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[宏观市场] ​恒大被逼疯了:大干18天,实现700多楼盘全面复工

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米宅 发表于 2022-9-14 09:21:59 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自浙江


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这是恒大最后的机会。


上次是3月,这次是9月,恒大都向全国人庄严宣誓:今年实现700多个楼盘的全面复工。


但你我、乃至许老板都非常清楚,复工最大的难点在于:持续性的难度,不是一时,而是持续性的复工,多久?多少钱?多少回款?多少业主?


这必须是一场持久战。




1


9月12日,恒大再次宣布复工事宜。


3月一次,9月一次。大家千万千万不要对复工进行简单理解:


只要有施工就行了。


这其中涉及的问题非常多:



1、这几年房地产销售情况怎么样?我可以非常明确的告诉你,非常惨。没有销售额,没有钱,房企怎么复工?


2、全国人民新房成交多不多?不多。二手房多吗?也不多。这就意味着,没有充足的购买力,没有充足的销售数据,开发商怎么回款?


3、政策给了吗?给得非常多,救市一轮又一轮,换句话说,现在房地产最不缺的就是政策。


4、有没有实质性复工?大部分都是停留在口头上,我必须相信明天会更好。没有为什么,我必须相信。


5、恒大到底怎么样?负债多少?回款多少?销售额多少?还有多少项目?需要输送多少资金?


2022年,复工最重要的几点:


1、钱没钱,屁事干不了。


2、信心。大家最需要的是信心,敢不敢买。


3、销售。很多人把重点放在复工上了,对了一半,除了复工,最重要的目的是为了去化,因为除了售罄交付的项目,还涉及大量在建、未售罄的项目,如果卖不动,市场依旧半死不活。


4、经济。跟信心挂钩,经济强则楼市强,反之亦然。


2



9月12日,恒大向全国人民喊话:



9月30日前必须全部达到正常施工水平。


留给恒大执行命令的时间,仅剩下18天。不管如何去理解,要在短短18天,在全国范围内实现全面复工,工作量无疑是巨大的。


难为恒大了。


除了口号,恒大披露的几个数据,非常值得玩味:



恒大保交楼的体系中,全国保交楼项目共706个,已复工项目668个,未复工项目38个,在668个已复工的项目中,有606个已经达到了正常施工水平,还有62个项目正在恢复正常施工过程。


OK,数一下。


1、保交楼项目706个。

2、已经复工668个。

3、未复工38个。

4、606个正常施工。

5、62个正在恢复施工。


这些数据非常关键,因为在恒大的表述中,有几个问题需要解决:


一是将近95%的项目已经复工,比率非常高,跟今年3月恒大当时95%的复工率完全一致;


二是已经复工的668个中,62个正在恢复正常施工中,我非常想知道,什么叫正在恢复正常施工中?到底算不算未施工项目?


三是恒大对外通报的38个未施工项目中,有没有差错?政府监管了吗?业主知道吗?


四是所有已经在施工项目中,有没有约定交付日期,每个省、每个区域公司、具体每个项目,什么时候施工?什么时候封顶?什么时候交房?


我不能恶意揣测,如果有知道的朋友,可以在留言区告诉我。


不过我确实非常纳闷,到目前为止,恒大未复工项目竟然只有38个?



3


2021-2022的销售数据,是整个中国楼市的基石。


数据转好,则万事大吉。


反之,则更会加重大家的疑虑。


对比一下2021年和2022年的销售数据。


2021年:



全年销售额19万亿,销售面积17.9亿立方。

全年住宅销售额16.3万亿,销售面积15.7亿立方。

上半年销售额9.29万亿,销售面积8.86亿立方。

上半年住宅销售额8.46万亿,销售面积7.91亿立方。



2022年:


上半年销售额6.6万亿,销售面积6.9亿立方。

上半年住宅销售额5.7万亿,销售面积6.2亿立方。


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非常惨。


不管是全年的销售数据,还是上半年的销售数据,2022年都要比2021年暴跌20%-30%,可以预料到,今年全年的数据也不会太好。


还有一个数据。


2016-2021年规模房企业绩目标完成情况:


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这还只是截止到2021年,还是极有可能数据有水分,实际情况可能更惨。


这是这两年全国重点房企的销售额(仅供参考):


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什么意思?


