路径。

不同于千灯湖主打金融，三山新城主打的是科创产业，它是佛山三龙湾高端创新聚集区的龙头区域。

发展三龙湾高质量创新聚集区是广州省级的战略，三龙湾包含南海、顺德、禅城三区部分板块，是产业转型期佛山学习东莞松山湖的模式。

东莞的产业升级模式是通过吸引外来龙头企业华为落地松山湖，最后形成自己整个的高端产业网。佛山的产业升级模式是采取科创研发带动产业升级的道路。

三山新城作为三龙湾高端创新聚集区的龙头区域，先迈出了第一步，定位为总部经济+产业互联网+科创产业园+科创研发基地。

广东省4大实验室之一的季华实验室就落地在了这里。南海区把三山新城最核心的1000亩地给了季华实验室，足以见其重视程度。

到现在，季华实验室已经是规模1500人的团队，包含16名院士，38名高层次人才，孵化出了14家科技型企业。

三山新城自身也在大力招商引资。现在已经引入的企业有——

欢聚、虎牙、宏旺、移远通信、南华仪器……

如同金融业是千灯湖的支撑，高水平的科创产业将会成为三山新城的内核。

临广+高科技产业，能够让三山新城成为下一个千灯湖。

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临广+产业，是成为佛山价值高地的秘诀。

三山新城，是佛山未来最有希望逆袭的板块。

这个板块典型的特点是上限非常高，下限有底板。

产业潜力发展影响着它的上限，临广板块以及与广州的房价价差夯实了它的下限。

以上，是我们在调研完整个佛山之后所得出的共识。

我们此行除了对佛山进行全面的调研之外，也在为我们米宅的粉丝朋友们寻找有潜力的楼盘。

还真让我们找到了。

三山新城的万科璞悦山，是目前现阶段能找到的最具均好性的楼盘。

均好性的意思是区域、配套、产品、物业、还有最关键的价格都比较适合。

我们选中它，当然最重要的是因为三山新城的发展潜力和良好的配套。

发展潜力前面已经聊过了，临广+产业升级集聚区，是佛山产业的希望区域。

区域配套也是没得说。

轨道交通就有4条，佛山2号线、南海新交通已经开通了，还有待建的佛山4号线和佛山11号线。

以后三山新城将是佛山唯一一个四个轨道通过的区域。

教育有文翰中学，文翰小学，另外规划有两所公办九年制学校。其他配套包含文翰湖公园、医院、商业都已经或正在落地。

楼盘本身配套也齐全，产品87㎡的小三房和115㎡的四房，产品力非常强。

最关键的是其实价格，比较有惊喜。