[楼市] 2023，哪些城市率先杀出？

2023刚开年，就有城市在喊：

回暖明显！

为啥这么说？

数据显示，元旦3天，上海新房成交28.8万方，同比上涨74%。

北京成交同比上涨80%，广州成交同比上涨131.5%。

尤其是北京，1月上旬每天二手房的成交量就已经是去年12月的2倍了。

2023年首周，全国10个重点城市典型项目到访环比上涨42%。

北京、上海、广州、杭州，元旦期间都迎来看房高峰！

楼市这是要重新崛起了？

先别激动，再看看其他城市如何。

同样元旦3天，全国25个主要城市成交量同比下降16%，比12月日均成交下降15%。

同样2023年首周，这25个主要城市成交量比12月周平均又下降了13%。

厦门岛外虽然取消了限购，可到访成交不升反降。

深圳1月二手房只成交1000多套，仍处历史低位。

三四线城市就更不用说了，成交量更惨！

元旦3天成交面积同比下降30%，2023年首周同比下降17%。

不少三四线成交腰斩！

接下来的几周，很多城市成交量还在跌。

所以，不要太乐观，楼市的复苏不可能那么快！

2022年，市场整体都不是很好。

股市、债市、理财、楼市，再加上疫情，导致大家的收入增长缓慢。

看一组数据：

近3年，居民可支配收入名义同比增速分别是4.7%、6.9%、5.3%。

明显比2019年疫情之前8.9%的增速低了很多。

信心、预期、购买力的修复都需要时间。

还有很重要的一点：

开发商这两年普遍收缩拿地，大概率会影响到今年上半年的供货节奏。

供货积极性也会限制整体的成交规模。

怎么办？

继续松绑！

主要有3个方面：

1、 房贷利率，降LPR、降加点、降下限；

2、 首付比例，首套还有下降空间；

3、贷款套数，认定规则继续放宽。

比如房贷利率，节后刚复工，很多城市做的第一件事，就是降利率！

短短2天，国内近20城密集下调房贷利率，最低降到了3.7%。

郑州首套房贷利率3.8%，长春首套3.8%，福州首套3.8，厦门首套3.8。

还有更低，珠海直接3.7%。

看，商贷利率竟然降到了3字头，跟公积金利率越来越接近！

看得出来今年各个城市都卯足了劲儿！

如果有需求，可以提前关注起来了。

值得关注的城市很多，具体该怎么选呢？

我们可以把这些重点城市分成两大类。

第一类，有明确发展方向的城市。

这类城市买房相对好选择一些，比如合肥、西安、郑州、济南等。

合肥重点向西南发展，放弃北、东、东北，向西关注高新，向南关注政务、滨湖。

郑州重点向东发展，聚焦郑东CBD、高铁片区、北龙湖，在这周边买房准没错。

济南发展重点也偏东，房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体CBD。

包括武汉，发展方向也比较清晰。

武汉大力发展东部的光谷，除了传统的市中心武昌汉口滨江，就数光谷房价最高。

但要注意，光谷很大，核心区很小，只有核心区有价值！

所以说这类城市，买房一定找准主力发展方向和优质板块！

第二类，是像重庆、南京、苏州这些城市，还有一线城市，多中心，多商圈，没有一个明确的主力发展方向。

更关键的是，不同商圈、中心的房价都差不多。

那具体怎么选？相对就比较难一些。

比如重庆，大北边的照母山板块，再往北的礼嘉、悦来板块，再继续往北的中央公园板块，房价差别并不大。

大南边的九龙半岛，大西边的大学城，大东边的弹子石板块，不少楼盘价格也都很接近。

而且中心位置跟东西南北的价差也都不是很大。

这怎么选，买哪里好？

当一个城市不同方向的房价都差不多的时候，你很难知道哪里才是重点。

主城和新区价差很小，好板块和差板块价差很小。

一旦押错了区域，就很有可能踩坑！

怎么才能不出错？怎么才能减少买错的概率？

你需要知道，不同的区域价值是分层的，不同级别的区域，房价天花板肯定是不一样的。

到底是什么决定了区域的价值？

最核心的，就是产业。

如果某个区域的产业级别高，那这个区域的房价水平就会高。

深圳南山，广州珠江新城，杭州滨江，苏州工业园区，都是这个逻辑。

你知道重庆、南京、苏州这类城市的价值板块在哪里了吗？篇幅有限，想知道的话可扫描文末二维码，免费获取答案！

知道了不同类型的城市怎么选择之后，如何判断最佳买房时机呢？

这里给大家分享一个小诀窍！

紧盯一个数据：每月住宅成交量。

如果每月成交量还在明显减少，那就说明这个城市还在下行，买房可以先观望，不用太着急。

如果每月成交量已经出现至少连续2-3个月明显上涨，那就说明这个城市开始出现回暖迹象了。

这个时候，就要赶紧准备资金，筛选房源，不然可能就来不及了！

所以从现在开始，有需求的朋友，可以开始关注城市每月住宅成交量了，在上涨还是在下跌？有没有出现至少连续2-3个月上涨？

如果有，就说明价格大概率要上扬了，那就可以在价格上扬之前抓紧买入，千万别等价格开始有明显变化了再慌忙做决定！

如何拿到各城市最新的月成交量数据呢？如果你没有渠道获取，可扫描文末二维码，资料包里有相关数据。

此外，很多高负债城市要避开，负债就意味着风险！

现在很多城市负债率飙升，特别是城投债，作为地方政府的主要融资平台，涉及到地方财政。

2023年，将迎来史上最大的城投债还款高峰。

内容太敏感，就不往下延展了，想深入了解的朋友可扫描文末二维码，免费获取答案。

高负债率城市中，有9省市债务率超过300%，最高甚至超过500%，资金状况很危险！

还要关注税收，毕竟地方财政主要收入途径只有两个：税收和卖地。

卖地基本拉垮，就看各个城市的税收情况了。

2023年如果经济能反弹，也许税收会好一些。哪些城市税收还不错？哪些城市并没有多少税收增量？

另外，库存也很重要，是判断城市房价是否会有起伏的一个非常重要的指标。

只有库存消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。

超高库存城市中，有15个去化周期超过3年，最高的甚至超过10年，也就是说10年住宅0供应都卖不完！所以现在千万别买，一定会高位站岗！