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今天开启第一篇调研稿。 刚刚结束一轮“海南+云南”毛细血管式的深度调研，震惊之处实在太多了。 此时此刻，全国文旅市场正在飞速崛起。 但全国房子卖的最快、抢房最厉害、房价上涨势头最猛的，就是西双版纳！ 1 此刻，西双版纳的房子，已经卖疯了！ 2023年第一个因为楼市火出圈儿的城市，就是云南西双版纳，前不久，甚至还因为销量火爆冲上了热搜。 版纳市场究竟有多火？ ——成交暴涨900%！遍地抢房！直接封盘涨价！
刚刚过去的一月份，西双版纳全城新房楼盘交易量都翻了好几倍，卖的最火的项目成交量环比暴涨高达900%，真正的一房难求；
有开发商一看势头大好，直接封盘开始涨价，卖着涨着、涨着卖着，依旧很火。 你看，是不是和2016年的场景，很像很像？ 在西双版纳深度调研的这些天，售楼部和置业顾问的状态是这样的：
“这一个月实在太累了，一个销售平均每天都要接待二十多组客户，忙得一天都吃不上一顿饭”；“太火了，人真的太多了，挤不动，后面都不想接客户了，接不动了”；有销售，最近一个多月就卖了几十套房，比去年一年卖的房都多；
现在你去版纳看房，很多售楼部忙的根本没有空闲置业顾问接待，甚至还要排队等。 看到这里，今年还没去过版纳的人，或许会觉得是不是夸张了。 那你看真实的交易数据，随便扒几个：
曼弄枫片区某文旅大盘，1月份就卖了919套，平均每天成交30套！嘎洒片区某文旅大盘，春节期间大卖300多套，销售额3+亿，一个月就完成了全年85%的业绩！
一轮疯抢之后，如今西双版纳但凡品质还过得去的项目，快被抢空了！ 版纳大部分的楼盘，都不愁卖，愁的是货量不够，可售货量远远跟不上销量。
曼弄枫片区某央企大盘，年前2024年交房的还没卖完，现在2025年交房的都卖空了；另一个文旅大盘，现在能拿到预售证的，几乎都卖完了，再买就要等新地块了；还有楼盘，因为客户太多，接待不过来，干脆开始控房，控制每天的房源推量；
——单盘1个月狂卖900多套！春节卖掉全年85%指标！能预售的几乎都卖空了！ 你看，这行情，离西双版纳的又一个大行情，还远吗？ 2 此刻，西双版纳全城楼盘，价格都涨疯了！ 在这里，70%的楼盘都在涨价，剩下的30%正在谋划涨价的路上。 尤其是一线品牌开发商打造的文旅大盘，非常受宠，买房全要靠抢，价格也涨的让人猝不及防。 看这张图吧。 这是我根据调研实况，梳理的西双版纳各个片区春节前后的价格变动图。
具体来看： 老城区和嘎栋片区目前几乎没有在售新盘。 江北片区，涨价50%—— 西双版纳以澜沧江（湄公河）为界，江以北统称为江北片区。 这个片区新盘不多，目前在售的安纳西文旅小镇，年前阚江房源9000，现在卖到14500，单价涨幅5500元/㎡； 曼弄枫片区，涨价25%—— 曼弄枫区域是全国首批国家级旅游度假区，也是版纳着力发展的一个区域，洲际酒店、傣王宫遗址勐泐大佛寺、西双版纳民族博物馆等都在这里，具有独特傣家风情的东南亚式建筑群随处可见，也是版纳最火的片区之一。 目前在售项目比较多，保利春节前卖6000，现在预计涨到7500；万科春节前卖8000，现在涨到9500；两个楼盘最近都涨了1500元/㎡； 嘎洒片区，涨价35%—— 以嘎洒国际机场为支点辐射周边，这里有壮美秀丽的大黑山，静谧的热带雨林自然风情，深受全国旅居购房者喜欢。 远洋雨林源筑，春节前6500+，现在8500，涨价2000元/㎡； 悦景荘洋房，去年5月7000+，春节涨到8800，现在直接10000-12000，一个月涨幅近3000元/㎡； 你看，短短一个月内，整个西双版纳全城，已经涨价25%-50%。 而且，这才只是刚刚开始；接下来，还要继续涨！ 3 这波行情里，版纳为什么最先火？又凭什么火爆到这种程度？ 无非几个原因吧： 1、版纳的资源，太稀缺了！ 西双版纳全年气温平均21℃，常夏无冬，是全国唯一热带雨林气候覆盖的城市，全年湿润，负氧离子40000个/立方厘米； 再加上，西双版纳全州的森林覆盖率约78%，国家级自然保护区402万亩，拥有约6000多种动植物，全年生意盎然。
这环境、这资源，放在全国都数一数二；因此，版纳还名列全国十大长寿之城。 2、全国门槛最低的旅游度假城市，没有之一！ 国内能称得上暖冬之城的文旅城市，房价水平如下： 三亚均价42000，一线海景高达100000； 海口均价20000，严格限购； 大理均价14000，且几乎没有商品房； 版纳全城均价7000； 你看，和全国同类文旅城市相比，西双版纳的房价是最低的，而且限制少，一套60平两房，总价40万就能买到，购房成本太低了！ 3、全城的优质新盘，太少了，供不应求！ 作为优质文旅城市，西双版纳的文旅大盘非常多，动辄几千亩、甚至上万亩，但整个版纳规模并不大，所以优质新盘数量并不多，靠谱国央企和口碑民营企业开发的，就更稀缺了。 4、足够高的租金和足够大的客流量，强力支撑！
春节期间西双版纳州接待游客271.75万人次，同比增长554.51%。
这才是疫qing解封后的第一个春节，常态化后，客流量只会更多。 客流量大，酒店和租金都飙涨十几倍，比如汉庭酒店，春节期间一天2000+，7天酒店一天1000+，其它民宿也要1000起步；小区里的普通民宿，一室租一个月要8000+，两室高达15000-20000。 不少人看到这天价租金，就直接跑去40万买套小房子了。 5、更重要的是，版纳在泛亚高铁经济圈中，未来可期。 如图，这是泛亚高铁路线图。 中老铁路通车后，版纳不仅仅只是座旅游名城，更优了衔接南亚、东南亚的黄金轨道；也让版纳成为各成员国之间旅游、跨境电商的桥梁，文旅产业的空间也会进一步上升。
4 现在，就是入手版纳最好的机会！ 上车版纳，现在的节点，刚刚好。 因为价格已经开始涨，买完就溢价； 因为现在买，是最后一波交房时间比较早的房源，再晚就要多等1-2年； 一月份春节期间，版纳市场刚刚启动；目前2月份版纳市场依旧很热，涨势依旧很猛，但真正的价格涨幅仍处在第一轮； 接下来4月中旬，版纳将迎来一年一度最盛大的泼水节，人潮会更多、客流会更大、楼市会更火、价格会涨的更猛。 所以，50万买版纳，一定要尽早，最好不要晚于4月份！ 最重要的，买版纳，一定要跟着米宅！ | 
发表于 2023-2-13 10:34:29
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