年底前，这30个城市，很难乐观！

米宅

2022年的全国楼市，只有一个字：难。

所有城市都难吗？是。

但各个城市的“难”又非常不同，有的城市，在艰难环境下依然能走出不错的路；有的城市正在大幅缩减；也有的城市，注定很难稳住场面。

最近看到一系列数据，颇有感触，干脆把精华部分梳理成文章，顺便给大家提个醒：

2022年只剩最后4个月了，接下来这几类城市，谨慎入场！

1

第一类谨慎城市：过去多年靠卖地而活，如今卖一块地却难比登天！

直白点说就是，对土地财政依赖度非常大，现在土地市场又过冷的城市。

不饶弯子，直接亮出答案。

看这张图。

——资料来源：中指院，财政部，中银证券

这里主要参照两个指标，指标1——土地财政依赖度，指标2——今年土地成交量。

把各个典型样本城市的以上两个指标放到同一张图里对比，就划分出四个象限。

第一象限城市：土地财政依赖度大、土地市场较热；

第二象限城市：土地财政依赖度小、土地市场较热；

第三象限城市：土地财政依赖度小、土地市场很凉；

第四象限城市：土地财政依赖度大、土地市场很凉；

好了，按照以上分类去对号入座，就非常清晰了。

其中，第四象限的城市，情况是最糟糕的，且越靠右下角的城市越难。

有哪些城市呢？

南通、长春、常德、贵阳、泰州、温州、襄阳、西安。

这里面，情况最严重的，一个是南通，一个是长春。

——曾经的南通，一路疯涨，一年卖地轻松超千亿，吃尽了红利。

2019年，南通土拍成交总金额约800亿元；

2020年，总成交金额高达1288亿元，刷新纪录；

2021年，土拍成交216宗宅地，总价1115亿元；

可曾经有多火热，现在就有多凄惨。

今年4月，南通第一批集中土拍，只挂了10宗地，就这还流拍了1宗，还有8宗都是国企托底，成交价只有58亿；

7月份，第二批集中土拍，一顿推介后挂了16宗地，结果土拍前又临时撤牌3宗；土拍当天又中止1宗，剩余12宗地全部底价成交，成交价只有61亿；

——“全国流拍率最高”的长春，难上加难。

长春比南通的土地市场，凉的更早，更彻底。

2021年，第三批集中供地，长春一共挂牌12宗地，却只成交了3总，剩余9宗地均因为无房企报价而流拍，流拍率高达75%。

2

第二类谨慎城市：市区人口流失严重，流失的都是需求和购买力！

说到底，房子有人住才有价值，人口流失，需要住房的人变少了，能买得起房、愿意买房的人变少了，自然就没价值了。

通常我们看到的七普人口普查数据，不仅包括城区人口，也包含周边郊县。

但其实，真正在一个城市有购房需求的，绝大部分只是在市区的人；

因此参考市区人口变化更有意义。

看图吧。

——资料来源：国家统计局，中银证券

对比2020年与2021年各个城市市区人口的变动情况。

1、市区人口流失最严重的2个城市：天津、哈尔滨，一年净流出均超10万人；

2、样本中，15个城市市区人口都是净流出的，而且西北地区居多；

3、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充、大庆、石家庄、邢台、济宁、烟台，人口净流出均超过 2 万人；

因此这些城市接下来都要格外注意：

天津、哈尔滨、黄冈、荆州、邯郸、保定、南充。

3

第三类谨慎城市：房价下滑过快、去化周期又过长。

这两个指标是最能直接的反应一个城市真实市场现状的了。

先看库存与去化周期吧。

这是截止2022年6月底，各个城市的去化周期分级划分。

这些城市需要特别注意——

宜兴、铜陵、兰州、烟台、长春、大连、泰安、天津、福州、惠州；

这几个城市目前的去库存压力都非常大，目前去化周期长达30个月以上，需要消化3年；

这些城市也要留意——

六安、扬州、南平、泰州、黄石、张家港、镇江、沈阳、三明、常熟、重庆、厦门、北京、郑州；

这类城市是最多的，目前也有库存压力，去化周期都在20-30个月之间。

但现在，放眼全国，去化周期在8个月以内的，非常罕见。

再看房价下滑过快情况。

这是我根据每个月统计局发布的70城房价数据做了一轮梳理。

左边蓝色部分，是连续数月甚至一年时间里，房价环比没有涨过一次的城市。

右边红色部分，是连续数月甚至3年时间里，房价环比没有跌过一次的城市。

1、目前房价涨势最好的城市，就是上海！

上海在过去36个月里，房价没有跌过一次，即便是在疫情最严重的4-5月份，也没有降，魔都不愧是魔都；

2、北京、长沙、杭州，房价态势也不错，连续20个月基本都在稳涨；

长沙不同的是，市场也并不够热，房价上涨的根本原因，是之前调控很严、限价太严，但现在各个区域的限价已经在逐步放松，房价上调紧跟限价提升幅度；

3、目前房价下跌最严重的2个城市，是兰州和哈尔滨！

这俩城市简直是难兄难弟，在过去12个月里房价没有涨过1次；一个东北，一个西北，也是目前市场压力最大的两个区域了。

4、大理、北海、包头、武汉、大连，已经连续10个月以上没有涨过一次了。

因此，这些房价已经跌了很久的城市，要格外留意：

兰州、哈尔滨、大理、北海、包头、武汉、大连。

4

最后，总结一下。

接下来年底前，以下表格中的城市，市场会更凉，谨慎！谨慎！谨慎！

尤其是在表格中有过重复出现的城市，情况会更严重。

1、长春；

长春占了两个指标，土地财政依赖度过高但如今土地市场又过冷、去化周期又过长，而且这两个指标严重度都非常高；

2、兰州；

兰州的问题是，楼市去化周期过长、而且房价又连续跌了一年。

而且，早在上半年，某头部房企在兰州的西北公司，因为效益太差直接就撤了；

3、烟台；

烟台的问题是，去化周期过长，而且过去一年里市区人口净流出比较大，但两个指标都不算最糟糕的。

最后，2022年仅剩的4个月里，大家且买且珍惜。

盲目投资，不如落袋为安！