醒醒！年底前，赶快卖掉！

米宅

1

最近，有两个城市的粉丝一直在问我：

为什么郑州限购放松到二环内了，我买的房子以及区域没有动静，甚至还下降了？

另外是一个就是最近政策频繁出台的合肥，就连滨湖的5.0，以及当下摇号的淝河都不限购了，我的房子不应该更好卖吗？

我们回顾一下四月份，这两个城市，可以说又放了一波大招。

郑州的圈缩小到二环内：不包含郑州的价值高地，郑东新区，大热的北三环，以及外溢的经开区。

也就说大家关心的都不在圈内。

而合肥更是厉害，再放松就是高新，政务东，省府等大热的板块了，刚需认定资格就差缩短了。

我就问了买在合肥的朋友，买了哪里？

回答我一句：肥东

瞬间明白了，为什么降价也卖不出去？为什么不管政策如何刺激，这里依旧难？

其实不止是合肥，放眼全国都会有这样的板块，主城某些板块起来的时候，这里依旧是平静如水。

那么问题来说，全国主要的城市就那么多，即使一线城市也有不建议的购买的，当下能买的城市有哪些，哪些城市危险呢？

南京，青岛，长沙，重庆，北京，上海等城市怎么买才能跑赢周期，不掉坑呢？

2

其实，说白了，就是政策利好来袭，依旧波及不了整个城市板块。

对于刚需来说，是不建议购买的。

为什么这么说？

我们就以苏州为例：

3月份苏州新房成交5835套，环比上涨46.68%。二手房成交为8338套，环比上涨97.26%。

从下面这张图中，可以看出苏州的二手房复苏是不错的，并且3月份达到了2021年以来的一个小高峰。

那么3月份的苏州到底哪些板块成交比较多呢？

吴中城南，湖东这两个板块超过了200套；

平江新城，太湖科学城，相城核心等超过100套；

在这些卖的不错的板块中，卖的楼盘比较好的是万科朗拾，单月成交187套。

我们来看万科朗拾所属的板块工业园区，对于苏州来说，园区可以说是YYDS。

你会发现卖的好依旧是大家公认的不错的区域。

其实，不知是苏州，就连武汉也是如此！

光谷，武昌滨江，汉口滨江是大家追逐的对象。

对于一些区域来说，比如长江新区，在风来的时候，也是秒清，在2017年的时候都1.7万，而现在呢1.1万，8-9千，房子卖到现房还没有卖完。

大量的库存是武汉的特征，也是长江新区的特征。

没有任何行情，将会是接下来长江新区要走的路。

3

除了这些区域外，放在全国，到底还有哪些板块该卖就卖，库存比较高呢？

喏，就是这张表：

以上这些板块和区域，基本上是在40个月以上的，也就意味着，这些地方，库存高达了3年多。

在这里，既有一线，二线城市，也有三四线城市。

这也告诉我们并非一线城市都是可以买的，依旧要分版块。

那么到底是什么原因导致这50个板块库存比较高呢？为什么这么难卖呢？

仔细总结一下，其中有以下4种情况：

1、有些面积比较小，低于100㎡，惠州稔山、舟山朱家尖等；

2、价格比较高，销售缓慢，大连的星海板块，以及主打旅居的惠州某些板块等；

3、新区，远郊：规划概念非常强，但是发展比较缓慢，这个是最为典型的。远，大是这些区域的特征，落地慢，不管是人还是房价都支撑不起来；

4、产品的不匹配，改善的区域做刚需，刚需的区域里去做改善，需求不一致也难去化，比如陶瓷城板块；

在这些特征里，新区，远郊的新区选择是最为致命的。

看完，你会发现会存在板块去化困难+整体库存都比较高的情况。

长期的高库存城市以及板块，已经到了你要出手的时刻。

4

而在这里最典型的城市，也在表格中多次提及：那就是惠州。

它用实际证明，这样双“王炸”的加持下，到底有多难？

在表格中，你会发现：6年以上有它，5年的还有它，40个月还有它。

不妨来看这个城市：

去年10月，比较火的是海景房是哪里？

非碧桂园十里银滩莫属，4999元/㎡的海景房，直接轰炸了不少人。

楼盘位于哪里？大亚湾。

再来看它神奇的经历：

2011年开盘5000元/㎡；

2017年直接飙升1.4万元/㎡；

去年直接又回到了5000元/㎡的单价。

来来回回十几年，又回到了最初的起点。

那么，这是一个个例吗？

并非如此，神盘泰丰牧马湖也是一个典型。一期备案价，有些都飙升到2万元/㎡。

直到去年，想必教育了不少人，你想想1.25万/㎡的单价，不仅降价，还送一成首付。

看到这些多少人的心在滴血，先别着急，对于惠州来说，所有的营销手段，都最为常见，十足十的来套大保健。

首付分期，0首付，降价6千，5千，4千等等，怎么上去的怎么下来，有的连5折都不到。

为什么呢？

关键的因素之一就是惠州的房子真的太多了！

2022年11月，库存面积1858.4万㎡，套数173976，去化周期36.7月；

2022年12月，库存面积1842.1万㎡，套数172365，去化周期35.9月；

2023年1月，库存面积1819.7万㎡，套数170442，去化周期36月；

2023年2月，库存面积1787.3万㎡，套数166848，去化周期33.5月；

你看看最近这几个月，整体库存都没有下过30个月，这么多的房子想要卖掉真的不容易。

再来看成交：

住宅网签情况，2016年是个峰值，17万套，在此之后，可以说是直线下降。

特别是2021年直接跌破10万套，2022年更低比2021年又打了将近6折的成交。

成交下跌+居高不下的库存+卖地，属于惠州的楼市依旧会艰难。

如果可以卖掉，请尽量卖掉。

5

在当下还有哪些城市，不值得我们加持，尽快卖掉呢？

其实，很简单，一些三四线城市，如果有多套房产真的该行动了。

一二线城市已经政策利好空间减少，但是你置换的可能性，进驻这些城市概率变大，几乎敞开怀抱欢迎你。

但是我们要注意一点儿，任何城市的远郊，都不应该是你的进这个城市的第一站，即使是一线城市的也是如此，家里没矿，尽量少碰新区，远郊！

还有在高库存城市中，对于跨城投资来说尽量不要碰，对于自住的来说，一定要买主城，一定要记住这个道理。

2023年一定是置换的好时机，也是你进阶的机会！

当下如何置换，哪些是有价值的？哪些城市的房子该卖就卖？给大家准备了价值城市/卖房清单，绝对避坑。

全国重点城市又是什么样子呢？

到底哪些可以入手？哪些不可以？哪些不能碰？哪些只是假象？

青岛，深圳，广州，郑州等34个城市，热销占比多少，正常销售占比几个月，盘多少个月等等，处于何种阶段？