接下来先来看,武汉天量的供应: 这是2018年-2022年这几年的库存量情况。
我们来看武汉这几年的存量情况,从2018年的15.3万套到2021年的20.2万套,是一直上升的状态。 截止到2022年8月份,武汉的新房狭义库存量,全国排名第二,广义库存量也破9千万㎡,在全国排名也是第二名。 其中最多的区域就是黄陂区、汉阳区、东西湖区,按照武汉当时的销售情况来说,去化周期至少要到1年半以上了。 在这么大的存量下,最为常规的做法就是减少供地。 然而,在武汉,我们来看这几年的土地成交情况:
2016年-2022年,这几年基本上都是大幅度的在供地。 楼市比较火的时候,增加供地可以理解,然而2019-2020年,依旧是大面积的供地。 只有2021,2022年供地减少。 对于土地来说,土拍的影响着接下来至少一年半的房地产走向。 市场去化一般,土地供应量大,存量大,这就是武汉最典型的特征。 如果你不是很好理解,我们就以古田这个版块为例,可以看下,到底存量有多大:
你在地图上大眼一看,区域内的楼盘屈指可数,但是我们来看每个的存量。 1千多套,低于500套的房源都很少,想要卖完真的很难,加上古田这个版块的热度,现房真的不稀奇。 看完存量,再看待开发的地块:
红色是框框内是待开发的地块,不用我过多的描述,你大概就明白了。 所以,我们在武汉核心,不管是武昌,汉阳,汉口,这些区域主城到处都有房子。 我们看到这样撕裂感比较强的画面:
一边是低矮的老破小,一边是直入云霄的50多层的现代化超高层。 这也就告诉我们,你永远不知道,下一个超高层会不会出现在你家。特别是江景房。 2 除了,供应大,再来看武汉的房价分布,梯队也是非常明显的:
武汉的房价梯队是非常明显的: 1、1环内江景房是比较贵的,可以卖到4万+,最典型的就是二七滨江和武昌滨江沿线。 2、接着就是2环内的楼盘,基本上在2,7万+ 花桥,菱角湖,金融街,省府,丁字桥,南湖(特殊),关谷老城(特殊) 钟家村, 3、2-3环的版块基本上2万-2.5万左右 后湖,古田,常青路,四新,白沙洲,汉阳滨江 4、3环外在1.5万以下: 青菱湖,金银潭,金银湖,沌口经开,左岭(特殊)等 5、不到1万: 蔡甸,军山,金口,郑店,纸坊,长江新城等等 6、光谷中心城基本在2万以上,由于光谷的原因,城市向东,价格比较高。 对刚需来说,选择的并不少,对刚需友好,有钱就买限购区的,资金不足就在二环外买,首付三成到首付两成,也让不少人有上车的机会。 最后,我们会发现环线基本上跟房价梯队保持一致。 在这里只有三个变量: 第一个是江景房,第二个是学区,第三个是光谷的影响。 就以江景房来说:即使不是一线江景,超高层二排能看江景的也是有价差的: 比如:中建湖北壹号公馆,汉口的超高层二排江景项目,高区看江毛坯34000,低区30000,周边二手20000-28000,120-126-140。 能看江景和不能看直接价差4千。 再来看北边的青山滨江: 华侨城红坊,78_220平,今年年底到明年4月交房时间。价格在2.1万-2.3万一期临江大平层170平米起,22000-32000。 为了江景资源,武昌往北,汉口往北,汉阳往南。在已经成型的江景资源来说,武昌的要比汉口的好,比汉阳的好。 至于学区和光谷,不用多说,只看光谷,就知道这个片区的力度有多大,口号也是非常响亮的。 那么问题来了,6年的武汉,到底谁抗住了?不妨深入思考下: 对比一下武汉2017年的房价,你就会很清楚,并非每个区域都值得去买。
