[楼市] 单价1万多，也能在一线城市买房？

都是一线城市，相比北京、上海和深圳，广州的买房门槛是真心低！

先看均价：

北京6.5万，上海6.7万，深圳6.6万，而广州4.6万。

看到没，硬生生低出一大截！

广州外围有太多2万左右的板块，还动不动都是几十万方、上百万方的体量。

比如，番禺的广州亚运城，2009年地王项目，建筑面积500万方，超级大盘，现在还没卖完。

再比如，花都的融创文旅城，南沙的保利城等，都是上百万方体量的大盘。

东部的增城也是一样，合生湖山国际，1992年拿的地，已经开发了30年还在卖，现在开发到七期，后面还有八期。

体量太大，死死将房价压在2万左右。

增城在2021年就以超大供应量称霸广州。

这是截止到2021年12月广州各区的新房库存情况。

增城、番禺、南沙是TOP3。

都是外围区域！

体量这么大，房价怎么能起来？

而今年广州跌得最惨的就是增城了。

国央房企带头内卷，保利某盘直接将增城房价无情的拉下2万门槛！

华润有楼盘被迫从29000降到25000，直降4000！

中建一个楼盘从23000降到21000，另一个楼盘从20000降到18000，直降2000！

国央房企都这样了，让其他小开发商楼盘怎么办，根本撑不住。

1万多的价格哗哗涌来，止都止不住！

石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%。

其他外围区域就更不用说了，库存也都很大，房价跌了很多。

整个广州的降价板块基本都被外围区包揽，房价已经低到尘埃。

那，广州的外围区到底是哪里？

番禺、花都、南沙、增城、从化，就是广州5大外围区。

注：广州11区位置图，来源于网络

这外围五区曾经都是县级市，属于广州市代管。

其中：

番禺和花都在2000年撤市设区；

南沙2005年正式从番禺区分离出来设立南沙区；

增城和从化则设区较晚，2014年才正式撤市设区。

此后，整个广州共设11区，再无代管县级市。

肉眼可见，外围5区面积庞大，合计供应了广州新房超大比例的份额。

今年6月，增城、南沙、番禺是整个广州新房供应的TOP3。

这3个区的新房供应套数就占全市的61%。

2019年，广州首次实现11个区全部通地铁，总里程500公里。

按照远景规划：

2035年之前要实现轨道交通“3060”时空，即中心城区到南沙、外围城区中心30分钟直达，广州与湾区各城市中心60分钟直达。

现在通往增城的5号线和通往番禺的3号线拥堵不堪。

后续规划的南北延伸18、22号线，新增17、28、37号线，推动南沙、知识城、增城、从化、花都、空港、番禺等外围区30分钟快速直达市中心！

注：图片来源于网络

每条地铁向外辐射的里程都特别长，终点完美到达各个外围区。

城市骨架拉的太大，概念定位越来越多，每个外围区都有大片可供出让的土

地，住宅体量大，地铁单兵突进，可产业落地、配套设施都跟不上啊！

问题就出现了，一旦没有行情，这些外围睡城的房价就会原形毕露。

更可怕的是，这些外围区还有天量的潜在供应。

别忘了广州一直在高喊的旧改。

2020年，广州把大批旧改项目提上日程。

而在2021年官方强调在实施城市更新行动中防止大拆大建之后，旧改速度就慢下来，多个项目被搁置。

2022年后，一度暂停的广州旧改再次复苏。

根据《广州市2022年城市更新项目年度计划通知》，123个项目被纳入2022年城市更新项目实施计划。

列入实施计划的续建、新开工项目共55个；

列入前期计划的项目共67个。

广州2022年城市更新项目实施计划（外围区部分）：

图片来源：搜狐焦点

广州2022年城市更新项目前期计划（外围区部分）：

图片来源：搜狐焦点

花都的横潭村、田美村旧改已推进多时，都在2020年3月举行了复建区动工仪式。

南沙的大塘村旧改在2022年初出尽风头，之前一度传出要暂停，后来被辟谣。

增城这两年也是疯狂招商，很多村都完成了招商阶段。

就这样，外围区旧改遍地开花，供应量其实是同质化过剩的。

广佛同城化，也是广州外围区域的一大劲敌！

2010年广州和佛山就开通了全国第一条跨城地铁线，广佛地铁，直接打破了市与市之间的行政边界。

随后，广佛之间的连接不断加深，后续甚至规划17条地铁线对接！

如今，广佛两地交通已经融为一体，不分彼此！

广佛地铁的日均客流量早在2019年就突破了50万人次，这意味着一年内就有将近2亿人次通过地铁互访。

2021年，广佛每天多达174万人次通勤，远超深莞的128万人次。

从广州白云机场到佛山顺德，车程也就1个小时。

从佛山主城到广州南站，只要20分钟，甚至比广州市区还近。

广佛主城对接，接壤的边界线又很长。

很多在广州工作的人，都会选择去佛山买房，房价比广州低得多，配套设施还不错，跨城往返毫无障碍。

这就导致广州西边和南边靠近佛山的区域，一直卖不上价。

就算在行情好的时候价格有上涨，当初怎么涨上去现在只能怎么跌回来。

所以，除非是有实质性利好落地，有真正高端产业落地的外围区，否则危险系数极高！

近几年，广州的处境确实不太好。

早前被深圳超越，后来又有杭州开始叫板“北上深杭”取代“北上广深”。

那么，广州到底还能不能买？

这里我想告诉大家，要谨慎！

自住没问题，短期投资要谨慎。

如果考虑长持，就一定要选对区域！

广州哪里最有价值？

请看下面这条价值轴线。

珠江新城，琶洲，金融城，鱼珠副CBD，科学城。

总部中心珠江新城已经完全成熟；

琶洲的电商总部企业也正相继入驻；

金融城的主力是金融资本；

外溢延伸的鱼珠副CBD初露头角；

致力于科创研发的科学城也基本成熟。

这条价值轴线，就是广州未来的进化主轴、产业主轴和就业主轴！

直接反馈到房价上就是：

即便在今年上半年，天河一些次新房都还很坚挺，珠江新城也依旧很坚挺。

所以，广州买房只需记住3点：

第一，想要做好资产配置，就贴着“珠江新城，琶洲，金融城，鱼珠副CBD，科学城”这条价值主轴去选择。

第二，资源集中的强势地段完全可以大大方方看多，广州绝对能撑得起优质板块的房价，还正在发展的白云新城都能卖8万，何况是已经有强势产业落地的核心区！

第三，广州外围区还有跌势，你现在看觉得真便宜，可能价格已经腰斩的过段时间还有膝盖斩，等着看吧！