1、全国卖得非常差。跌2-3成。


2、全国房企销售额非常差。跌3-4成。


3、恒大销售额非常差。几乎跌没了。



4


为什么恒大这么重要?


为什么恒大备受关注?


根本不是恒大2万亿的负债,要破产早都该破产了,最关键的数据是下面。


这是之前恒大在建在售楼盘的数据,应该是比较准确的:



“恒大集团在全国有1322个房地产项目,当时共计有778个在建未竣工的房地产项目,约70万户已售房未竣工交付,分布在29个省市和地区,涉及223个城市。”



将近800个在建未竣工项目。


涉及约70万户业主。


分布在29个省市和地区。


覆盖范围超过200个城市。


这绝对是一个非常庞大的数据。


这样的规模,这样的覆盖面,放眼全国都是极为重要的,一旦恒大出现问题,涉及的都不单单是一个行业、一个城市、一个省份、几户人家,而是一场席卷全国、涉及上百万人的稳定问题。


这才是高层最担心的一环。


我们先来复盘一下恒大事件的来龙去脉:



1、2017-2018年,恒大疯狂扩张,许家印以2900亿身价首次登顶中国首富;


2、2019年7月,财富世界500强榜单中,中国恒大以704.8亿美元的营业收入位列138名,上升92位;


3、2020年,恒大启动“降负债”,但是国家重拳之下,恒大现金流出现严重问题;


4、2021年,7月商票兑付困难,8月19日被约谈;


5、2021年11月,恒大宣布在7-10月,完成184个项目、57462户业主交付;


6、2022年新年大会上,许老板立下目标:今年交房总量要达到60万套;


7、2022年2月末,恒大多盘交由国企接手;


8、2022年3月复工复产会议,恒大宣布——全国复工项目771个中,已达734个,复工率达95%,其中424个项目已恢复至正常施工水平,占比55%,全国复工总人数达到15.4万人。



哪怕负债2万亿,从更高层面上讲,恒大不敢出事。


必须安全,已经成为一种使命。



5


但是,对于恒大的公告,我依然有些担心。

这一份担心,来自于恒大公告的过于简单。

我们看看河南郑州是如何进行自救的:



郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解领导小组文件印发了《关于印发郑州市大干30天,确保全市停工楼盘全面复工保交楼专项行动实施方案的通知》。


10月6日前,实现郑州市所有停工问题楼盘全面复工!


时间:10月6日前。


任务:所有楼盘、全面、持续、实质性复工。


针对执行细节,这份文件要求非常详细,我举几个例子:


1、企业必须自救,卖地、卖项目、卖资产,卖股权,只要能卖钱、回款,必须做,不做不行。

2、政府必须参与,责任到人。专项借款、加强资金监管、确保项目顺利实施和资金使用安全,必须将有效资产抵押给辖区平台公司。

3、银行必须参与,能借就借。


4、该破产就破产,该整合就整合,国企平台马上接手,成立破产清算协调专班、引进破产重整投资人。


5、甚至规定了市区两级法院参与,加大破产重整案件办理进度,利用府院联动机制,积极配合属地政府,采取短、平、快等办法快速处置。


6、组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金情况进行专项审计,违法犯罪行为必须处理。


7、制定了72个问题楼盘的纾困,下半年必须完成10万套的人才公寓。

我想谈两点:


1、至少在政策制定方面诚意满满,执行细节、落地到人,相比之下,恒大太简单了,怎么完成?目标解析?人员到位?奖惩措施?


2、即使这样,郑州依然面临巨大的压力,那就是不信任,我们发布郑州救市的稿子中,171个留言,17个支持,129个反对,25个中立。



6


1、信心,信心,信心!


2、狼来了的故事,多一次就是一种伤害。


3、我相信恒大,这件事难就难在,你必须相信,没办法。


4、很多人是关注复工,却忽略了销售。没有持续性现金流的支撑,再牛逼的口号也救不活濒死的市场。


5、银行政府业主房企,这必然是一场报团取暖的持久战。

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