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[宏观市场] 大会之前,住建部“剧透”了一个小秘密

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米宅 发表于 2022-9-19 09:25:37 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自浙江

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按照惯例,凡是开里程碑意义的大会之前,国务院各个部门都会先开自己小的发布会。


谈一下自己部门的成绩,谈一下自己部门的规划。


毕竟一个月之后的大会是全局会,是总体会,不会把某一个方面的工作说的那么透。


所以需要有些重点部门做一点铺垫,做一些总结。


2022年9月14日, 住建部开了自己的小会。


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而这次会议,就是住建部大会之前的“小剧透”。


2


会上,当然要先说成绩。


说到成绩,住建部总结了自己工作的四大方面。

一、建立政策协同机制


二、建立部省市联动机制


三、健全监测预警和评价考核机制


四、加强对房地产市场的监管


我来一个个解释。


首先,啥是政策协同机制。


大家都知道,房地产是一个关联性很强的行业,最关键是上面关联土地,下面关联是金融。


如果单独调房子的政策往往是打折的。


2021年就充分说明这一点,实际上当年初房地产势头还是比较火的,然而几个国家土地调控和金融调控马上把房地产压了下去(再加上部分城市的二手房指导价)。


三道红线把开发商融资压了下去。


三次出让把地方政府卖地热情压了下去。


所以,“政策协同机制”就是指这个意思,用“非楼市”的政策,调楼市的问题,可能比脚疼医脚,头痛医头的政策更管用。


那么什么又是“建立部省市联动机制+健全检测语境和评价考核机制”


说白了,就是明确什么部门该干什么活。


国家出标准和方向,省里来督战,城市去干活,用官方的语言就是——住建部做好政策引导,强化省级政府监督指导责任,夯实城市主体责任。


当然,住建部除了政策引导,还要做一个工作——考评。

——建立健全房地产市场信息系统和监测体系,常态化开展月度监测、季度评价、年度考核。对超出调控目标的城市,通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式,督促城市人民政府采取有效措施,切实稳定市场。

一句话,盯着数字出政策,出了问题请喝茶。


不得不承认,这几年住建部做的考核还是有用的,在房地产火热的那几年,还是起到了一定的抑制作用。


3

好,说完了成绩,说计划。


实际上,大家最最关心的就是未来中国楼市的走向。


而这种走向和住建部未来的政策息息相关,为了避免误导大家,我完整抄录这一段领导表述。

(住房改革与发展司司长王胜军表示)


房地产一头连着民生,一头连着发展。将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。


坚持一个定位,也就是房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循。


健全两个体系,一个是住房市场体系,一个是住房保障体系,这两者缺一不可。


努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。


四是完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。


房地产“一头连着民生,一头连着发展”,这是一个新提法。


今天放到了这里,甚至放到了第一位,说不定一个月以后的大会,也会沿用这种提法。


当然在不同语境下,有不同的重点。


某些时候,需要强调民生,市场就不能太热,房价就不能涨的太快,太热和太快民生受不了。


某些时候,需要强调发展,比如今年,市场就不能太冷,房价不能降的太狠。


毕竟房地产还是我国拉动经济的主要发动机之一。


中国楼市的难点,就是永远在这两个目标之间徘徊。


房住不炒,被放在了次位,而且又加了一个“这是做好房地产工作的根本遵循”的强调。


所以,一个月之后的大会,这四个字一定会坚持,这一点毋庸置疑。


健全两个体系,一个是商品房体系,一个是保障房体系。


为什么米宅经常说,通常中国未来只有改善品质的住房有保值升值潜力,实际上就是基于这个问题。刚需的需求将被保障房满足,而且随着人口减少,刚需也会慢慢缩小。


稳地价、稳房价、稳预期,成了商品房市场的重要目标,当然也会变成省市地方政府的考核核心目标。

4

上面都是大方向,都是老说法,在发言人谈话的最后,他又提出一个不同以往的全新说法,倒应该成为本次剧透会的重点。


——完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。


人口,特别是流入人口,将成为未来城市发展最关键的因素。


所谓“以人定房”,未来中国城市的一切一切,都将以人口数量作为规划起点。


人的数量,决定每年一个城市商品房+保障房的规划数量,流出型城市,基本上可以说他们城市规模已经发展到了顶点。


而还在不断有人流进的城市,他们发展的速度和天花板,还将不断地提高。


国家还会继续为他们批钱,批地。


而这里的钱和地,不能单纯地理解为房地产投资,需要有更为广泛地含义。


包括新的基建,比如道路、地铁、轻轨、车站。


包括新的配套,比如学校,医院。


总之,有人才会有一切。


然而,人为什么要来这个城市,人为什么要流动,住建部没有讲。


因为,人口的流动,看的永远不是房地产,而是产业、职位和收入。


城市发展看人,人是需要跟着产业走,只有有了产业,才会有就业,才会有了收入,才会有买房的能力,才会有还月供的底气。


产业、GDP增长和居民人均收入,则是国家各级发改委的目标。

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