[楼市] 中国人最陌生的“邻居”

有很多人曾经问我，你们为什么那么看好越南的楼市？

我觉得这个问题非常简单——因为，从全球角度讲，这是我们唯一能找到的一个非常非常像中国工业强省的国家。

比如，越南的未来很可能就很像我国广东省，工业为主，出口导向型产业。

同时，广东省也是中国典型的双子星省份，一个深圳，一个广州。

而现阶段，越南也是唯二型城市发展，胡志明市和首都河内，也将变成这种格局。

既有合作，也有竞争，共同发展。

今天，我就给大家讲一讲河内楼市。

认识河内，首先要从它城市的环线开始谈起。

不废话，先上图。

对，这就是大河内区域。

就像很多中国一二线城市一样，看这个城市是不能用大区域地图来观察的，对于河内楼市，有价值的只有图上蓝色圆圈内。

所以，我们把这张图继续放大。

这就是河内城区图，我们以后去河内不管是买房还是旅游，实际上最应该熟悉的应该是这一张图。而熟悉这张图，首先应该了解它的环线。

现在河内的环线分为三条，二环，三环，四环。

（虽然叫环线，但是由于红河阻隔，所以他们环线基本上只能是个半圆，河内的龙边郡价值不大，就不做介绍了）当然，老河内也是有一环的，但是年代过于久远，就没有什么认识的必要了，我们就从二环谈起。

这一点，越南人的首都格局和我们的首都格局，有相似之处。

河内的二环，实际上就是河内老城和新城的分界线。

它包含着河内最最核心的五个郡（越南的“郡”大致你可以了解为国内“区”）

——巴厅郡+还剑郡+栋多郡+二征夫人郡+西湖郡

和国内的许多老城一样，河内的二环之内的老城基本上处于一个二多二少的情况。

第一、人口多。

别看老城总面积比较小，但是却占据整个市区人口的70%以上。

第二、资源多。

另外政府单位，各大商场、医院、学校，等等市政配套，老城区域也非常多，而且成熟。

第三、闲置土地少

整个河内老城五郡，闲置土地非常少，基本上没啥空地。

第四、房地产新项目少

这很好理解，土地少，自然房地产项目少，所以基本上每出来一个项目，都是一个抢购的状态。

当然，老城还有一个特点就是城市面貌比较破旧，就像国内很多大大城市主城一样，老城是非常难以改造的，因为要拆迁，要赔偿，都要面对着大量市民阻力和利益阶层，所以你会看到除了个别区域，河内的老城比较破旧，其发展水平只相当于中国的弱二线城市。

好，最后我简单介绍一下老城五郡的定位。

巴厅郡——政府机关林立，到处都是法国殖民时代留下的公共建筑和别墅，可以说就是整个越南的政治心脏，懂了吧。

（以下照片均为本人考察期间实地拍摄，可以代表该区域典型城市面貌）

还剑郡——以河内著名的景点环剑湖为中心，商业林立，外国人极多，著名的三十六巷酒吧街，著名的外资购物中心，都在这个郡。

栋多郡——也是以商业为主，但是更加偏重于国内人士，比如我们越南米宅的同事告诉我，她经常去栋多郡买衣服，我问她为什么不去还剑，她说那里东西都是卖给外国人的，太贵了。

二征夫人郡——以上三个郡都有部分住宅，且价格不菲，而二征夫人郡相对配套没有那么高端，但是住宅价格比较亲民，是本地河内中产理想的居住区域。

西湖郡——西湖郡是二环最晚成熟的一个郡，但是由于有一个巨大的淡水湖，造成了该区域环境非常好，所以吸引了很多外国人来这里常住，早上在西湖边你会发现有很多欧美人士在晨跑。当然，房价也最贵，最高可以达到惊人的程度。

西湖郡的西部，是大片的空地，也是韩国人投资最为集中地区域，三星、LG越南分部和研发中心都准备坐落于此，有预感此区域将是未来河内房价的另一个制高点。

（下图：河内韩国大使馆）

当然，以上五郡的新房项目很少，而且多为本地客户，国际投资者来这里买的人很少。

二环之外是三环，三环路周边区域是整个河内房地产的主战场。

该区域的主要特点就是分化，有的区域已经非常成熟，接近于老城，有的区域还是一片荒地。

另外，这个区域三个郡的定位差别也非常之大。

黄梅郡——听着名字很美，但是实际到了以后，你会发现非常失望，虽然区位不错，但是完全就是贫民区，无好商业，无好景观，无好学校，房价倒是低了，但是劝想在这里买房的外国人还是慎入。

青春郡——青春郡实际上并不青春，它是一个典型环内五郡的最早外溢居住区域，已经相当成熟了，转了一圈感觉就是人很多，但是比较杂乱，另外河内的中小公司办公很多聚集于此。

纸桥郡——纸桥郡才是作为外国投资者最应该关注的区域。

日韩为主投资的河内新CBD已经出具规模，该区域的市政面貌也非常现代，高楼林立，配套高端，大公司遍布，是河内现在最受外国投资者欢迎的区域，平均房租也最高

现在河内最外一环就是3.5环，此环线之外对于现在的河内就属于非主城了，

分布在3.5环线的三个郡就是：北慈廉郡，南慈廉郡，河东郡，情况也各有不同。

河东郡：原来河东郡并不属于河内市，适合它平行的一个行政单位，所以自己有自己的配套，但是没有河内高端，所以河东郡整体看来并不荒凉，但是没有主城配套那么有档次，属于河内交通比较方便的刚需睡城。

南慈廉郡：南慈廉郡是现在河内大型开发的集中地，因为原来是耕地而非居民区，所以拆迁难度比较小，能够腾出来大量的土地，所以聚集了河内较多的规模性房地产开发项目。

其他主城的开发项目，多以一栋楼两栋楼的单体开发项目为主。

北慈廉郡：北慈廉郡本身就比较分化，靠近西湖的区域现在已经慢慢产生外溢，有一些项目，虽然和纸桥郡只有一路之隔，但是项目价格悬殊较大。

另外北慈廉郡的西部配套还不算全面，短时间内还不会形成河内的开发热点区域。

总之，整个河内的发展，还需要走过很长的路。

这一段路是每个国内城市都走过的，在期间中国大多数一二线城市房价都有数倍的涨幅，我相信每个看文章的国内读者都有感受。

还是那句话，你不到越南，你是无法真切的感到那种“时光倒流”的感觉。

因为，大概率越南城市发展会走国内的道路，河内的楼市也会走国内的道路

这种感觉，或许使我们作为中国“过来人”最大的财富。