2017年可以说是武汉3-4环爆发的一年,当时有同事在武汉调研,提起武汉: 头皮发麻,2017年,售楼部一个挨着一个,不用坐车,步行就去了。就拿四新来说,大工地,变成了一排排房子,除了房子还是房子。 如果2017年与2023年相比,变化比较明显的就是: 光谷老城、光谷南,光谷新中心,滨江沿线的房源,白沙洲 就以光谷来说: 2017年光谷老城价格在2.2万,而2023年则是在新盘价格在2.5万-2.7万。 比如华府外滩首府2017年房价3.6万元/㎡、毛坯、折合精装3.9万元/㎡; 而2023年二手房房价4.6万元/㎡。 光谷中心城的朗诗里程,待售、2017年8月高层均价1.35万元/㎡、带装修2023年二手房房价2万。而周边的新盘房价基本在2.1万以及以上。 除了这些地方,你会发现四环沿线是什么样子的状态,三环外-四环外又是什么样子的状态。 优惠,给你优惠,谈谈了以后,还有惊喜,就是当下最典型的现状。 看完房价的涨跌以后,你会说,看,还是新区好吧,看得见的涨幅。 是的,新区相对于主城来说,确实有这个优势,但是你要清楚一点儿: 并非每个新区都能成为光谷,都是成都的高新区,郑州的郑东新区。 特别是在武汉! 为什么? 3 武汉真的很爱规划新区: 就拿两个地方来说: 一个是长江新区。 一个是武汉新城。 首先来看,长江新区的最初的规划: 2017年,武汉市召开新闻发布会,公布长江新城选址范围:武汉中北部,将分三期建设。起步区位于谌家矶—武湖区块;曾经对标雄安新区,成为武汉“第四镇”,含着金钥匙出生。 反应在房地产市场上,我们看当年的情况: 1、新房停建,二手房停售 2、规划确定后,有一个楼盘开盘,178套房15秒清盘。精装1.7万秒清刷新武汉记录,并且比首开的价格直接上涨到8千一平。 这就是当年炙手可热的区域,现在呢,第一不是国家级新区,第二我们看房价: 汉口御江澜庭,2022年湖北省级别长江新区,地铁21号线,长江新区起步区,均价1.1万精装,现房。84_108,31_34层。 联投汉口郡宸境:105_130,价格8千7_9千,2024年年底交房。国企,不愁卖,小区交付一般,剩余货量不多。 有些楼盘变成问题楼盘,最终也没有卖完,停留在这里。 曾经规划的产业落地很少,时过6年,展现的是这样的长江新城:
呼啸而过的大车以及降价卖也艰难的现房,到底有多慢,直接看房价和界面就好了。 然而,长江新区还没有咋落地,光谷这边大家认可度比较高,又建立一个武汉新城。 2022年12月30日,《武鄂黄黄规划建设纲要大纲》正式印发。 武汉新城总体定位为:武鄂黄黄城市中心,武汉都市圈高质量发展主引擎。打造世界级科技创新策源高地,打造国家战略性新兴产业高地,打造全国科创金融中心,打造国际交往中心,打造中国式现代化宜居湿地城市样板。 来看规划:
连接的片区有多大,8大片区,719平方公里! 这个新区又需要多少年去消化,武汉到底有多少能力,能不能支撑这个片区,并且还是跨城的片区,值得我们深思。 4 对于武汉来说,到底要如何做? 1、新区依旧不能碰,中法新城,长江新区,航空港片区等等,四环外基本上都是坑,不要想着有条地铁线路,就会好很多,没有意义。 2、对于武汉来说,地铁环线里的楼盘价值才相对可以,最典型的是就是12号线。特别是放射性的地铁4号线,地铁16号线,地铁11号线的末尾站。 3、江景资源真的很稀缺,沿江是主要发展轴。 4、武汉的二环内限购,也给我们一个很明确的买房红线,外溢值得我们去看的就像后湖,白沙洲,还有三环外的光谷,以及光谷南有些楼盘挑选还是可以。 说的更直白一些,基本上有些楼盘1.5万以下是不能碰的! |