深圳合肥西安能买吗？杭州广州成都能买吗？

米宅

2023年，全国人都在盯着一件事：

房价还会涨吗？房价会大涨吗？

我尽量在开头，都表明我的观点：谨慎乐观。

2023年，应该是房地产市场的分界点，不再是看空、看多黑白对立的天下，我想提出一个全新的观点：

不必看空，不必看多，做正确的事情。

与此同时，大家所在城市不同，关i注城市不同，大大小小上百个，一篇文章不可能全部讨论，这一篇仅仅针对重点城市先行分析，如果大家对其他城市有任何的疑问，请在文末留言。

一、

什么是正确的事情？

1、想好要不要买。

你穷，你没钱，买房不再是问题，不用抱怨，抓紧搬砖。

纯刚需，不管是北漂沪漂深漂，还是二线城市的刚需，要不要买？

89平的房子，不大不小，住了5-10年，该换了，要不要以小换大？

手里几套房子，有些优质，有些劣质，租金又不高，要不要全部出手？

很有钱，轻松拿出几百万，要不要继续投资房子？

很现实，都必须考虑清楚。

2、城市重要？板块更重要。

2023年，我的观点是：

板块第一，城市第二，价格第三。

城市太透明了。哪些城市能买，哪些城市不能买，都门清，说来说去就那30个城市，也就在这盘子中挑一挑就行了，其他的无所谓。

但是，板块却不一样。

很重要。

上海张江牛逼吧。问题是，都知道牛逼，价格贵啊，张江豪园12万，在2020-2021年的大行情中大涨了一波，房价已经很贵，哪怕大家都知道张江的学区+产业在全国都非常不错，总不能3年内涨到20万吧？不太现实。

同样的。

南京鼓楼区的顶级配置，力学小学+琅琊路小学+拉萨路小学配上29中，在南京都是顶配双学区，价格也非常贵，光是均价都到了9万+，个别小户型轻轻松松15万以上，价格这么贵，3年内能涨到20万吗？也不太现实。

二、

这就是最大的矛盾。

垃圾城市、垃圾板块，都知道。

优质城市、优质板块，都知道。

看空的，基本上就是第一种；看多的，基本上就是第二种。

因此，不要再管什么看多、看空，优质劣质，无所谓，你只需要选择优质的房源、合适的时机、合适的价格，就可以了，剩下的交给时间。

只要是好的，该涨的时候肯定也跟涨，该跌的时候大家都跌，你也不吃亏。

只要跑赢大多数人，你就是赢了。

比如学区房。

只要不是买在高位，不要买无锡常州5-7万的顶级学区房，不要买南京9-15万的顶级学区房，不要买厦门9-20万的学区房，不要买北京十几万的学区房，尽量买第二梯队中上等的学区房，或者价格上回落20%左右的学区房，这样问题不大。

因为学区房最大的优势就是：硬通货。

保值，流动性强，变现快。

合肥滨湖新区非常不错，政滨高巨头之一，区域价值非常高。

这一点都知道。

问题是，不知道的。因为滨湖不可能所有的房子都是优质的，从启动区、金融区、环湖区、省府区，四个区上千个小区，时间跨度有十几年，房龄大小、是否学区、是否地铁、位置如何，都是很大的问题。

优质的小区中，融创滨湖印、置地滨湖双玺、信达公园里、滨湖金茂悦、中海九樾，他们值得重点关注，位置品质都是不错的。

三、

下一波，

深圳、合肥、西安会是优质城市吗？可以重点关注吗？

我的建议是：

只要不炒，可以。

1、周期到了。

2016年，深圳合肥西安都涨了，尤其是深圳合肥都是领涨城市，很快，到了2018年，市场都进入谷底，投资客散场，打新很一般，市场进入淡季，反而是其余城市开始第一波涨幅，从2019年开始，深圳合肥西安又开始启动市场，房价大涨，尤其是深圳宝安、前海，合肥的政务滨湖，西安的奥体曲江二期高新，基本上房价都翻倍了。

2、基本面都不错。

深圳有腾讯华为迈瑞比亚迪，本地收入都不错，再加上全国各地的购买力，资金这一块不用担心；合肥是有海尔等制造业+京东方等高新技术+蔚来新能源，哪怕是蔚来新能源遇到问题，前两个也能支撑城市发展，再加上合肥房价仅有南京、苏州1/3的价格，性价比非常高；西安也是，拥有三星京东华为等高新产业，城市界面也不错。

哪怕不涨，至少保值增值也不错。

3、二手房跌到位。

深圳，下跌2-3成。

合肥、西安成交量下降很多，但是成交价下跌没有那么厉害，我觉得这一点也很意外。因此，二手房不会影响基本盘，尤其是不会影响新房的打新，这一点也很重要。

即使新房限价也在抬升，但是因为没有类似于杭州二手量的巨大压力，市场压力小很多，所以在整体会好很多。

四、

有几个结论，建议大家：

深圳今年可以重点关注。

先别急，重点关注并不意味着全员进场，急了就容易犯错。

没钱就别进了，说难听点，不配，话糙理不糙。要么抓紧攒名额，要么就放弃吧。有名额有钱有闲的人完全可以。

一定要首选优质板块，常规的龙岗、坪山仅适合自住，就别炒了，其实我觉得罗湖也可以放弃了，因为太成熟了，太成熟就意味着没有利好可以兑现，也不会有重大的利好进驻，腾讯、华为、迈瑞、比亚迪都不可能进驻，年轻人也不会大量涌入。

抓紧向西吧，宝安的宝中、碧海、西乡、沙井，稍微贵点，但是贵有贵的道理；南山、福田也可以，但是门槛不低，动辄10万以上，前海、招商、蛇口，加上福田的学区、改善，包括龙华的学区房，我觉得都可以重点关注。

西安、合肥也可以。

合肥性价比大于西安，毕竟东部，毕竟环长三角都市圈，能蹭一点是一点。

1、性价比非常高。

2、基本面非常不错。

一个房价中位数仅有1万7的城市，性价比很高，当然了，对本地人来说肯定贵，但是对于外地投资客来说，相比长三角、珠三角动辄4-8万的投资价格，已经相当厚道了。

再加上基本面也非常不错，省会、千万人口、几十万净流入，还有头部企业的分公司或研究所，保证了产业链、购买力、爆发力，打新锦上添花，至于二手房嘛，确实跌了，但是相比广州、深圳的大跌，跌的少就是胜利。

苏州佛山东莞，也可以。

也许城市周期、进场时机需要挑一挑，但是城市没问题，完全可以入。

大都市圈的背书，都有产业链，都有强劲购买力，都是市场硬通货。

五、

所有人看多的时候，你要谨慎。

所有人看空的时候，也要谨慎。

因为不可能所有人的看法都一致，尤其是房地产这种大宗投资的领域内，更要谨慎。但是有一点可以确信：

趁机出清劣质资产。

聪明的可以出手了。

再次回到开头，我一直有一个非常清醒的认知：不要把短期的火热，当做长周期的常态。

不可能，不现实。

因此在认知上，冷静一点，理性一点，多动脑子，多看数据，更要走出去，跟人聊一聊，也许有些城市真的很热，也许有些根本不热，也许有些城市只是一阵一阵的。

你还关注哪些城市？

评论区告诉我。